Rok 2025 był przełomowy dla polskiego najmu zwrotnego. Po raz pierwszy przekroczono 800 tys. m² aktywów operacyjnych w kluczowych sektorach – logistycznym, handlowym i produkcyjnym. Łączna wartość transakcji jest szacowana na poziomie ok. 3,5 mld złotych. Oznacza to kilkukrotny wzrost w stosunku do lat 2022-2024. Z kolei liczba transakcji wzrosła w ub.r. o ok. 25-30% rdr. Było to m.in. efektem rosnącego zainteresowania inwestorów instytucjonalnych oraz większej świadomości przedsiębiorstw co do zalet tego mechanizmu finansowania i uwalniania zamrożonego kapitału. Do tego trzeba dodać, że wartość rekordowej w skali całej Europy Środkowo Wschodniej transakcji przekroczyła 250 mln EUR. Jednak, mimo dynamicznego rozwoju, rynek w Polsce w 2025 roku mierzył się z kilkoma istotnymi wyzwaniami, m.in. z brakiem jednolitych standardów kontraktowych.
Przełomowy rok
Rynek najmu zwrotnego w Polsce w 2025 roku można ocenić jako przełomowy i transformacyjny, zarówno pod względem skali zawieranych transakcji, jak i ewolucji struktury portfeli nieruchomości oraz dynamiki inwestycyjnej. Widać było istotne zmiany w zainteresowaniu inwestorów zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych. To w konsekwencji wpłynęło na zwiększenie płynności i profesjonalizację rynku.
Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na rekordową liczbę i wartość transakcji. Po raz pierwszy w historii polskiego rynku najmu zwrotnego przekroczono 800 tys. m² aktywów operacyjnych w kluczowych sektorach – logistycznym, handlowym i produkcyjnym. Łączna wartość transakcji szacowana jest na poziomie ok. 3,5 mld złotych, co oznacza kilkukrotny wzrost w stosunku do lat 2022-2024 i wyraźnie pokazuje rosnące znaczenie tej formy finansowania.
Szacuje się, że w ub.r. liczba transakcji wzrosła o ok. 25-30% w stosunku do 2024 roku. To było efektem zarówno rosnącego zainteresowania inwestorów instytucjonalnych, jak i większej świadomości przedsiębiorstw co do zalet tego mechanizmu finansowania. Głównym czynnikiem napędzającym rozwój rynku była popularyzacja najmu zwrotnego jako narzędzia umożliwiającego firmom uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach.
Sprzyjające warunki
W 2025 roku wyraźnie zwiększył się udział funduszy private equity i real estate, a także zagranicznych inwestorów instytucjonalnych działających w strukturach REIT (Real Estate Investment Trust), AIF (Alternative Investment Funds), a także RAIF (Reserved Alternative Investment Fund). Obecność tych podmiotów przyczyniła się do wzrostu profesjonalizacji transakcji, większej przejrzystości i konkurencyjności ofert na rynku. Świadomość rynku w zakresie najmu zwrotnego tak wzrosła, że mechanizm ten przestał być niszową formą finansowania. Stał się pełnoprawnym, rozpoznawalnym narzędziem, klasyfikowanym w politykach inwestycyjnych przedsiębiorców, analizowanym w procesach due diligence przez banki i traktowanym jako alternatywa dla kredytu czy emisji obligacji.
Rok 2025 przyniósł również znaczącą dywersyfikację klas aktywów objętych najmem zwrotnym. Mechanizm ten przestał być domeną jedynie rynku magazynowego i logistycznego. Wzrosło zainteresowanie obiektami handlowymi, takimi jak retail parki czy centra convenience oraz nieruchomościami przemysłowo-produkcyjnymi. Ta ewolucja świadczy o dojrzałości rynku i coraz szerszym zrozumieniu korzyści płynących z najmu zwrotnego jako narzędzia finansowania.
Patrząc na czynniki makroekonomiczne, wzrosty były napędzane też przez spadek inflacji. To pozwoliło firmom lepiej planować przepływy finansowe i zwiększyć apetyt na wykorzystanie aktywów nieruchomościowych do refinansowania działalności operacyjnej. Przedsiębiorstwa mogły rozważać dłuższe umowy najmu oparte na bardziej przewidywalnym koszcie pieniądza, a inwestorzy lepiej modelowali realne stopy zwrotu i wartość przyszłych przepływów. Najem zwrotny pomagał firmom uwalniać kapitał z nieruchomości bez konieczności zaciągania drogich zobowiązań kredytowych.
Gospodarka polska w 2025 roku nadal rozwijała się w umiarkowanym tempie, a popyt na powierzchnie magazynowe i handlowe utrzymywał się na relatywnie wysokim poziomie. To sprzyjało transakcjom sale and leaseback w segmentach o stabilnym popycie najemców – szczególnie tam, gdzie chcieli oni zabezpieczyć ciągłość operacyjną bez konieczności reinwestowania w aktywa nieruchomościowe.
Największe transakcje
W 2025 roku polski rynek najmu zwrotnego odnotował kilka wyjątkowo dużych i strategicznych transakcji, które jednoznacznie potwierdziły jego dojrzałość i rosnącą atrakcyjność dla firm operacyjnych. Najbardziej spektakularna była sprzedaż dwóch nowoczesnych obiektów należących do producenta Eko Okna o łącznej wartości przekraczającej 250 mln EUR.
Sprzedano dwie nowoczesne hale o łącznej powierzchni 264 tys. m² za kwotę przekraczającą 1 mld PLN. Była to rekordowa transakcja w skali Europy Środkowo Wschodniej. To jednocześnie największy sale-and-leaseback w historii całego regionu i to z udziałem polskiego przedsiębiorstwa. Świadczy on o rosnącym prestiżu i dojrzałości naszego rynku wobec globalnego kapitału.
Kolejna transakcja to sprzedaż Volvo we Wrocławiu 75 tys. m2, które wynajmuje AIRA, szwedzki producent. Równolegle przejęto centrum dystrybucyjne LPP w Bydgoszczy o powierzchni ponad 100 tys. m², a także portfel nieruchomości przemysłowych firmy Tenneco na Górnym Śląsku, obejmujący około 180 tys. m² powierzchni, sprzedany w formule najmu zwrotnego.
Te transakcje pokazują, że Polska stała się istotnym punktem na mapie globalnych inwestycji sale-and-leaseback, przyciągając kapitał funduszy zagranicznych, co jeszcze kilka lat temu było domeną tylko rynków Europy Zachodniej. Widać też, że do największych transakcji dochodzi w sektorze przemysłowym i logistycznym. To potwierdza rolę tych segmentów jako fundamentów polskiej gospodarki oraz jako najpewniejszych aktywów generujących stabilny dochód czynszowy.
Jednocześnie różnorodność dużych transakcji – od dystrybucji po centra przemysłowe – pokazuje, że najem zwrotny jest elastycznym narzędziem finansowym, które można stosować w wielu sektorach, w zależności od strategii korporacyjnej i cyklu życia aktywów. Natomiast skala i regularność takich transakcji potwierdzają wysokie zaufanie do stabilności najemców oraz przewidywalności przepływów pieniężnych, co umacnia najem zwrotny jako stałe narzędzie finansowania aktywów korporacyjnych.
W obliczu wyzwań
Jednak, pomimo rekordowych wyników i dynamicznego rozwoju, rynek najmu zwrotnego w Polsce w 2025 roku mierzył się również z kilkoma istotnymi wyzwaniami. Brak jednolitych standardów kontraktowych komplikował procesy transakcyjne, zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów. Prowadziło to do wydłużenia procesów decyzyjnych oraz negocjacyjnych i wymagało wsparcia doradczego na każdym etapie transakcji.
Z kolei brak dedykowanych regulacji lub preferencji podatkowych dla najmu zwrotnego, np. w porównaniu z leasingiem czy finansowaniem kredytowym, ograniczał pełny potencjał rozwoju tego segmentu. Choć rynek transakcji najmu zwrotnego bił rekordy, to przedsiębiorcy wciąż wykazywali duże przywiązanie do posiadania nieruchomości operacyjnych na własność. Jednakże zaangażowanie inwestorów instytucjonalnych w tego typu transakcje na polskim rynku przyczyniły się do wzrostu zaufania oraz zrozumienia korzyści finansowania przedsiębiorstwa w tej strukturze.
Największym wyzwaniem w 2025 roku pozostawały czynniki makroekonomiczne, takie jak koszt kapitału i dostępność finansowania bankowego, które miały większy wpływ na tempo wzrostu rynku niż kwestie regulacyjne. Stabilne otoczenie prawne i podatkowe pozwoliło rynkowi najmu zwrotnego w 2025 roku osiągnąć rekordowe wolumeny zarówno pod względem powierzchni, jak i wartości transakcji, wielokrotnie przewyższając poziom z roku poprzedniego i podkreślając rosnącą rolę tego mechanizmu finansowania w Polsce.
Autorką ww. opracowania jest Agnieszka Radkiewicz,
ekspertka rynku nieruchomości komercyjnych, Business Development Manager w firmie INWI
