Nastroje na Expo Real 2025 były wyraźnie lepsze niż przed rokiem, choć inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność. Kapitału nie brakuje, jednak poszukiwanie okazji i szybkie, ryzykowne transakcje odchodzą do przeszłości. W centrum uwagi inwestorów jest dziś przede wszystkim jakość. Rynek wchodzi w fazę dojrzałej selekcji i długofalowych strategii.
– Obserwując postawę uczestników Expo Real 2025, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że czas nieskrępowanego optymizmu na europejskim rynku inwestycyjnym minął. Jego miejsce zajął dojrzały, rozważny i mocno selektywny popyt na nieruchomości. Spotkania i rozmowy, które odbyliśmy w Monachium, odsłoniły obraz rynku wchodzącego w nową, bardziej wymagającą fazę. Nastawienie inwestorów można określić jako wyjątkowo wyważone i przemyślane. Wybór aktywów przypomina proces analityczny. Sektor wraca do fundamentów i stawia na jakość. Inwestorzy odchodzą od spekulacyjnego poszukiwania okazji. Najważniejsza jest dziś długoterminowa wartość aktywów oraz bezpieczny, przewidywalny zysk – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.
Przede wszystkim długoterminowa stabilność aktywów
– Skończyła się pogoń za okazjami, inwestorzy uciekają w jakość. Głównymi kryteriami wyboru staje się stabilność rynkowa i wysoki standard aktywów. Możemy mówić o swoistej ucieczce w jakość. Uwagę inwestorów przyciągają głównie najwyższej klasy aktywa, wysoko oceniane również pod względem ESG – informuje Bartłomiej Zagrodnik.
– Expo Real 2025 pokazało, że inwestorzy nie patrzą już na rynek nieruchomości jako całość, ale koncentrują się na najlepszych aktywach w poszczególnych sektorach. Analizie poddawane są wszystkie klasy nieruchomości, o ile oferują wysoki standard, rozsądną wycenę i lokalizację gwarantującą stabilność – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Pytania o polski rynek nie dotyczą już jego potencjału gospodarczego, ten jest dziś bezdyskusyjny. Polska, z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu PKB w Europie, postrzegana jest jako bezpieczna przystań i motor rozwoju regionu. Kluczowe pytanie brzmi, jak zidentyfikować projekty, które będą liderami za dziesięć czy dwadzieścia lat. W tym obszarze widzimy też naszą strategiczną rolę jako doradców – dodaje Emil Domeracki.
– Obserwujemy wzrost płynności, ale rynek daleki jest od euforii. Inwestorzy bardzo dokładnie analizują każdy projekt pod kątem zdolności do generowania dochodu w dłuższej perspektywie. Uczestnicy rynku oczekują na decyzje banków centralnych w sprawie stóp procentowych, które są kluczowe dla odblokowania pełnego potencjału transakcyjnego w nadchodzących kwartałach. Jednocześnie, co jest niezwykle budujące, rośnie siła i aktywność polskiego kapitału, który odpowiada już za 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji realizowanych w Polsce. Doskonale rozumie lokalną specyfikę i potrafi dostrzec korzyści tam, gdzie zagraniczne fundusze bywają wciąż jeszcze zbyt zachowawcze – zaznacza Emil Domeracki.
Logistyka liderem inwestycyjnym
Mimo wzrastającej aktywności inwestorów w regionie CEE, widocznej m.in. w liczbie transakcji realizowanych w Polsce, rynek charakteryzuje się wybiórczością inwestycji oraz relatywnie niskimi wolumenami transakcyjnymi. Nadal utrzymuje się luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i nabywcami, co ogranicza liczbę finalizowanych transakcji, szczególnie w segmencie największych aktywów biurowych i handlowych. Nieruchomości logistyczne pozostają natomiast w pozycji inwestycyjnego lidera, przyciągając zainteresowanie największych graczy.
Sektor magazynowy i przemysłowy jest obecnie najbardziej pożądanym segmentem inwestycyjnym. Zainteresowanie tymi aktywami napędza m.in. nearshoring czyli przenoszenie produkcji bliżej europejskich rynków zbytu i nieustanny rozwój e-commerce. W efekcie Polska umacnia swoją pozycję strategicznego centrum logistycznego Europy. Popyt na obiekty magazynowe i produkcyjne jest tak duży, że kluczowym wyzwaniem dla rynku staje się zabezpieczenie odpowiednich gruntów pod kolejne, technologicznie zaawansowane projekty w tym segmencie.
– Polska jest obecnie synonimem europejskiej logistyki. W Monachium niemal każda dyskusja o łańcuchach dostaw kończyła się odniesieniem do naszego kraju. Zainteresowanie projektami logistycznymi, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów nie słabnie. Chodzi nie tylko o standardowe hale magazynowe, ale zaawansowane ekosystemy logistyczne spełniające najwyższe normy środowiskowe. Mimo dojrzałości tego rynku, jego potencjał wzrostu wciąż pozostaje znaczący – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.
– Popyt na dobrze przygotowane grunty pod logistykę oraz projekty PRS i data centers jest bardzo wysoki. Obecnie Land Development to jednak znacznie więcej niż sam zakup ziemi. Priorytetem staje się przygotowanie terenu pod wymogi ESG od początku realizacji projektu. Wybór gruntu wiąże się z kompleksowym planowaniem inwestycji na przyszłość. Podczas rozmów w Monachium inwestorzy koncentrowali się, nie tylko na dostępności działek, ale przede wszystkim na due diligence gruntów w kontekście wytycznych ESG, zabezpieczeniu dostępu do zielonej energii oraz projektowaniu inwestycji pod certyfikację oraz preferencyjne finansowanie bankowe. Kluczową rolę odgrywa aktualnie prognozowanie regulacji i wymogów obowiązujących w perspektywie dekady. To wartość dodana, której poszukuje świadomy kapitał – podkreśla Emil Domeracki.
– Jednym z najgorętszych tematów kuluarowych rozmów na Expo Real 2025 był też sektor najmu instytucjonalnego (PRS), co potwierdza jego pozycję jako jednego z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku w kontekście przyszłych wzrostów. Zmiany demograficzne i społeczne, rosnąca mobilność zawodowa oraz coraz większa akceptacja najmu jako stylu życia tworzą solidny fundament dla stabilnego popytu. Sektor, który jeszcze do niedawna pozostawał niszowy dziś staje się strategicznym elementem portfeli największych funduszy instytucjonalnych. Mieszkania na wynajem wchodzą do inwestycyjnej ekstraklasy – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.
