Polski rynek prywatnych akademików (PBSA – purpose-built student accommodation) dynamicznie się rozwija, odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie wynikające z deficytu miejsc noclegowych oraz systematycznego wzrostu liczby studentów – zarówno krajowych, jak i zagranicznych. W ciągu najbliższych dwóch lat liczba łóżek w prywatnych akademikach zwiększy się aż o 70%, a Warszawa stanie się największym rynkiem w kraju.
Zdaniem Doroty Lachowskiej, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank – „wskaźnik dostępności miejsc w akademikach w Polsce wynosi zaledwie 8,9%, co oznacza, że na jedno łóżko przypada aż 12 studentów. Dla porównania, średnia europejska jest znacznie wyższa. Ta strukturalna luka tworzy bardzo silne fundamenty pod rozwój prywatnych akademików.”
Obecnie w Polsce działa 443 akademików oferujących łącznie ok. 115 200 miejsc. Zaledwie 13% tej liczby stanowią prywatne domy studenckie. W nadchodzących latach ten udział będzie rósł – tylko do 2027 roku na rynek trafi niemal 8 800 nowych łóżek w PBSA.
Największym rynkiem prywatnych akademików pozostaje Kraków z niemal 3 650 łóżkami, ale liderem stanie się Warszawa, która do roku akademickiego 2026/2027 zyska blisko 5 000 nowych miejsc noclegowych. Dynamiczny rozwój notują również Trójmiasto, Poznań oraz Wrocław.
„Wzrost zasobów PBSA jest nie tylko reakcją na deficyt podaży, ale również efektem zmieniających się oczekiwań studentów. Szukają oni komfortowych warunków, prywatności i bogatej oferty usług dodatkowych, które coraz częściej oferują właśnie akademiki prywatne,” – dodaje Adam Kotarski, młodszy analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.
Na rynku dominują duzi operatorzy tacy jak Student Depot (4 200 łóżek) czy Xior Student Housing (3 600 łóżek). Do grona aktywnych graczy dołączyły także nowe marki, m.in. StudentSpace – platforma stworzona przez Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment, która do końca 2025 roku odda dwa obiekty w Krakowie z 1 200 łóżkami.
Pomimo wzrostu podaży, popyt wciąż przewyższa dostępność. Tylko w ciągu ostatniego roku liczba studentów w Polsce wzrosła o 35 000, przekraczając 1,28 mln osób. Ponadto, w roku akademickim 2024/2025 w Polsce studiowało ponad 108 600 obcokrajowców – o niemal 50% więcej niż w 2018 roku.
W największych miastach dostępność miejsc w PBSA wynosi zaledwie od 0,7% do 3,0%. Największe niedobory występują w Warszawie i Poznaniu, gdzie na jedno łóżko przypada odpowiednio 145 i 135 studentów.
„Wysoki poziom obłożenia, sięgający 98%, sprawia, że studenci rezerwują miejsca z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Jest to sektor o bardzo niskim ryzyku pustostanów, co stanowi istotną zaletę z punktu widzenia inwestorów,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska, ekspertka rynku PRS i PBSA w Knight Frank.
Prywatne akademiki oferują wyższy standard niż tradycyjne domy studenckie. Do dyspozycji mieszkańców są przestrzenie wspólne, siłownie, pralnie, miejsca do nauki czy strefy chilloutu. To właśnie ten dodatkowe udogodnienia przyciąga młodych ludzi, którzy coraz częściej wybierają komfort i jakość.
Czynsze w PBSA różnią się w zależności od lokalizacji i standardu. Najniższe stawki obowiązują w Łodzi (od 1 200 zł za łóżko w pokoju dwuosobowym), najwyższe – w Warszawie (od 2 500 do nawet 4 650 zł za pokój jednoosobowy).
Zainteresowanie inwestorów rośnie. Największą dotychczas transakcją był zakup przez Xior Student Housing trzech akademików BaseCamp w Polsce za 108 mln euro. W 2025 roku firma nabyła kolejny obiekt – Basecamp Wrocław z 775 jednostkami.
„Polski rynek PBSA oferuje jedne z najwyższych stóp kapitalizacji w Europie – na poziomie ok. 6%, podczas gdy w Europie Zachodniej są one niższe, w przedziale 4,25–5%. To sprawia, że Polska staje się atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów instytucjonalnych,” – podsumowuje Sylwia Jankowska.
Wszystko wskazuje na to, że sektor prywatnych akademików w Polsce wchodzi w fazę szybkiego wzrostu – z ogromnym potencjałem długoterminowego rozwoju.
