Górny Śląsk to jeden z największych i najważniejszych rynków magazynowych w Polsce, a także kluczowy hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej. Na korzyść regionu wpływają liczne inwestycje w infrastrukturę drogową, rozbudowana sieć kolejowa, dostępny w okolicy port lotniczy w Pyrzowicach, a także prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Górny Śląsk już od wielu lat przechodził proces unowocześnienia i przeobrażania się z typowej monokultury górniczej w nowoczesny klaster przemysłowo – technologiczny. W ciągu ostatnich 12 miesięcy tj. od początku III kwartału 2020 r. do końca II kwartału 2021 r., wynajęto w całym regionie 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co plasuje ten rynek na drugim miejscu po Warszawie w skali kraju. Obecnie Górny Śląsk skutecznie przyciąga kolejne inwestycje również w ramach skracania łańcuchów dostaw i przenoszenia produkcji z Azji.
Całkowity wolumen najmu na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2021 r. osiągnął wynik 552 000 mkw. (+39,1% vs I poł. 2020 r.). Wartość uzyskana w okresie od kwietnia do czerwca 2021 r. tj. 355 000 mkw. była wyższa niż najlepszy dotychczasowy wynik uzyskany w III kw. 2020 r. (353 000 mkw.) i w ostatnich 5-ciu latach. Co więcej, wartym odnotowania jest fakt, że od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. popyt brutto wyniósł 1,1 mln mkw. i był to drugi po Warszawie wynik w skali kraju. Wśród największych wybranych transakcji w tym okresie znalazły się trzy umowy firmy Panattoni, w których deweloper dostarczy budynki BTS o powierzchni 82 200 mkw. dla globalnego gracza e-commerce (II kw. 2021) w Gorzyczkach, 60 800 mkw. dla firmy Action w Tychach (III kw. 2020) i 50 290 mkw. dla firmy Weber (II kw. 2020) w Zabrzu. Z kolei poufny najemca z branży FMCG zdecydował się na przedłużenie umów najmu w parku magazynowym SEGRO LP Gliwice (45 000 mkw. – III kw. 2020), a sieć supermarketów Auchan zdecydowała się na podpisanie nowej umowy o powierzchni 53 700 mkw. w centrum logistycznym GLP Lędziny.
W okresie ostatnich 18 miesięcy za ponad 50% popytu brutto na Górnym Śląsku odpowiadały sieci handlowe (38%) i produkcja (19%), a na kolejnych miejscach uplasowały się e-commerce (16%), logistyka (12%) i motoryzacja (8%). Ewolucja, którą przeszedł ten rynek w czasie pandemii, przyczyniła się do wzrostu aktywności najemców z sektorów logistyki i e-commerce o średnio 10% rok do roku. W tym samym czasie znacząca dla Śląska branża motoryzacyjna zmagała się z przestojami związanymi z przerwami w produkcji. Obecnie znaczną część popytu stanowią transakcje zawierane przez sieci handlowe, e-commerce i towarzyszące im firmy z branży opakowań oraz operatorzy logistyczni działający lokalnie i międzynarodowo. Skala zawieranych umów z udziałem podwykonawców obsługujących sklepy internetowe będzie rosła, ponieważ obsługa e-commerce wymaga nawet trzy razy więcej powierzchni niż standardowa obsługa paletowa. Co więcej, po chwilowym zastoju i pewnego rodzaju rewaluacji w kierunku elektromobilności i rozwoju nowych technologii silnym sektorem pozostaje przemysł motoryzacyjny. Należy pamiętać, że Polska wypracowała sobie pozycję ważnego hubu produkcji samochodów elektrycznych na świecie, a w 2020 r. sprzedaż tego rodzaju aut wzrosła globalnie o 40%, mimo spadku w sprzedaży tradycyjnych aut. Przykładem inwestycji w sektor na Śląsku jest uruchomienie linii produkcyjnych elektrycznych i hybrydowych modeli Jeepa, Fiata i Alfy Romeo w FCA Tychy.
Górny Śląsk korzysta zatem na silnym rozwoju sektora logistycznego napędzanego e-commerce, a także na rosnącym i coraz bardziej innowacyjnym sektorze motoryzacyjnym. Z drugiej strony popyt generują sieci handlowe, dla których duża i gęsto zaludniona aglomeracja śląska jest atrakcyjnym rynkiem konsumenckim. Co więcej, przez swoje zróżnicowanie, skalę rynku wewnętrznego i doskonałe położenie na szlaku tras europejskich przyciąga inwestorów również w warunkach pandemii. Region jest wybierany ze względu na dobrze wykwalifikowane i dostępne kadry pracownicze, a także tradycje przemysłowe. Za nowoczesnymi inwestycjami w ten sektor idą kolejne związane z rozwojem całego łańcucha licznych poddostawców.
