W pierwszym półroczu 2022 r. kluczowe czynniki kształtujące rynek nieruchomości handlowych w Polsce wróciły do poziomu sprzed pandemii – w tym sektorze odnotowuje się dobre wyniki zarówno w przypadku obrotów, jak i wskaźnika odwiedzalności (footfall), a centra handlowe generują atrakcyjne zwroty dla inwestorów. Zauważalne jest też ożywienie na handlowym rynku inwestycyjnym. Obserwujemy jednak zmianę trendów.
Wysyp mixed-use’ów
O zmianach na rynku handlowym, które na nowo zdefiniowałyby sposób zagospodarowania powierzchni handlowych, mówiło się od kilku lat. Tymczasem to pandemia stała się katalizatorem zmian w tym obszarze. Pojawiły się dwa kluczowe czynniki, które sprawiły, że dziś właściciele takich obiektów, fundusze inwestycyjne i deweloperzy coraz częściej stawiają na projekty typu mixed-use – łączące funkcje handlową, usługową, mieszkaniową i biurową. Z jednej strony, to efekt wzrostu wolnej powierzchni w istniejących obiektach handlowych po wyjściu niektórych najemców w okresie lockdownów. Z drugiej – pandemia spowodowała spadek wartości kapitałowej powierzchni komercyjnej w mniej popularnych centrach, co przyciągnęło kilka funduszy inwestycyjnych, chętnych do zakupu nawet w 100% wynajętego centrum handlowego w celu przeprojektowania go i przebudowania na mixed-use. Niczym nowym nie jest natomiast trend rewitalizacji starych, pofabrycznych obiektów, czego przykładem mogą być niedawno oddane do użytku inwestycje w stolicy – Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie. Zdarza się też, że ponaddwudziestoletnie budynki, wcześniej pełniące funkcje handlowe, są burzone, a w ich miejscach inwestorzy planują wznieść obiekty wielofunkcyjne. Takie są oczekiwania konsumentów, którzy w jednym miejscu mogą pracować, mieszkać, robić zakupy i spędzać czas. Tego typu działanie zapowiedziało m.in. Echo Investment, które stworzy mixed-use o nazwie „Ogród na skarpie” na Kabatach w miejscu lokalu po Tesco czy nowy projekt w miejscu centrum handlowego Jupiter przy ulicy Towarowej w Warszawie.
Warto jednak zaznaczyć, że są to procesy długoterminowe – przeprojektowanie obiektu handlowego trwa od trzech do siedmiu lat i wymaga sporych inwestycji. Dlatego też efekty tych zmian zobaczymy za kilka lat. Można się jednak spodziewać, że dwa najbliższe lata przyniosą kilka istotnych transakcji, których przedmiotem będą obiekty typu mixed-use.
E-commerce sprzyja sklepom stacjonarnym
Do tej pory wiele mówiło się o znaczącym wpływie e-commerce na sektor magazynowo-logistyczny i kolejnych rekordach odnotowywanych pod względem popytu, podaży oraz wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym. Obecnie e-handel napędza także rozwój handlu stacjonarnego. Tak, to nie pomyłka.
Wbrew obawom dotyczącym znikania sklepów stacjonarnych, handel tradycyjny wraca do łask m.in. ze względu na wysokie koszty transportu spowodowane wzrostem cen paliw. W niektórych miastach na świecie władze miejskie wprowadziły obostrzenia spowodowane dynamicznym wzrostem ruchu ulicznego. Przykładowo w Londynie liczba samochodów dostawczych wzrosła do tego stopnia, że miasto zaczęło ograniczać liczbę kurierów, którzy mogą do niego wjechać albo się po nim poruszać.
Na korzyść tradycyjnego handlu przemawiają także koszty najmu – w niektórych centrach czynsze są jedynie o 20-30% wyższe niż w przypadku powierzchni magazynowej w centrach miast lub blisko centrów miast (jeśli mowa o powierzchniach 1 tys. mkw. czy 2 tys. mkw.). Ponadto logistyka związana z e-commerce staje się o wiele większym wyzwaniem niż organizacja sprzedaży w obiektach handlowych.
W najbliższej przyszłości jako dodatkowe obciążenie dla sklepów internetowych wskazałbym też koszty operacyjne związane z bezkosztowymi zwrotami powszechnie oferowanymi klientom.
Trzy filary
W najbliższych latach rynek handlowy będzie się opierał na trzech kategoriach nieruchomości. Pierwszą z nich będą bardzo duże regionalne centra handlowe (100-120 tys. mkw. GLA), które będą przyciągać klientów mieszkających nawet około godziny drogi od nich. Takich obiektów w Polsce jest stosunkowo niewiele – zaledwie kilkanaście – i dzięki temu bardzo długo utrzymają dosyć wysoką wartość inwestycyjną dla obecnych właścicieli i potencjalnych inwestorów. Druga kategoria to średniej wielkości centra (do 40 tys. mkw. GLA), w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Nieruchomości tego rodzaju zyskały na znaczeniu w czasie pandemii – były to główne miejsca zakupów wybierane przez okolicznych mieszkańców. Jako trzecią kategorię wskazałbym parki handlowe, o których jest głośno od kilku lat ze względu na zainteresowanie nimi ze strony funduszy inwestycyjnych. Szacuje się, że około 20% transakcji przeprowadzonych w pierwszym półroczu tego roku było związanych właśnie z tego typu obiektami. Kupiły je m.in. fundusze LCP Properties i Centerscape. Z pewnością ich atrakcyjność długo jeszcze się utrzyma – wśród klientów, inwestorów i dla deweloperów.
Przyszłe transakcje
Także pod względem inwestycyjnym rynek handlowy notuje ożywienie. W I poł. 2022 roku wolumen transakcji w tym sektorze wyniósł 0,8 mld euro, co stanowi 28% wszystkich inwestycji dokonanych w tym czasie. Znaczących transakcji – o wartości powyżej 100 mln euro lub 200 mln euro – spodziewamy się w drugiej połowie 2023 r. Dlaczego dopiero wtedy? Prawdopodobnie w drugiej połowie 2022 r. oczekiwania dotyczące ceny sprzedaży nieruchomości handlowych i ceny możliwej do zapłacenia przez kupujących zbliżą się na tyle, że podejmą decyzję o przeprowadzeniu transakcji, która z reguły trwa od sześciu do 12 miesięcy. Do tego należy pamiętać o bardzo ograniczonej dziś możliwości pozyskania finansowania bankowego, które ma duży wpływ na możliwości przeprowadzenia większości transakcji.
Dariusz Forysiak, Dyrektor w dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers
