Najnowsza informacja GUS, publikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego we wrześniu oraz w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku, zakomunikowała dość wyraźne odbicie statystyk po ich tąpnięciu z poprzedniego miesiąca. Tym samym segment inwestycyjny pierwotnego rynku mieszkaniowego w ostatnich miesiącach znacznie pogłębił swoją zmienność, akcentując brak zdecydowania co do przewidywań przyszłej koniunktury. Wciąż jednak obowiązującą tendencją średnioterminową jest spadek danych.
Deweloperzy wracają do gry
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, pomimo wyraźnego odreagowania sierpniowego załamania danych GUS budownictwa mieszkaniowego, ich malejący trend wydaje się wciąż niezagrożony. Wrześniowe odbicie wciąż jest dalekie od przesilenia tendencji spadkowej, choć na pewno jest pozytywnym sygnałem oddalającym ryzyko załamania koniunktury inwestycyjnej pierwotnego segmentu mieszkaniówki. Podobnie jak poprzednio w procesie hamowania aktywności inwestycyjnej zdecydowanie przodowali deweloperzy, tak teraz to oni ciągną rynek do góry, wypadając w każdym punkcie gusowskich danych wyraźnie lepiej niż inwestorzy budujący na własne potrzeby.
Szczególnie obiecująco prezentują się dane najbardziej istotne z punktu widzenia stanu bieżącej koniunktury, czyli dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wygląda na to, że tym razem oczekiwania ożywienia koniunktury sprzedażowej wzięły górę nad obawami budowniczych mieszkań o jej hamowanie w przewidywalnej perspektywie.
We wrześniu inwestorzy ruszyli ogółem z budową blisko 20 tys. mieszkań, co jest rezultatem o 22 proc. lepszym od uzyskanego miesiąc wcześniej oraz minimalnie lepszym w relacji rdr. Wyraźną poprawę rzędu 40 proc. w stosunku do sierpniowego dołka zaprezentowali deweloperzy z wynikiem 11,6 tys. rozpoczętych lokali. To jednocześnie wynik bardzo zbliżony do uzyskanego przed rokiem, niestety pomimo progresu wciąż jest to miesięczny rezultat znacznie poniżej średniej z ostatnich lat.
Tymczasem w okresie trzech kwartałów bieżącego roku w Polsce ruszyła budowa blisko 166 tys. mieszkań i domów, co oznacza prawie 10-procentowy regres w odniesieniu do analogicznego okresu ub. roku. Z kolei sami deweloperzy uzyskali wynik niemal równy 100 tys. lokali, czyli o 14 proc. słabszy w relacji rok do roku. Take rezultaty jednoznacznie świadczą o wciąż trwającym hamowaniu koniunktury inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego.
Pozwolenia na budowę: poprawa po testowaniu dna
Analogiczna, miesięczna poprawa stała się udziałem gusowskich danych dotyczących nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W sumie we wrześniu w ramach wszystkich form budownictwa pozyskano bez mała 24 tys. decyzji administracyjnych, co oznacza wynik neutralny w relacji rdr i o ponad 23 proc. lepszy względem tegorocznego sierpnia. Natomiast od początku roku inwestorzy pozyskali 191 tys. pozwoleń, co oznacza wynik gorszy w relacji do analogicznego okresu ub. roku o 13 proc.
Co ciekawe, jak zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl, inwestorzy indywidualni uzyskując od początku roku 65 tys. pozwoleń, poprawili wynik za trzy kwartały o blisko 8 proc. w relacji rdr. Tymczasem deweloperzy z rezultatem 120 tys. decyzji administracyjnych wypadki gorzej o ponad jedną piątą.
Stabilne tempo w lokalach oddanych do użytkowania
Tym razem poprawę kondycji rynku inwestycji mieszkaniowych w Polce potwierdziły też wolumeny lokali oddawanych do użytkowania. W tegorocznym wrześniu było takich mieszkań w sumie 19 tys., czyli o ponad jedną czwartą więcej niż miesiąc wcześniej i 22 proc. więcej w relacji rok do roku. Z kolei wynik od początku roku rzędu 144 tys. lokali oddanych jest niemal identyczny z uzyskanym w analogicznym okresie ub. roku. To dowód, że segment finalizacji inwestycji utrzymuje stabilne tempo, mimo wcześniejszych wahań.
Zmienność i ostrożny optymizm
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, wrześniowe dane GUS wskazują, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce w ostatnich miesiącach znalazło się na „koniunkturalnej huśtawce”, próbując wyjść ze średnioterminowej tendencji spadkowej, która dominuje już od kilkunastu miesięcy. Ponownie języczkiem u wagi są mieszkania rozpoczęte, które po sierpniowym załamaniu we wrześniu ponownie podjęły próbę utrzymania się na powierzchni.
Jednocześnie wyraźnej poprawie uległy statystyki deweloperskich pozwoleń na budowę, które po testowaniu dna wieloletnich minimów notowań zaliczyły we wrześniu wyraźne odreagowanie. Jeśli faktycznie uznać je za wiarygodny wskaźnik optymizmu inwestycyjnego deweloperów, to trudno nie dopatrzeć się jego wyjątkowej zmienności w ostatnich miesiącach.
Odreagowanie może być efektem oczekiwań poprawy popytu na kredyty mieszkaniowe po spadku stóp procentowych oraz z wolna rosnącego optymizmu na rynku sprzedaży nowych mieszkań w końcówce roku. Wciąż jednak trudno mówić o przełamaniu spadkowego trendu – inwestorzy działają z dużą ostrożnością, a ich decyzje pozostają silnie uzależnione od kosztów finansowania, inflacji kosztów budowy i niepewności gospodarczej.
Jeśli utrzyma się poprawa w liczbie pozwoleń i rozpoczętych inwestycji, ostatni kwartał bieżącego roku oraz początek przyszłego może przynieść dalsze ożywienie. Na razie jednak rynek wciąż balansuje pomiędzy ostrożnością a nadzieją na trwałe odbicie. Wrześniowe dane można więc uznać za pozytywny, ale wciąż kruchy sygnał poprawy w sektorze budownictwa mieszkaniowego.