W oczach potencjalnych inwestorów zainteresowanych przenoszeniem produkcji z Azji, Górny Śląsk poza ugruntowaną od lat pozycją w Polsce jest także kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej. Położenie geograficzne regionu zapewnia swobodne zarządzanie łańcuchami dostaw pomiędzy Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa także rozbudowana infrastruktura drogowa w tym m.in. kluczowy węzeł w Sośnicy zapewniający komfortowe połączenie pomiędzy autostradami A1 i A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, włączając w nią Drogową Trasę Średnicową (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach.
W okresie od stycznia do czerwca 2021 r. deweloperzy dostarczyli ok. 250 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,8 mln mkw. (+16% r/r) i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Największymi oddanymi parkami logistycznymi w analizowanym czasie były 7R Beskid Park II o powierzchni 70 900 mkw. (1 budynek BTS i 2 multi-tenant), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 000 mkw.) i Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.) Patrząc szerzej w okresie od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. nowa podaż na Górnym Śląsku wyniosła 505 000 mkw. i był to najwyższy wynik w Polsce. Na zakończenie I poł. 2021 r. w budowie pozostawało 559 000 mkw. (+43% r/r) i jest to także najlepszy wynik w Polsce. Wśród planowanych do oddania do końca br. inwestycji najwięcej powierzchni dostarczą m.in. trzy projekty Panattoni tj. Panattoni Park Ruda Śląska III (72 000 mkw.), Panattoni BTS Action w Tychach (60 800 mkw.) i Panattoni Bielsko-Biała IV (60 600 mkw.). Zarejestrowany na koniec czerwca 2021 r. 8,7% poziom pustostanów wraz z wynoszącym 20% współczynnikiem powierzchni budowanej spekulacyjnie (średnia krajowa na poziomie 29%), wskazuje, że po okresowym spowolnieniu związanym z pandemią i większej ostrożności ze strony deweloperów możemy spodziewać się kolejnych projektów nasycających ten rynek. Inwestorzy są zainteresowani umacnianiem swojej pozycji na ukształtowanych podregionach jak Sosnowiec, Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, ale też wejściem na mniejsze wschodzące rynki jak Częstochowa czy Żory.
Za silnym i stabilnym popytem generowanym zarówno przez logistykę i e-commerce, podąża podaż, przy czym dostępność jakościowych terenów w kluczowych, optymalnych dla rozwoju logistyki miejskiej lokalizacjach na Górnym Śląsku jest ograniczona. Niemniej sytuacja ta powoduje, że inwestorzy nie boją się terenów typ brownfiled, które wymagają większych nakładów i know how. Przykładem może być aktywność firm Panattoni i Hillwood, które zrealizowały wiele udanych tego typu projektów w regionie. Ponadto Górny Śląsk jest zróżnicowany pod względem dostępnych formatów nieruchomości przemysłowych. Charakteryzuje go przede wszystkim zwarta tkanka miejska, bez znaczącego rozróżnienia strefowego inwestycji na miejskie lub podmiejskie. Projekty są wymieszane i dopasowane bardziej pod same profile i zapotrzebowanie najemców, przez co coraz więcej projektów pod względem technicznym klasyfikowanych jako tzw. last mile i SBU. Swoją aktywność w regionie zaznaczają zarówno duzi gracze o zasięgu międzynarodowym jak np. Panattoni, Segro, Logicor, GLP i Prologis, a także podmioty krajowe jak 7R czy deweloperzy regionalni np. DL Invest i BIK.
Duże zróżnicowanie, stabilność rynku oraz łatwość wyjścia sprawiają, że projekty na Górnym Śląsku są ważnym elementem w transakcjach portfelowych, będąc często klasyfikowanymi jako produkty prime. Przykładem może być aktywność inwestorów w pierwszej połowie 2021 r. Nowym właścicielem pięciu nieruchomości o łącznej powierzchni 165 600 mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi zostało REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group, które nabyło prawa do portfela należącego wcześniej do AEW. Z kolei w segmencie logistyki miejskiej paneuropejski podmiot inwestycyjny M7 Real Estate kupił dwa parki należące do 7R tj. 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o łącznej powierzchni 22 500 mkw.
Autor: Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO
