W Warszawie popyt koncentruje się w centrum miasta, podczas gdy na Służewcu i Ochocie odnotowujemy ponad 15-procentowe pustostany. Podobny trend widać już w Krakowie i innych dużych ośrodkach – twierdzi Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.
Powrót pracowników do biur dla wielu firm stał się okazją do ponownej oceny wykorzystywanej powierzchni. – Coraz więcej pracodawców kwestionuje efektywność pracy zdalnej, stawiając na częstszą obecność zespołów w siedzibie firmy. Chcąc zachęcić pracowników i przyszłych kandydatów, muszą jednak zapewnić im przestrzeń o odpowiednim standardzie, w dobrej lokalizacji i z wygodnym dojazdem. W rezultacie popyt koncentruje się na najlepszych adresach, podczas gdy słabsze lokalizacje jeszcze bardziej tracą na atrakcyjności, a ich właściciele muszą mierzyć się z rosnącą liczbą pustostanów – wyjaśnia Wyka.
W centrum Warszawy pustostany wynoszą niewiele ponad 4 proc., podczas gdy na Służewcu sięgają 16 proc., a w korytarzu Żwirki i Wigury – przekraczają 15 proc. Te różnice pokazują, że firmy są gotowe zapłacić więcej za centralną lokalizację i wygodny dojazd. W efekcie znalezienie 500 mkw. w COB (Centralnym Obszarze Biznesu), z krótkim terminem dostępności jest dziś bardzo trudne. Na Służewcu podobną powierzchnię można znaleźć bez problemu.
Drugie życie biurowców
Popytowi na najlepsze biura towarzyszy historycznie niska podaż. W pierwszych trzech kwartałach tego roku w stolicy do użytku oddano tylko 45 tys. mkw. powierzchni biurowej, niemal o połowę mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku. W tym samym okresie popyt wzrósł o 21,8 proc.
– Najemcy koncentrują się w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta, gdzie dostępność nowych biur, jak i gruntów inwestycyjnych jest ograniczona. Dlatego deweloperzy coraz częściej sięgają po istniejące nieruchomości. Starsze budynki są wyburzane, a na ich miejscu powstają nowoczesne obiekty lepiej odpowiadające potrzebom najemców. To trend od lat widoczny w Europie Zachodniej, szczególnie w Londynie, gdzie niedobór wolnych działek skłania inwestorów do przebudowy istniejących budynków lub zastępowania ich nowymi projektami. W Polsce również będziemy obserwować coraz więcej takich inwestycji – mówi Wyka.
Dobrym przykładem tego, w jakim kierunku może zmierzać rynek, jest prowadzona obecnie przez dewelopera Skanska rozbiórka 22-kondygnacyjnego obiektu Ilmetu przy rondzie ONZ. W miejscu budynku z lat 1995–1997 planowany jest 188-metrowy wieżowiec Warsaw One, który ma zaoferować około 60 tys. mkw. powierzchni biurowej.
Nie wszędzie jednak zastąpienie starego biurowca nowym będzie najlepszym rozwiązaniem. W lokalizacjach, gdzie popyt od lat pozostaje słaby, alternatywą może być zmiana funkcji budynków i dostosowanie ich do innych potrzeb. Przykładem jest warszawski Służewiec, gdzie wyburzono już część obiektów dawnego Empark Mokotów Business Park, zbudowanych w latach 90., a w ich miejscu powstają mieszkania. Newmark Polska podaje, że od 2015 r. na głównych rynkach biurowych w Polsce prawie 1 mln mkw. powierzchni przeszedł metamorfozę – część obiektów poddano modernizacji, a część zmianie funkcji.
Mixed-use wydłuża życie inwestycji
Wyburzeniom i zmianom przeznaczenia budynków towarzyszy nowe podejście do zagospodarowania przestrzeni. Coraz częściej celem jest stworzenie miejsca, które przyciąga różne grupy użytkowników, o różnych porach dnia. – Łączenie biur, mieszkań, handlu i usług pozwala rozłożyć aktywność w czasie i lepiej wykorzystać potencjał działki. Mixed-use ma sens, gdy poszczególne elementy rzeczywiście się uzupełniają: pracownicy biur korzystają z handlu i usług w ciągu dnia, a mieszkańcy – po południu i wieczorem. Dzięki temu przestrzeń nie pustoszeje po godzinach pracy i może być wykorzystywana intensywniej i dłużej – mówi dyrektor w Newmark Polska.
Ten kierunek widać w kilku dużych projektach w Warszawie. Na terenie dawnych zakładów Polfa Warszawa, w pobliżu ronda Daszyńskiego, powstaje NOHO ONE. Na pięciohektarowej działce zaplanowano osiem budynków wielofunkcyjnych. Z kolei Towarowa 22, realizowana na 6,5-hektarowym terenie dawnego centrum handlowego Jupiter, docelowo zaoferuje około 200 tys. mkw. powierzchni o różnych funkcjach. Po praskiej stronie Wisły rozwija się Port Praski, jedna z największych inwestycji typu mixed-use w Polsce.
