Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postawił zarzuty przedsiębiorcom oferującym lokale w condohotelach i aparthotelach. Zastrzeżenia dotyczą przedstawiania potencjalnych zysków bez odpowiedniego informowania o kosztach i ryzyku, a także stosowania niedozwolonych postanowień umownych. Dwie kolejne spółki mogą zostać ukarane za brak właściwej współpracy z Urzędem.
Postępowania dotyczą inwestycji reklamowanych jako możliwość zakupu lokalu położonego w atrakcyjnej turystycznie miejscowości i uzyskiwania regularnych dochodów z jego wynajmu. W materiałach promocyjnych tego rodzaju ofert często pojawiają się określenia „condohotel” oraz „aparthotel”.
Model inwestycji polega zazwyczaj na zakupie lokalu użytkowego w obiekcie hotelowym. Właściciel może korzystać z apartamentu przez określoną część roku, natomiast w pozostałym czasie lokal jest wynajmowany gościom hotelowym. Obsługą, wynajmem oraz bieżącym zarządzaniem zajmuje się wyspecjalizowany operator.
Operator działa na podstawie umowy zawieranej z właścicielem, najczęściej na czas określony, np. dziesięciu lat. W tym okresie wypłaca właścicielowi ustalony czynsz lub wynagrodzenie obliczane według zasad zapisanych w umowie.
UOKiK zwraca jednak uwagę, że zakup lokalu w condohotelu nie jest zwykłym zakupem mieszkania. Są to najczęściej nieruchomości komercyjne, a ich nabywcy w większości przypadków nie korzystają z ochrony przewidzianej w tzw. ustawie deweloperskiej.
Reklamowany zysk nie oznacza gwarantowanego dochodu
Zdaniem Prezesa UOKiK reklamy inwestycji w condohotele mogą wywoływać u konsumentów przekonanie, że zakup apartamentu zapewni im stabilny i regularny dochód.
Tymczasem opłacalność takiej inwestycji zależy od wielu zmiennych. Znaczenie mają m.in. zainteresowanie wynajmem, sezon turystyczny, standard obiektu, konkurencja na lokalnym rynku, kondycja finansowa operatora, a także podatki i koszty utrzymania nieruchomości.
– Obietnica wysokich zysków nie powinna przesłaniać kosztów i ryzyka. Inwestycja w condo- czy aparthotel nie daje gwarancji zysku – jej opłacalność zależy od wielu czynników, m.in. zainteresowania wynajmem, sezonowości i kosztów utrzymania nieruchomości – podkreśla Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.
Jak zaznacza, przed podpisaniem umowy należy sprawdzić nie tylko wysokość deklarowanych przychodów, lecz również zasady ponoszenia kosztów oraz sytuację właściciela po zakończeniu współpracy z operatorem.
To właśnie po wygaśnięciu wieloletniej umowy może się okazać, że dotychczasowe warunki finansowe przestają obowiązywać. Właściciel nie otrzymuje już ustalonego czynszu, ale nadal pozostaje właścicielem lokalu i może zostać obciążony kosztami jego utrzymania.
Zarzuty wobec dwóch spółek
Zarzuty dotyczące wprowadzania konsumentów w błąd otrzymały spółki Linea Mare, związana z inwestycją Linea Mare Pobierowo, oraz Beskid Resort Properties, oferująca lokale w inwestycji Mercure Szczyrk Resort.
Według UOKiK przedsiębiorcy mogli wprowadzać klientów w błąd w zakresie:
- ryzyka związanego z inwestycją,
- kosztów utrzymania nieruchomości,
- rzeczywistej wysokości możliwego do osiągnięcia zysku,
- konsekwencji wygaśnięcia umowy z operatorem.
W materiałach reklamowych pojawiały się hasła takie jak „Kup apartament i zarabiaj 8 proc. rocznie”. Zdaniem Urzędu obietnice zysku nie były jednak poparte konkretnymi i przejrzystymi wyliczeniami.
W prezentowanych informacjach przedsiębiorcy mieli nie uwzględniać wszystkich czynników wpływających na ostateczny wynik inwestycji, w tym podatków oraz opłat związanych z utrzymaniem lokalu i całego obiektu.
