Listopadowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym w Polsce wskazują że pozytywny wpływ budownictwa mieszkaniowego na polską gospodarkę będzie w najbliższych miesiącach słabł. Dwie największe grupy podmiotów budujących w Polsce mieszkania i domy – firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe, kończą budowy wyraźnie mniejszej liczby mieszkań niż w pięciu ostatnich latach. Po październikowym ożywieniu i optymizmie nie ma śladu.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce w listopadzie była nieznacznie niższa niż miesiąc wcześniej i wyraźnie niższa niż rok wcześniej. W listopadzie wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 16,5 tys. lokali, czyli o 3,5% mniej niż w październiku i o 10% mniej niż rok temu. Deweloperzy oddali w ramach tej puli 10,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 3,5% w porównaniu do października, ale 11% spadek w porównaniu z listopadem ubiegłego roku. Pomimo tego kilkuprocentowego wzrostu m/m (miesiąc do miesiąca) listopadowy wynik nie odbiega od liczby mieszkań oddanych do użytku przez firmy deweloperskie w poprzednich miesiącach 2024 roku. A od tegorocznej średniej z 10 miesięcy jest nawet wyższy. Natomiast spadek w porównaniu do października sprzed roku jest naturalną konsekwencją bardzo niskiej liczby rozpoczętych przez firmy deweloperskie budów sprzed dwóch lat.
Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegoroczny danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby budów rozpoczynanych przez te podmioty w drugiej połowie 2022 i w pierwszych miesiącach 2023 roku. Warto pamiętać, że splot niekorzystnych czynników rynkowych i legislacyjnych wywołał wówczas kilkumiesięczny zastój po podażowej stronie rynku mieszkaniowego. Efektem był spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12-13 tys. miesięcznie w okresie 2021 – I poł. 2022 do 7 tys. w II połowie 2022.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 64% wszystkich oddanych do użytku w listopadzie lokali mieszkalnych. W sytuacji lepszych niż w październiku wyników firm deweloperskich oraz gorszych wyników inwestorów indywidualnych, udział tych ostatnich w ogólnej liczbie oddawanych lokali obniżył się z 35% do 33%. W porównaniu do listopada 2023 roku, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 8% mniejszej liczby domów/mieszkań. Także w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był gorszy o 9,7%.
Malejąca liczba mieszkań i domów oddanych do użytku, widoczna w porównaniach miesiąc do miesiąca znajduje potwierdzenie w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. Do końca października firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 110,4 tys. mieszkań i domów, czyli o 10% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 63 tys. lokali, tj. o 13,5% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Wiele wskazuje na to, że z niższymi w porównaniu rok do roku wynikami w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania będziemy mieli do czynienia przez kilka najbliższych miesięcy. Co ważne tegoroczne wyniki w tej kategorii z całego czwartego kwartału będą wyraźnie gorsze nie tylko od tych z 2023 roku ale również od tych z lat 2021-2022.
Listopadowe efekty starań różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę przyniosły lepsze efekty niż w październiku. Jednak od kilku miesięcy ogłaszane przez GUS wyniki w tej kategorii są do siebie bardzo zbliżone i choć świadczą o dużej racjonalności podmiotów planujących realizację domów i mieszkań, to jednoznacznie wskazują na wyczekiwanie po stronie wszystkich grup inwestorów, którego konsekwencją może być stagnacja w polskim budownictwie mieszkaniowym w najbliższych latach.
Łączna liczba pozwoleń wydanych w listopadzie wyniosła 22,6 tys., z czego 16,5 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a zaledwie 5,7 tys. inwestorzy indywidualni. Suma listopadowych pozwoleń uzyskanych przez wszystkie podmioty była o 7% niższa niż w październiku. W porównaniu do listopada sprzed roku liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 7,5% dzięki większej aktywności w tym zakresie firm deweloperskich. Inaczej niż w dwóch poprzednich miesiącach gospodarstwa domowe wykazały wyraźnie niższą niż rok wcześniej aktywność w staraniach o pozwolenia na budowę.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od początku roku do końca listopada (narastająco), jest znacząco wyższa niż rok temu. Do końca października deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 188,1 tys. mieszkań i domów (o 28,8% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 73,4 tys. (o 10,2% więcej).
Listopadowe statystyki rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na gwałtowny spadek ich liczby do drugiego po wyniku ze stycznia, najniższego poziomu odnotowanego przez GUS w ciągu 11 miesięcy kończącego się roku. Liczba rozpoczynanych budów spadła z poziomu 19-20 tys. w kilku poprzednich miesiącach do 16,4 tys. Do tego listopadowego dołka przyczyniły się obie najważniejsze grupy inwestorów: gospodarstwa domowe i firmy deweloperskie.
Łączna liczba rozpoczęty w listopadzie budów lokali mieszkalnych była o 30% niższa niż w październiku i o 2% większa niż w listopadzie 2023 roku. Tak znaczący spadek miesiąc do miesiąca to przede wszystkim efekt niskiej aktywności firm deweloperskich, które rozpoczęły budowę o 32% mniejszej liczby lokali niż miesiąc wcześniej. Warto jednak pamiętać, że październikowe wyniki firm deweloperskich w tej kategorii były rekordowe nie tylko w 2024 roku, ale również na tle październikowych wyników z trzech poprzednich lat.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów przez wszystkie podmioty przekracza 46 tys., co oznacza, że 17% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Ten wynik niepokoi, choć warto zaznaczyć, że do końca października inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę niemal takiej samej liczby domów (głównie), ile uzyskali pozwoleń. Źródłem tej nadwyżki są zatem firmy deweloperskie, które odłożyły niemal co czwarte pozwolenie na budowę uzyskane w tym roku (23%).
Autor: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics
