Aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA może wzrosnąć nawet do 100 mld EUR w IV kwartale tego roku – wynika z raportu „Prevail & Prosper”, opracowanego przez firmę doradczą Colliers International. Będzie to skutkiem zdecydowanego odwrócenia tendencji i większych transakcji sfinalizowanych w III kwartale. Oznacza to, że wolumen inwestycji w 2020 roku wyniesie blisko 270 mld EUR, czyli jedynie 14 procent mniej niż w ubiegłym roku. Wynik ten zostanie uzyskany pod warunkiem, że stosunkowo stabilna sytuacja utrzyma się, a rynek nie będzie dodatkowo obciążony zewnętrznymi czynnikami geopolitycznymi i makroekonomicznymi.
Raport „Prevail & Prosper” dotyczy przepływów kapitałowych i tzw. hot spotów w sektorze nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA. W publikacji przeanalizowano, jak rynek inwestycyjny reaguje na działania miast i sektorów w obliczu pandemii. Eksperci Colliers zbadali również, w jaki sposób poszczególne rynki mogą skorzystać z trwającego ożywienia gospodarczego i inwestycyjnego, które odnotowano w III kwartale tego roku.
Kluczowe wnioski wynikające z raportu „Prevail & Prosper”:
- 95% inwestorów, którzy wzięli udział w badaniu ankietowym Colliers spodziewa się, że za 12 miesięcy rynek powróci do równowagi,
- Kapitał niemiecki, szwajcarski i francuski był szczególnie aktywny w regionie EMEA, utrzymując wysokie przepływy międzyregionalne rok do roku.
- Rynki niemiecki i skandynawski czerpią korzyści z najbardziej stabilnego otoczenia makroekonomicznego i politycznego. Dzięki średniej wielkości miastom, które charakteryzują się dostępnością alternatywnych rozwiązań w zakresie dojazdów do pracy, niskim ryzykiem zerwania umów najmu oraz wyrównanym poziomem popytu i podaży rynki te znajdują się w ścisłej czołówce.
- W perspektywie długoterminowej pozycja gospodarcza Londynu i Paryża nie osłabnie, pomimo kilku rynkowych niewiadomych. Oba rynki przechodzą obecnie korektę cen, co stanowi doskonałą okazję do zakupów inwestycyjnych. Londyn, a także brytyjskie miasta regionalne stanowią atrakcyjne miejsca lokowania kapitału dłużnego ze względu na ograniczoną konkurencję. Dzięki temu dają szansę na większy zysk niż inne duże miasta europejskie.
- Inwestycje w sektor logistyczny oraz mieszkaniowy okazały się być najbardziej bezpieczne, utrzymując wysoki poziom zainwestowanego kapitału. Colliers szacuje, że we wrześniu bieżącego roku na sprzedaż zostały wystawione portfele nieruchomości logistycznych o wartości ponad 3 mld EUR, z czego część znalazła już nabywców, a wartość niektórych z nich wzrosła nawet o 20 procent.
- Wolumen inwestycji biurowych spadł w II i III kwartale, powodując korektę cen wynikającą z niepewności co do przyszłej roli miejsca pracy. We wrześniu, podczas gdy ceny aktywów typu core wzrosły o kilka punktów procentowych, wartość budynków biurowych typu core-plus i Value-Add spadły nawet o 20 procent w przypadku trwających transakcji. Istotna rola sektora biurowego w generowaniu przychodów i ogólnych wynikach ekonomicznych nie ulegnie zmianie, a nasze analizy potwierdzają ograniczone zmiany w czynszach i wartości budynków biurowych w perspektywie długoterminowej.
- Sektory handlowy i hotelarski będą musiały stawić czoła dużym wyzwaniom, a wielu mniejszych operatorów nie będzie w stanie przetrwać w obecnej formie. Poziom wskaźnika RevPAR, czyli przychodu na jeden dostępny pokój hotelowy znacznie spadł przez pandemię i prawdopodobnie nie powróci do poziomu sprzed pandemii nawet do końca 2022 roku.
Richard Divall, Szef Rynków Kapitałowych na region EMEA wyjaśnia:
W trzecim kwartale nastroje inwestorów i płynność na rynkach poprawiły się, co zaowocowało większymi transakcjami w całej Europie. Wchodząc w ostatni kwartał roku, spodziewamy się wzrostu wolumenów, ponieważ inwestorzy chcą wykorzystać część swojego kapitału alokowanego na ten rok, a sprzedających napędza odpowiedni profil nabywców, jak i płynność rynku.
