Pod koniec września ruszyła reforma planowania przestrzennego. Zgodnie z przepisami do końca grudnia 2025 r. każda gmina powinna mieć uchwalony plan ogólny, który określi, co i gdzie można budować. Bez takiego dokumentu trudno będzie o jakąkolwiek inwestycję. – Deweloperzy, z którymi rozmawiamy, podkreślają, że to krok w dobrą stronę, ale mają wątpliwości, czy gminy będą w stanie uchwalić plany w tak krótkim czasie. Są obawy, że komplikacje przy realizacji reformy mogą wpłynąć na wyższe ceny gruntów, a w konsekwencji mieszkań – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

W wielu polskich gminach brakuje dziś planów zagospodarowania przestrzennego. Główne powody są dwa: opracowanie takiego dokumentu kosztuje mnóstwo pieniędzy i mnóstwo pracy. Zamiast tego samorządy sporządzają studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie ma planów, wydają inwestorom indywidualne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego terenu. To jednak się zmieni.

Przypomnijmy: zgodnie z przyjętą nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym każda gmina będzie musiała mieć uchwalony plan ogólny, który określi, gdzie i co można budować. Bez takiego dokumentu trudno będzie o jakąkolwiek inwestycję. Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, cele reformy to uproszczenie procedur i poprawa ładu przestrzennego.

Burmistrz: zmiany potrzebne, ale czasu mało

– Ustawodawca argumentuje, że gminy muszą otrzymać mocniejsze narzędzia, ponieważ przedsiębiorcy potrzebują jasnych reguł inwestowania, a i mieszkańcy wnioskują o ochronę cennych terenów przed chaotyczną zabudową. Niestety, samorządy nie otrzymały jeszcze wszystkich wytycznych, nie wszyscy urzędnicy zostali przeszkoleni, na bardziej szczegółowe informacje czekają również urbaniści. Tymczasem zegar zaczął tykać, samorządy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do grudnia 2025 r. – mówi Rafał Bieńkowski z portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.

Jeśli dana gmina tego nie zrobi, od 2026 r. nie będzie mogła uchwalać planów miejscowych i wydawać inwestorom decyzji o warunkach zabudowy.

– Mówimy o nowelizacji ustawy, która w istocie jest głęboką reformą całego systemu planowania przestrzennego. Zmiany są potrzebne i pożądane, ale nie w takim trybie. W mojej ocenie 2 lata na przygotowanie planu ogólnego to zbyt mało. Cały czas czekamy na przepisy wykonawcze do ustaw, szkolenia oraz środki finansowe, które były deklarowane przez ministerstwo. W naszej ocenie koszty opracowania planu będą co najmniej dwa razy wyższe niż zakładano. Z drugiej strony liczba firm urbanistycznych na rynku jest ograniczona – mówi Robert Waraksa, burmistrz Olsztynka na Mazurach.

I dodaje: – Nasze obawy budzi także kwestia odszkodowań, bo plany ogólne mają być z nich zwolnione, a jednocześnie mogą istotnie ograniczać prawo do zabudowy nieruchomości. Nie wszystkim mieszkańcom to się spodoba. To samorządy będą musiały wziąć na siebie ostatecznie odpowiedzialność za wdrażanie reformy planowania przestrzennego. A czasu jest coraz mniej.

Czy reforma wpłynie na ceny mieszkań?

Reforma planowania przestrzennego to temat, którym od miesięcy żyje oczywiście branża deweloperska.

– Deweloperzy, z którymi rozmawiamy, podkreślają, że to krok w dobrą stronę, ale mają wątpliwości, czy gminy będą w stanie uchwalić plany w tak krótkim czasie. Widoczne są obawy, czy komplikacje przy realizacji reformy nie wpłyną na wyższe ceny gruntów, a w konsekwencji mieszkań – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Takiego zdania jest m.in. Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home: – Mając na uwadze dotychczasową praktykę samorządów i to, ile czasu zajmowało uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, istnieje ryzyko, że gminy nie będą w stanie uchwalić planów ogólnych do końca grudnia 2025 r. I to z przyczyn niezależnych od nich, jak np. brak wystarczającej liczby pracowników, brak szkoleń, brak środków finansowych, co mogłoby spowodować paraliż inwestycyjny. Zmiany na pewno przełożą się w najbliższym czasie na znaczny wzrost wniosków o warunki zabudowy, a tym samym na dłuższy termin uzyskiwania tych decyzji. Inwestorzy będą się bowiem starali uzyskać decyzje WZ przed 1 stycznia 2026 r., aby zapewnić sobie możliwość realizacji inwestycji na posiadanych już gruntach. W naszej ocenie zmiana ta może też się przełożyć na wzrost cen działek objętych już miejscowymi planami, mniejszą liczbę transakcji zakupu działek, a co za tym idzie, mniejszą liczbę inwestycji i wyższe ceny mieszkań – mówi.  

Mariola Żak w samej idei przedmiotowej nowelizacji dostrzega jednak bardzo duży potencjał. – Według nas jest to jak najbardziej słuszna idea i wydaje nam się, że również taki oddźwięk jest na rynku. Jeśli rzeczywiście udałoby się przeprowadzić tę reformę w sposób mądry i wyważony, to mogłaby ona wnieść bardzo wiele pozytywnych aspektów, m.in. uregulowanie przeznaczenia działek, uproszczenie i przyspieszenie procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę. A to z kolei mogłoby przełożyć się na większą liczbę działek, ich niższe ceny i w dalszej kolejności niższe ceny mieszkań – uważa.

Jak dodaje, zmiany są konieczne, ponieważ w Polsce od lat trwa kryzys gospodarki przestrzennej, co wyraźnie widać w danych statystycznych: – Na koniec 2021 r. łączna powierzchnia gmin pokryta planami miejscowymi wynosiła zaledwie 31,7 proc. powierzchni kraju. Dodatkowo prawie 1/3 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego procedowana jest ponad 3 lata.

Deweloper: nie możemy nagle zaciągnąć hamulca

Dawid Wrona z firmy Archicom również dostrzega potrzebę uporządkowania zapisów prawnych związanych z planami zagospodarowania przestrzeni.

– Przede wszystkim potrzebne jest ujednolicenie we wszystkich miastach podejścia do np. wydawania pozwoleń czy warunków zabudowy. Takie przepisy są po prostu konieczne, ale czy jest szansa, że nastąpi to w najbliższym czasie, czyli w perspektywie roku, dwóch czy trzech lat? Tu jestem sceptycznie nastawiony. Wydaje się to mało prawdopodobne ze względu na skalę zmian, jakie należy wdrożyć – mówi członek zarządu Archicom, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu.

Dawid Wrona przypomina, że już teraz urzędnicy rozpatrują tak dużo wniosków, że prowadzi to do zatorów w wydawaniu decyzji: – Jeśli sytuacja nie poprawiła się przez ostatnią dekadę, trudno oczekiwać, że nastąpi to nagle w perspektywie roku czy dwóch lat. Widzimy więc pewne ryzyko w tym, co może wydarzyć się po 2025 r., gdy urzędy np. nie będą mogły wydawać dokumentacji, oraz jak nowe regulacje wpiszą się w urzędową rzeczywistość.

Z drugiej strony deweloperzy funkcjonują w tak dynamicznej branży, że trudno jest im oceniać i prognozować, co może wydarzyć się za pół roku.

– Mam tu na myśli nie tylko kwestie związane z pozwoleniami, ale także dostępność i ceny gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Waga, na której na jednej szali są ryzyka, a na drugiej szanse, mniej więcej stale wskazuje równowagę pomiędzy tymi zjawiskami w świecie deweloperów. Trzeba na bieżąco dopasowywać się do sytuacji i reagować na nowe zjawiska pojawiające się w branży. Z pewnością nie wyobrażam sobie jednak sytuacji, że zaciągamy nagle hamulec i wstrzymujemy zakupy nowych działek pod kolejne projekty. Dążymy to tego, aby być deweloperem pierwszego wyboru, a to wymusza na nas potrzebę zachowania ciągłości biznesowej – podkreśla Dawid Wrona.

I dodaje: – Liczymy na dialog pomiędzy biznesem, urzędami, organizacjami rządowymi i społecznymi, aby wspólnie przygotować jak najlepsze rozwiązania dla całego segmentu mieszkaniowego. Tylko w ten sposób wypracujemy konsensus na linii inwestorzy-samorządy i wszyscy będziemy mogli płynnie funkcjonować w oparciu o nowe zapisy, dając zarazem każdemu Polakowi możliwość zakupu własnego M.