Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała aktywność inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych na koniec III kwartału tego roku. Wartość transakcji wyniosła ponad 820 mln EUR, co oznacza 11-procentowy wzrost rok do roku.
Rynek nadal wykazuje oznaki ożywienia z rosnącym zainteresowaniem transakcjami portfelowymi i na większą skalę, wspieranym przez stopniowo poprawiającą się płynność. Inwestorzy pozostają selektywni, koncentrując się głównie na aktywach typu value-add oraz nieruchomościach z długoterminowymi umowami najmu, gdzie atrakcyjne ceny przeważają nad klasycznymi parametrami core. Tymczasem najlepsze aktywa z długim WAULT i ambitnymi oczekiwaniami cenowymi na razie napotykają trudności, komentuje Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości prime utrzymały się na stabilnym poziomie około 6,25%, przy czym większość transakcji zamyka się w przedziale od 6,50% do nieco poniżej 7,00%, ponieważ obfita podaż produktów na rynku nadal równoważy poziom cen.
Stabilny apetyt banków
Apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego pozostaje stabilny. Pracuje na to między innymi rosnące zainteresowanie transakcjami portfelowymi, które dają instytucjom finansowym komfort przyszłego wyjścia z finansowania. Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry związane z ESG. Największe zainteresowanie budzą nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych, wynajęte dla kilku lub kilkunastu renomowanych najemców. Na rynku widoczny jest też wzrost popularności transakcji typu Sale and Leaseback (S&LB), w ramach których właściciel sprzedaje nieruchomość inwestorowi i jednocześnie wynajmuje ją na długi okres. Pozwala to na uwolnienie kapitału na inne cele – zarówno inwestycyjne, jak i operacyjne, tłumaczy Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Poziom finansowania bankowego zazwyczaj odpowiada 50-55% wartości rynkowej nieruchomości. Marża kredytowa jest ściśle uzależniona od jakości budynku, jego wieku, lokalizacji, struktury najmu oraz reputacji kredytobiorcy. Dla najlepszych aktywów może wynosić około 200 punktów bazowych. Kredyty deweloperskie są dostępne wyłącznie przy wysokim poziomie przednajmu – minimum 45-50% GLA i przy LTC na poziomie 55-65%.
Z perspektywy wyceny nieruchomości magazynowych jednym z bardziej istotnych czynników wpływających na wartość pozostaje długość umów najmu – dłuższy WAULT oznacza większą stabilność przepływów i atrakcyjność obiektu w oczach inwestorów. W kalkulacjach wartości uwzględniany jest również fakt, że stopy kapitalizacji wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie w skali kraju, bez wyraźnych oznak szerokiej kompresji. Pierwsze sygnały selektywnej presji na obniżenie stóp pojawiają się głównie w Warszawie i Gdańsku, gdzie dla obiektów typu prime z wysokimi standardami ESG i długimi kontraktami inwestorzy są skłonni zaakceptować niższe poziomy, dodaje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.
Finansowanie i refinansowanie starszych obiektów magazynowych jest możliwe, ale odbywa się w sposób bardziej selektywny. Banki coraz częściej wymagają przygotowania i wdrożenia planów dekarbonizacyjnych dla takich budynków, co może otworzyć drogę do pozyskania dodatkowego finansowania na cele związane z poprawą efektywności energetycznej i zgodnością z polityką ESG. Średnioważony okres najmu powinien być zdecydowanie dłuży niż okres kredytowania.
