W obecnych trudnych czasach globalnego zagrożenia COVID-19 kwestia rodzinnych ogrodów działkowych (ROD) zyskała nową jakość, a tytułowe nieruchomości nagle stały się obiektem pożądania tysięcy Polaków. Zanim jednak zdecydujemy się na inwestycję średnio zazwyczaj kilkudziesięciu tysięcy złotych w prawo do dzierżawy swoich trzech arów ogrodowej enklawy, warto bliżej przyjrzeć się problematyce ROD-ów z drugiej, nieco mniej przewidywalnej strony.
Prawdopodobnie tylko nieliczni rodacy zdają sobie sprawę z faktu, że krajowe metropolie, a obok nich również mniejsze ośrodki miejskie, to pod pewnym względem lokalizacje dość osobliwe, by nie powiedzieć wyjątkowe. Aby nie szukać daleko, eksperci portalu RynekPierwotny.pl posłużyli się przykładem Warszawy, głównego i absolutnie dominującego krajowego rynku nieruchomości.
ROD-y niczym kolejna dzielnica
Otóż w stolicy Polski na dziś dzień funkcjonuje około 190 pozostających pod kuratelą Polskiego Związku Działkowców (PZD) ogrodów działkowych, co można określić jako swoisty fenomen. Ich łączna powierzchnia osiąga prawie 1200 hektarów. To z górą trzy razy tyle co obszar Central Parku na Manhattanie, sporo więcej niż powierzchnia Woli czy Żoliborza, i w przybliżeniu tyle, co areał Pragi Północ. Czyli w sumie to tak, jakby stołeczni włodarze w ubiegłych dekadach pod ogródki działkowe przeznaczyli jedną osobną dzielnicę miasta stołecznego.
Co jednak najciekawsze, ze wspomnianej powyżej puli lokalizację grubo ponad 20-tu ogrodów o imponujących jak na około centralne warunki europejskiej stolicy rozmiarach – od kilku do ponad 30-tu hektarów, można zakwalifikować jako zdecydowanie „pierwszorzędną”. Znajdują się one bowiem w promieniu zaledwie kilku kilometrów od ścisłego centrum w najlepszych rejonach Mokotowa, Żoliborza, Grochowa, Ochoty, Woli czy Starego Wilanowa. Różnią się też wyglądem zewnętrznym, który czasami przypomina optymalnie zagospodarowane tereny zielone, niestety dość często krajobrazy bardziej przypominające te księżycowe.
Jednak to, co może wzbudzać największe kontrowersje, to wartość rynkowa dziesiątków hektarów stołecznych gruntów, na których stołeczni działkowcy niejako „od zawsze” urządzają grządki z warzywami. Chodzi o stawki sięgające obecnie poziomu nawet 2-3 tys. zł za mkw. Pytanie, jak wygląda tak skalkulowana wartość pojedynczego 3-arowego ogródka, i czy jest to optymalny jak na warunki ekonomiczne XXI wieku sposób zagospodarowania najlepszych lokalizacyjnie terenów Warszawy, a obok niej również innych największych polskich metropolii.
ROD-y nietykalne?
Trudne relacje w komunikacji pomiędzy PZD a urzędnikami samorządowymi Warszawy i innych rodzimych miast, to już historia z „długą brodą”. Najbardziej jednak spektakularnym przykładem tego typu stosunków są liczące już blisko dwie dekady plany przekształcenia około 20-tu najlepiej zlokalizowanych stołecznych ogrodów działkowych w miejskie parki, których niedobór od dawna dość mocno doskwiera warszawiakom. W stolicy Polski zaledwie około 8 proc. powierzchni zajmują parki, czyli prawie 3 razy mniej niż w Berlinie. Niestety plany te, jak zresztą i wiele innych związanych z cywilizacyjnym przeobrażeniem wybranych terenów działkowych, nie doczekały się do dziś realizacji. Pytanie, czy doczekają się kiedykolwiek, czy też może te dość „egzotyczne” działkowe krajobrazy w bezpośrednim sąsiedztwie śródmieścia już na zawsze staną się nietykalnym elementem zagospodarowania najlepszych lokalizacji rodzimych metropolii z Warszawą na czele.
Samorządowcy od dawna już zarzucają ogrodom działkowym blokadę rozwoju miast, tłumacząc to ściśle ograniczonymi ustawą o ROD możliwościami wywłaszczania działkowców. Od lat postulują też przenoszenie czy też urządzanie ogrodów działkowych wyłącznie na terenach podmiejskich, cichych i ekologicznie o niebo lepiej korespondujących z tego rodzaju aktywnością, aniżeli bezpośrednie sąsiedztwo ruchliwych, głośnych i pełnych smogu śródmiejskich arterii.
A jednak niepewna przyszłość warszawskich ROD-ów
Tymczasem w ubiegłym roku Krajowy Zarząd PZD zlecił, a następnie przeanalizował sytuację rodzinnych ogrodów działkowych w Warszawie. Jak wykazała przedmiotowa analiza, istnieje bardzo poważny problem ze stołecznymi ROD-ami, polegający na ogromnej wręcz skali roszczeń do ich gruntów, które dotyczą 97 przypadków o powierzchni 340 hektarów i blisko 12 tys. działek, co stanowi mniej więcej jedną trzecią powierzchni wszystkich warszawskich ROD.
Jak stwierdza w swoim komunikacie PZD, największym problemem są roszczenia M. St. Warszawy o wydanie, a w przypadku wybranych ROD również o zapłatę za bezumowne korzystanie. Roszczenia te obejmują 38 ROD o powierzchni 175 ha i 6,2 tys. działek, i wynosiły w ub. roku prawie 3,5 mln zł. Do tego dochodzą odsetki oraz koszty z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za dalsze okresy.
Kolejnym problemem jest nieuregulowany stan prawny gruntów warszawskich ROD, co dotyczy aż 148 ogrodów na 190 istniejących na terenie stolicy. W ciągu ostatnich sześciu lat jedynie 20 warszawskich ogrodów o pow. 109 ha uzyskało decyzję potwierdzającą nabycie prawa użytkowania na rzecz PZD w stosunku do całości bądź części nieruchomości, na których usytuowane są rodzinne ogrody działkowe, co stanowi zaledwie 10 proc. powierzchni podlegającej regulacji.
Co niezwykle istotne, brak przedmiotowej regulacji stanów prawnych do warszawskich gruntów, na których funkcjonują ogrody działkowe, implikuje nie tylko mocno niekomfortową sytuację działkowców w przypadku choćby likwidacji ogrodu, gdzie pojawia się problem z wypłatą odszkodowań na rzecz działkowców i PZD. Brak regulacji sytuacji prawnej do gruntów ogrodów działkowych skutkuje również deprymującą niepewnością działkowców, którzy całymi latami powstrzymują się z wszelkimi inwestycjami w swoje działki, które w każdej chwili za sprawą grożącej likwidacji ogrodu mogą przestać istnieć, co gorsza bez możliwości uzyskania odszkodowania.
Summa summarum warto mieć świadomość, że nie tylko w Warszawie, ale w całej reszcie kraju nabycie prawa do dzierżawy ogródka w ROD obciążone jest większym lub mniejszym ryzykiem jego likwidacji, co gorsza częstokroć bez gwarancji odszkodowania. Decydując się zatem na taką inwestycję, należy dokładnie zbadać sytuację prawną wybranego ROD głównie pod względem planu zagospodarowania przestrzennego, w którym powinno być dokładnie określone przeznaczenie gruntów jako zieleń działkowa. Warto też ocenić wymiar inwestycji realizowanych zarówno przez samych działkowców, jak i zarząd ogrodu w ogólną jego infrastrukturę. Im większa ich skala, tym perspektywy ROD bardziej przewidywalne, a co najważniejsze pewne co do przyszłości funkcjonowania.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
