W ostatnich latach w wielu dzielnicach polskich miast obserwujemy zjawisko gentryfikacji. W okolicach, które niegdyś były mniej prestiżowe, dziś pojawia się coraz więcej inwestycji i nowej infrastruktury. To oczywiście oznacza większe zainteresowanie nieruchomościami w tych miejscach, a co za tym idzie, również o wiele wyższe ceny. Przykładem jest warszawska Praga-Południe, która budzi spore zainteresowanie potencjalnych nabywców: użytkownicy Otodom szukali w niej mieszkań na sprzedaż lub wynajem ponad 550 tys. razy w 2020 i prawie 500 tys. razy w 2021 roku.
„Gentryfikacja” wywodzi się od angielskiego słowa gentry (pol. „szlachta”), można ją więc przetłumaczyć jako szlachetnienie. Jest to proces zmiany charakteru części miasta w bardziej skomercjalizowany, zdominowany przez osoby o wyższym statusie materialnym1. To oznacza, że poza zmianami w przestrzeni danej dzielnicy, możemy w niej także zaobserwować zmiany na poziomie ekonomicznym.
Gentryfikacja pociąga za sobą nie tylko pozytywne skutki takie jak zwiększenie prestiżu danych dzielnic czy też przywrócenie wartości symbolicznej konkretnego obszaru. Eksperci wskazują, że skutkami ubocznymi są nieuchronne wzrosty cen mieszkań czy lokali usługowych, ale także zatracenie dawnej tożsamości danego miejsca.
Wśród najbardziej znanych przykładów restrukturyzacji polskich dzielnic znajdziemy między innymi Pragę w Warszawie, Kazimierz w Krakowie, poznańskie Jeżyce i projekt Nowego Centrum Łodzi.
Spis treści:
Łódź – miasto studentów
Łódź, niegdyś kojarzona głównie z robotniczego profilu miasta, dziś przekształciła się w miasto akademickie, w którym znajduje się aż 28 uczelni wyższych. Nocne życie miasta skupia się w największym stopniu wokół ulicy Piotrkowskiej w Śródmieściu, uznawanej za jedną z najdłuższych ulic handlowych w Europie i wchodzącej do nowo powstającego projektu Nowego Centrum Łodzi.
Zainteresowanie nieruchomościami mieszkalnymi w tej dzielnicy pozostaje na stabilnym poziomie już od roku – zarówno we wrześniu 2020, jak i w porównywalnym okresie w 2021 serwis Otodom odnotował 26 tys. wyszukiwań. Analitycy Otodom zauważają, że zainteresowani wynajmem w Śródmieściu musieli zapłacić średnio 1 944 zł w III kwartale 2021 roku, co było najwyższą stawką w porównaniu do pozostałych dzielnic miasta (średnia cena wynajmu łódzkiego mieszkania to 1 778 zł). Z kolei za mieszkanie na sprzedaż we wrześniu 2021 trzeba było zapłacić 6 858 zł/mkw., więcej niż w roku poprzednim – 6 395 zł/mkw. Metr kwadratowy mieszkania w Łodzi mogliśmy kupić za 6 145 zł w III kwartale minionego roku oraz 6 658 zł w roku bieżącym.
Praga – zmiana wizerunku
Doskonale skomunikowaną dzielnicą jest warszawska Praga, która w Rankingu Dzielnic Otodom 20202 zajęła 3. miejsce zaraz po Ursynowie i Bielanach. W plebiscycie pod uwagę były brane takie aspekty jak sprawna komunikacja miejska, dostępność alternatywnych środków transportu, korki, ilość miejsc parkingowych oraz łatwy dojazd w niemalże każde miejsce Warszawy.
Co doceniają mieszkańcy Pragi? Szeroki wybór sklepów i możliwość zrobienia bieżących zakupów w pobliżu oznacza, że mieszkańcy nie muszą tracić czasu w korkach na dojazdy do marketów w centrum. Wpływ na ten stan rzeczy ma chociażby powstanie na Pradze dużych centrów handlowych takich jak Praska Promenada.
Średnia cena za mieszkanie na sprzedaż na Pradze-Południe w III kwartale tego roku wynosiła 11 536 zł/mkw., w poprzednim roku metr kwadratowy mieszkania w tej dzielnicy kosztował przeciętnie 10 734 zł. Przeciętna cena za mieszkanie w całej Warszawie zwiększyła się o 10% r/r – z kwoty 12 820 zł/mkw. w III kwartale 2021 r. do 11 649 zł w ub.r.
Chętni, by wynająć mieszkanie na Pradze-Południe musieli zapłacić średnio 2 823 zł w III kwartale tego roku i 2 868 zł w tym samym okresie roku 2020. W ubiegłym roku wynajem nieruchomości w stolicy Polski w III kwartale wyniósł 4 181 zł i nieco więcej w 2020 roku – 4 236 zł. Możemy wnioskować, że sytuacja na rynku najmu w dzielnicy Praga-Południe w stosunku do całej Warszawy wygląda bardzo imponująco, a zatem zachęca coraz więcej mieszkańców do przeprowadzki na jej tereny.
Kulturalna stolica Polski
Tak jak niemal wszystkie centralne dzielnice miast, krakowskie Stare Miasto jest najczęściej odwiedzane przez turystów. Nic dziwnego, że zajmuje czołowe miejsce pod względem oferty kulturalno-rozrywkowej. Natomiast Kazimierz jest niczym kulturalna kolebka Krakowa. To tutaj mieszkali i mieszkają artyści tworzący klimat miasta. Cały obszar Starego Miasta obfituje w różnorodne i liczne wydarzenia kulturalne wabiące tysiące osób, a okolica i zabytki sprzyjają twórczemu duchowi, „chłonięciu” dóbr kultury. Poza tym obszar Kazimierza ze Stradomiem jest wpisany na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO i wchodzi w skład historycznej części miasta.
W ciągu ostatnich kilku lat powstało tu ponad sto nowych lokali – głównie w podziemiach Starego Miasta. A jego oferta imprezowa pozostawia inne dzielnice daleko w tyle.
Wynajmując nieruchomość w Krakowie w poprzednim roku, mielibyśmy zapłacić 2 310 zł oraz 2 296 zł w III kwartale br. Na Starym Mieście w III kwartale 2021 r. najem mieszkania kosztował krakowiaków 2 849 zł/mkw., w 2020 r. było to jeszcze 2 699 zł/mkw. Jeżeli byśmy chcieli kupić mieszkanie w tej dzielnicy, to musielibyśmy zapłacić 14 158 zł/mkw. w tym roku – w 2020 cena wyniosła 13 355 zł/mkw. Na tle reszty miasta wartość metra kwadratowego w tej dzielnicy jest sporo wyższa. Średnia dla całego Krakowa uplasowała się rok temu na poziomie 10 419 zł i urosła do poziomu 11 349 zł/mkw.
Liczba wyszukiwań w tej dzielnicy, którą odnotowali analitycy Otodom we wrześniu poprzedniego roku, plasowała się na poziomie 79 tys. wyszukiwań, rok później wzrosła do 81 tys. Najczęściej wyszukiwane dzielnice Krakowa – Dębniki i Podgórze – były wyszukiwane 104 tys. i 83 tys. razy we wrześniu 2020 r. oraz 110 tys. i 91 tys. w 2021 r.
Zaskakujące zmiany na Jeżycach
Jeszcze do niedawna, Jeżyce były kojarzone z niszczejącymi budynkami i szemranym towarzystwem. Obecnie są jedną z tętniących życiem części Poznania, przyciągających zwłaszcza wielbicieli dobrych smaków.
Jak czytamy w Rankingu Dzielnic Otodom 2020, Jeżyce są w trójce najlepszych dzielnic aż w trzech kategoriach, pod kątem dostępu do służby zdrowia, miejsc turystycznych, ale również organizacji imprez.
Jeżyce są jedną z najbardziej wyszukiwanych części miast w skali całego Poznania – liczba wyszukiwań wzrosła z 10 tys. we wrześniu ubiegłego roku do ponad 13 tys. w analogicznym okresie 2021 roku.
Cena za metr kwadratowy mieszkania do kupienia na Jeżycach rosła nieprzerwanie od III kwartału ub. r. – z 8 185 zł/mkw. do 8 726 zł/mkw. w III kwartale roku bieżącego. Średnia cena w całym Poznaniu w 2021 r. wzrosła o niecałe 6% w stosunku do roku poprzedniego – 8 312 zł/mkw. w Q3 2021 r. i 7 847 zł/mkw. w Q3 2020 r.
W III kwartale 2021 roku, by wynająć mieszkanie na Jeżycach, musieliśmy liczyć się z kosztem 1 828 zł (wzrost z 1 750 zł w zeszłym roku). Co ciekawe średni koszt wynajmu na Jeżycach jest w tym roku wyższy niż średnia dla całego Poznania – 1 792 zł (wzrost z 1 771 zł w zeszłym roku).
1 https://sjp.pl/gentryfikacja
2 https://www.otodom.pl/wiadomosci/ranking-dzielnic/w-ktorych-dzielnicach-zyje-sie-najlepiej-ktore-miasta