Samo wskazanie procentowej stopy zwrotu może być niewystarczające, gdy konsument nie otrzymuje informacji, od jakiej kwoty jest ona liczona, czy uwzględnia podatek, opłaty administracyjne i remontowe oraz kto pokrywa koszty wyposażenia i utrzymania apartamentu.
Co dzieje się po zakończeniu umowy z operatorem?
Jednym z najważniejszych zastrzeżeń UOKiK jest brak odpowiednio wyraźnych informacji o sytuacji właściciela po wygaśnięciu umowy z operatorem.
Do zakończenia współpracy może dojść po upływie okresu, na który umowa została zawarta, ale również wcześniej, np. w związku z problemami finansowymi lub upadłością operatora.
W czasie obowiązywania umowy operator zajmuje się wynajmem lokalu i wypłaca właścicielowi czynsz. Konsument ponosi natomiast określoną część kosztów zgodnie z zawartymi umowami.
Po wygaśnięciu kontraktu zasady te przestają obowiązywać. Właściciel może utracić prawo do wypłat czynszu, a jednocześnie przejąć obowiązki związane z organizacją wynajmu, utrzymaniem nieruchomości i finansowaniem części wspólnych obiektu.
Koszty mogą obejmować m.in. utrzymanie:
- recepcji i części hotelowych,
- ogrodu i terenów zewnętrznych,
- basenu,
- strefy spa,
- wind,
- placów zabaw,
- korytarzy i pomieszczeń wspólnych,
- infrastruktury technicznej.
Według Urzędu nabywcy lokali w Pobierowie i Szczyrku nie otrzymywali pełnych informacji o tym, czy po zakończeniu umowy będą ponosić takie wydatki i jaka może być ich wysokość.
W rezultacie konsumenci mogli nie mieć możliwości rzetelnego oszacowania długoterminowego ryzyka finansowego.
Jeżeli zarzuty się potwierdzą, postępowania dotyczące naruszania zbiorowych interesów konsumentów mogą zakończyć się nałożeniem na przedsiębiorców kar w wysokości do 10 proc. rocznego obrotu.
UOKiK kwestionuje postanowienia umów
Osobne zastrzeżenia dotyczą klauzul stosowanych w umowach zawieranych przez spółki Linea Mare Operator oraz Beskid Resort Properties.
Kwestionowane postanowienia regulowały zasady reprezentowania właścicieli lokali oraz konsekwencje sprzeciwienia się decyzjom podejmowanym przez zarządcę nieruchomości.
Na ich podstawie właściciel miał być zobowiązany do udzielenia zarządcy szerokiego pełnomocnictwa do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmowało również czynności przekraczające zakres tzw. zwykłego zarządu.
Mogło chodzić m.in. o głosowanie nad wysokością wynagrodzenia zarządcy, przyjmowanie planu gospodarczego oraz podejmowanie innych istotnych decyzji dotyczących funkcjonowania obiektu.
W praktyce właściciel lokalu mógł zostać pozbawiony możliwości osobistego uczestnictwa w zebraniach wspólnoty, głosowania nad uchwałami oraz wpływania na sposób zarządzania nieruchomością, której był współwłaścicielem.
Kara za każdy dzień sprzeciwu
Szczególne zastrzeżenia Prezesa UOKiK wzbudziły konsekwencje przewidziane dla właścicieli, którzy nie godzili się z działaniami zarządcy lub chcieli cofnąć udzielone pełnomocnictwo.
Według Urzędu właściciel mógł zostać obciążony karą w wysokości 1000 zł za każdy dzień. Inną konsekwencją mogło być wstrzymanie wypłat czynszu za wynajem lokalu.
Zarządca mógł również rozwiązać umowę najmu, gdy właściciel wycofał wcześniej udzielone pełnomocnictwo.
– Klauzule, które kwestionujemy, to forma nacisku na konsumentów, aby nie podejmowali działań w ochronie własnych interesów. Mogą one naruszać zarówno ich prawa, jak i dobre obyczaje – wskazuje Tomasz Chróstny.
Prezes UOKiK podkreśla, że zarządca powinien działać w interesie właścicieli, z którymi zawiera wieloletnie umowy, a nie wymuszać akceptację swoich działań za pomocą kar, wstrzymania czynszu czy groźby rozwiązania współpracy.
Właściciele powinni także posiadać informacje o podejmowanych decyzjach i mieć rzeczywistą możliwość ich kwestionowania.
Postępowania w sprawie uznania klauzul za niedozwolone również mogą zakończyć się nałożeniem kary wynoszącej do 10 proc. obrotu przedsiębiorcy.
Dwie spółki mogą odpowiedzieć za brak współpracy
Prezes UOKiK wszczął również postępowania dotyczące możliwości nałożenia kary za nieudzielenie informacji w toku postępowania wyjaśniającego.
Dotyczą one spółek Haveno Estate, związanej z inwestycją Brzegova Residence w Mikołajkach, oraz Zdrojowa Invest2, związanej z inwestycją w Dźwirzynie.
Urząd kilkukrotnie zwracał się do przedsiębiorców o przekazanie dokumentów i informacji niezbędnych do analizy stosowanych praktyk. Chodziło m.in. o wzorce umów zawieranych z konsumentami, zasady najmu nieruchomości, sposób finansowania inwestycji oraz wykorzystywane hasła marketingowe.
Według UOKiK spółka Haveno Estate nie odpowiedziała na kierowane do niej wezwania. Zdrojowa Invest2 miała natomiast udzielić odpowiedzi lakonicznych i niepełnych.
Przedsiębiorca objęty postępowaniem ma obowiązek współpracować z Urzędem i przekazywać wymagane informacje. Za niewykonanie tego obowiązku może zostać nałożona kara w wysokości do 3 proc. rocznego obrotu.
UOKiK od lat ostrzega przed ryzykiem
Obecne postępowania są kolejnym etapem działań prowadzonych przez UOKiK na rynku inwestycji alternatywnych, w tym nieruchomości komercyjnych oferowanych jako condohotele i aparthotele.
Już w 2019 roku UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego wydały wspólne ostrzeżenie dotyczące ryzyka związanego z tego rodzaju inwestycjami. Temat był również elementem kampanii społecznej „Policz i nie przelicz się!”.
W kolejnych latach Urząd analizował oferty przedsiębiorców oraz prowadził postępowania dotyczące m.in. przedstawiania inwestycji jako bezpiecznych, reklamowania określonej wysokości zysków bez odpowiednich zastrzeżeń oraz stosowania niedozwolonych postanowień umownych.
O czym pamiętać przed zakupem lokalu?
Osoba rozważająca zakup apartamentu w condohotelu powinna sprawdzić nie tylko wysokość reklamowanej stopy zwrotu. Istotne są również warunki wypłaty czynszu, czas trwania umowy z operatorem, zasady jej rozwiązania oraz podział kosztów.
Szczególnej analizy wymagają postanowienia określające:
- kto ponosi koszty utrzymania i remontów,
- czy czynsz jest rzeczywiście stały i gwarantowany,
- jakie podatki oraz opłaty pomniejszają przychód,
- co się stanie w przypadku niewypłacalności operatora,
- jakie będą obowiązki właściciela po wygaśnięciu umowy,
- czy lokal można samodzielnie wynajmować lub sprzedać,
- jakie uprawnienia otrzymuje zarządca,
- czy właściciel może uczestniczyć w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości.
Należy przede wszystkim pamiętać, że umowa z operatorem condohotelu obowiązuje przez określony czas. Jej wygaśnięcie oznacza koniec zapisanych w niej warunków finansowych, w tym zasad wypłacania czynszu. Własność lokalu pozostaje natomiast przy nabywcy wraz z wynikającymi z niej kosztami, obowiązkami i ryzykiem.
Postawienie zarzutów przez Prezesa UOKiK nie przesądza jeszcze o ostatecznym wyniku prowadzonych postępowań. Dopiero wydane decyzje rozstrzygną, czy przedsiębiorcy naruszyli przepisy i czy zostaną na nich nałożone kary.