Nieruchomości z sektorów takich, jak logistyka, przystępne cenowo budownictwo mieszkaniowe, parki naukowe i opieka zdrowotna nadal generują największy popyt. W pozostałych sektorach inwestorzy zachowują ostrożność i stają się bardziej selektywni. Oczywiście rynek nadal pozostaje dość chwiejny, a czynniki zewnętrzne mogą spowodować ponowne zawirowania (np. listopadowe wybory w Stanach Zjednoczonych czy druga fala pandemii w Europie). Jeśli jednak uda się uniknąć dotkliwych skutków tychże czynników, w czwartym kwartale wolumen inwestycji może osiągnąć ponad 100 mld EUR, czyli wartość dwukrotnie wyższą w stosunku do trzeciego, a także drugiego kwartału.
Polska na tle Europy
Z uwagi na fakt, że europejskie gospodarki są zróżnicowane i napędzają je inne sektory, pandemia w różnym stopniu uderzyła w ich kondycję. W wyniku zamknięcia granic w II kwartale silnie ucierpiały Włochy, Hiszpania, Portugalia, Francja czy Wielka Brytania, ponieważ to sektor turystyczny jest ważną częścią gospodarek tych państw. W mniejszym stopniu skutki zamknięcia granic odczuła Polska.
Jesienny powrót pracowników do biur i otwarcie szkół spowodowały nieunikniony wzrost liczby zakażań w całej Europie. Na kwestię tę należy jednak spojrzeć całościowo, od początku pandemii. Liczba zakażeń wzrasta w porównaniu z pierwszą falą, jednak wzrosła także liczba testów – średnio czterokrotnie. Porównując te dane z pierwszą falą widzimy, że większość krajów UE opanowała pandemię. Dla państw takich, jak Wielka Brytania, Hiszpania, Holandia i Francja, które wprowadzają nowe działania ochronne, wydaje się, że sytuacja jest bezpieczna. Wyjątkami od tej reguły są Polska, Czechy i Węgry, gdzie wskaźniki drugiej fali są znacznie wyższe niż pierwszej. To efekt stosunkowo niewielkiej liczby zakażeń po wprowadzeniu natychmiastowego lockdownu w marcu.
W makroekonomicznej perspektywie ożywienia gospodarki oraz zarządzaniu pandemią najlepiej wypadają Niemcy i region nordycki, zwłaszcza Norwegia, Dania i Szwecja. Duże gospodarki, takie jak Francja i Wielka Brytania mają dodatni bilans ekonomiczny, ale następne sześć miesięcy pozostaje dla nich niepewne pod względem zarządzania pandemią. Sytuacja w krajach Beneluksu i głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polski i Czech, wygląda dobrze. Próbą dla nich będzie jednak druga fala COVID-19. Po przeciwnej stronie znajdują się Hiszpania i Włochy, które czeka kilka trudnych lat. Panujący niepokój stworzy jednak wiele możliwości dla inwestorów akceptujących wyższy poziom ryzyka.
– Polski rynek inwestycyjny pozostał silny pomimo lockdownu i trwającej pandemii. Choć spodziewany wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec tego roku będzie niższy, to jednak niektóre sektory, w szczególności biurowy i logistyczny nadal osiągają dobre wyniki. Obserwujemy ciągły napływ kapitału na kluczowe rynki w Polsce, aczkolwiek, ze zrozumiałych powodów, transakcje trwają dłużej – tłumaczy Piotr Mirowski, Senior Partner, szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International.
14-procentowy spadek
– W ujęciu ogólnym, aktywność w całym regionie EMEA jest korzystna z punktu widzenia inwestycji. Ogólny spadek wolumenów w pierwszym półroczu wyniósł jedynie 10 procent w stosunku do roku poprzedniego. Oczekiwane odbicie w IV kwartale br. sprawi, że region EMEA odnotuje tylko 14-procentowy spadek rok do roku. Choć w drugim półroczu 2020 r. rozpoczęło się wychodzenie z gwałtownego załamania gospodarczego spowodowanego skutkami lockdownu, to sposób, w jaki rynki wracają do nowej normalności, nadal różni się w zależności od sektora i lokalizacji – podsumowuje Damian Harrington, szef Działu Badań EMEA w Colliers International.
– Nastroje inwestorów zależą od ich położenia – jeśli posiadają problematyczne aktywa w złej lokalizacji są nie najlepsze, dobre zaś jeśli mają zasób kapitału , który chcą wykorzystać na zakup nieruchomości w okazyjnej cenie lub którym uda się sprzedać nieruchomości logistyczne, czy całe ich portfele ze znacznym zyskiem – dodaje.
