Ceny mieszkań rosną lawinowo. Winne rosnące koszty robocizny i ceny materiałów budowlanych?

warszawa nieruchomości

W 2021 r. ceny niektórych materiałów budowlanych wystrzeliły w górę. Analitycy portalu GetHome.pl zbadali, jak wpłynęło to na koszt budowy, a w konsekwencji – ceny mieszkań.

Od kilku miesięcy słyszymy, że rosnące ceny materiałów budowlanych spędzają inwestorom sen z powiek. Sprawdziliśmy więc, czy i jak bardzo podrożyło to budowanie mieszkań – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Ekspert sięgnął po dane serwisu Intercenbud, który analizuje ceny zawarte w kosztorysach sporządzanych przez inwestorów i wykonawców robót budowlanych. Okazuje się, że tylko w trzecim kwartale ceny wyrobów stalowych poszły w górę średnio o 42%, drewna – o 33%, a materiałów ociepleniowych – o 32%.

Oczywiście w skali całego roku podwyżki są jeszcze wyższe. Przykładowo ceny drewna poszły w górę aż o blisko 75%!

–  Jest to średni wzrost, co oznacza, że w niektórych rejonach kraju podwyżki były niższe, ale nierzadko przekraczały i 100% – wyjaśnia Grzegorz Lusa z Intercenbudu.

Dodajmy, że w razie nieprzewidzianych podwyżek tego typu dane służą wykonawcom do renegocjowania zawartych wcześniej kontraktów. Wprawdzie wyceny wykonawców zawierają pewien margines na ewentualny wzrost kosztów, ale tak dużych podwyżek raczej nikt się nie spodziewał. Wykres 1

Jeszcze trzy lata temu, zwłaszcza w przypadku dużych zamówień, producenci zapewniali odbiorcy niezmienność ceny. W tym roku nie można już na nią liczyć. A co gorsza, na niektóre materiały trzeba czasem czekać miesiącami, bo nie ma ich w bieżącej sprzedaży. Np. popyt na drewno jest tak duży, że inwestorzy szukają go w całym kraju – opowiada Grzegorz Lusa.

Marek Wielgo dodaje, że tego typu problemy dotyczą przede wszystkim tych materiałów, na które jest globalny popyt, czyli m.in. stali, drewna czy styropianu. Problemy z zaopatrzeniem występują też i w innych krajach. Wykres 2

Na szczęście gliny, wody, piasku, wapna i cementu mamy pod dostatkiem, więc przynajmniej ceny cegieł nie wariują. Oczywiście materiały drożeją z powodu wzrostu kosztów produkcji. Rosną przecież ceny energii, płace pracowników czy koszty transportu. Naszym krajowym producentom cementu sen z powiek spędzają drożejące uprawnienia do emisji dwutlenku węgla oraz lawinowo rosnący import, głównie z Białorusi – mówi ekspert portalu GetHome.pl. Wykres 3

I dodaje, że podwyżki cen materiałów budowlanych wpłynęły na koszty budowy mieszkań. Pytanie, jak bardzo? Trudno jest precyzyjnie odpowiedzieć na to pytanie, bo koszty realizacji danej inwestycji zależą od wielu czynników, m.in. technologii wybranej do budowy domów czy standardu ich wykończenia.

 

Grzegorz Lusa przyznaje, że w budownictwie wielorodzinnym mniej więcej połowa kosztów deklarowanych w kosztorysach inwestorskich i wykonawczych przypada na robociznę, a ta podrożała średnio o 1%. Materiały budowlane odpowiadają za ok. 46% łącznych kosztów budowy. Pozostałe 4% to koszty sprzętu.

Intercenbud przedstawił wyliczenia dotyczące czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego. Jego konstrukcja składa się z elementów żelbetowych, ściany murowane są z bloczków z betonu komórkowego, zaś dach częściowo kryty jest dachówką ceramiczną, a częściowo papą.

Z zestawienia cen w kosztorysach w trzecim kwartale 2020 i 2021 r. wynika, że koszty prac ogólnobudowlanych wzrosły średnio o 5,7%, czyli o tyle, ile w tym okresie wyniosła inflacja. Oczywiście w poszczególnych miastach podwyżki są zróżnicowane. Problem w tym, że mieszkania na sprzedaż drożały w dużo szybszym tempie. Według portalu RynekPierwotny.pl w III kw. 2021 r. ich średnie były nawet i kilkanaście procent wyższe niż rok wcześniej. Wykres 4

Pamiętajmy jednak, że rosły nie tylko ceny materiałów budowlanych, ale także koszty zakupu i zagospodarowania działki. Ponadto ceny mieszkań uwzględniają też tzw. koszty inwestycyjne, czyli koszt projektu, wszelkiego rodzaju badań i analiz, nadzoru, koszty finansowe (obsługa kredytu) oraz… marżę deweloperską. – Do tej pory deweloperom udawało się przerzucać na klientów rosnące koszty budowy. Czy tak będzie nadal? Wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących będzie w stanie zaakceptować. Jeśli trend wzrostowy na rynku materiałów budowlanych się utrzyma, deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżenia swoich marż – komentuje ekspert GetHome.pl.