– Inwestorzy coraz częściej patrzą na projekt w kontekście całego miasta, zwracając uwagę na to, co dzieje się na parterach, jak ludzie przemieszczają się między budynkami i czy przestrzeń zachęca ich, by zostać tam dłużej. Im lepiej różne funkcje współgrają z codziennym życiem okolicy, tym większa szansa, że projekt mixed-use poradzi sobie ze zmianami koniunktury lepiej niż inwestycja oparta tylko na jednej funkcji – wskazuje ekspert.
W regionach: czas okazji niedługo się skończy
Na regionalnych rynkach biurowych słabnie jeden z dotychczasowych motorów popytu – branża usług wspólnych. Część firm z tego sektora nadal zwiększa zatrudnienie, jednak według ABSL dynamika wzrostu systematycznie spada – z dwucyfrowych poziomów sprzed kilku lat do 5 proc. w 2024 r., 6,9 proc. w 2025 r. i zaledwie 2,4 proc. w 2026 r.
– Sektor nadal się rozwija, ale nie napędza już popytu na biura tak mocno jak wcześniej. Dodatkowo automatyzacja i rozwój AI w kolejnych latach mogą jeszcze bardziej ograniczać wzrost zatrudnienia – komentuje Karol Wyka.
Spowolnienie popytu w tym sektorze nie oznacza jednak, że najemcy mają nieograniczony czas na podjęcie decyzji o zmianie biura. Chociaż w części miast pustostany wciąż zajmują około jednej piątej zasobów (Wrocław 21,3 proc. i Katowice – 20,9 proc., Kraków – 17,7 proc.), to nowej powierzchni przybywa niewiele, a sam wysoki wskaźnik wakatów nie gwarantuje szerokiego wyboru atrakcyjnych lokali. Jak podaje Newmark Polska, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w Katowicach deweloperzy dostarczyli na rynek zaledwie 5,2 tys. mkw. biur, we Wrocławiu – 24,1 tys. mkw., a w Krakowie – 27,3 tys. mkw. W każdym z tych miast popyt był znacznie większy i wynosił odpowiednio 59,7 tys., 67,75 tys. i 150,8 tys. mkw. powierzchni biurowej. O rzeczywistym wzroście popytu ze strony najemców świadczy dodatnia absorpcja netto, która w pierwszych trzech kwartałach tego roku wyniosła w miastach regionalnych łącznie ponad 98,2 tys. mkw. – co oznacza niemal siedmiokrotny wzrost r/r – potwierdzając sukcesywne wchłanianie istniejących zasobów.
– Przy takiej relacji nowej podaży do popytu dostępne metry będą stopniowo się kurczyć, nawet jeśli aktywność najemców pozostanie umiarkowana. Firmy w miastach regionalnych mają dziś duży wybór ciekawych powierzchni, ale tak szeroka oferta nie utrzyma się zbyt długo. Teraz jest dobry moment na relokację i wynegocjowanie korzystnych warunków – podkreśla Karol Wyka.
Wyższy czynsz może się opłacać
Różnice między lokalizacjami coraz wyraźniej widać w czynszach. W Warszawie za biuro klasy A trzeba zapłacić od 12 euro/mkw. miesięcznie na Służewcu, nawet do 35 euro w Centralnym Obszarze Biznesu. Co więcej, zdaniem Karola Wyki czynsze w najlepszych lokalizacjach będą rosły zdecydowanie szybciej niż w pozostałych częściach miasta.
– Na stawki wpływają zarówno relacje popytu i podaży, jak i rosnące znaczenie lokalizacji dla funkcjonowania biura. Dlatego kosztu najmu nie można oceniać w oderwaniu od całkowitych wydatków firmy, zwłaszcza że biuro odpowiada zazwyczaj za zaledwie 7–9 proc. jej kosztów operacyjnych. Jeśli lepsza lokalizacja zachęca pracowników do częstszego korzystania z siedziby, sprzyja ich efektywności i pozwala lepiej wykorzystać dostępną powierzchnię, wyższy czynsz może być uzasadniony – mówi Wyka.
Miejsce, które nadąża za zmianą
Mniej nowych inwestycji, więcej modernizacji i zmiany funkcji budynków sprawiają, że rynek biurowy wyraźnie odchodzi od prostego podziału na nowe i stare. Coraz większego znaczenia nabiera to, czy przestrzeń można dostosować do sposobu działania firmy – zarówno dziś, jak i w przyszłości.
– Lokalizacja i jakość budynku nadal mają ogromne znaczenie, ale równie ważne jest dopasowanie przestrzeni do sposobu pracy firmy i jej celów. Dlatego nasze zespoły workplace analizują potrzeby organizacji i sprawdzają, jak pracownicy faktycznie korzystają z biura. Dane z tych analiz pomagają nam dobrać konkretne rozwiązania – od określenia potrzebnego metrażu po zaplanowanie środowiska pracy. Nie pytamy wyłącznie o to, jakie biuro pracownicy chcieliby mieć, lecz co pomoże im pracować skuteczniej – mówi Karol Wyka.
Takie podejście nabiera znaczenia w obliczu rozwoju AI i zmieniających się modeli pracy. – Nie wiemy, jak będzie wyglądało środowisko pracy za 10 lat. Dlatego biuro trzeba zaprojektować tak, żeby można je było powiększać, zmniejszać i dostosowywać do nowych potrzeb. Musimy uwzględniać możliwość zmiany, zamiast zakładać, że sposób pracy pozostanie taki sam przez kolejne lata – podsumowuje Wyka.
