Najnowsze dane GUS pokazują wyraźny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych, po wyjątkowo mocnym październiku. To przede wszystkim efekt sezonowych uwarunkowań, a nie sygnał trwałego osłabienia koniunktury.
Stabilny poziom pozwoleń na budowę oraz wysoka liczba mieszkań oddawanych do użytkowania potwierdzają, że rynek pozostaje w fazie równoważenia podaży i popytu.
Rozpoczęte budowy
Po bardzo dobrych wynikach dla sektora deweloperskiego w październiku, listopad przyniósł znaczne spowolnienie w zakresie nowych budów. Aby nie być gołosłownym, wynik 7966 mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, był najsłabszym rezultatem dla pojedynczego miesiąca od przeszło 2,5 roku, czyli od kwietnia 2023.
Spadek względem października (m/m) wyniósł przeszło 37 proc. – Nie uważamy jednak, aby było to zwiastunem ogólnego osłabienia koniunktury, a raczej sezonowym wahnięciem. Słabsza miesięczna dynamika widoczna była choćby w czerwcu czy w sierpniu tego roku, a w kolejnych miesiącach wynik odbijał do pułapu ponad 11 tys. rozpoczynanych lokali – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Do listopada deweloperzy rozpoczęli łącznie budowę 120,8 tys. lokali. – Ponieważ historycznie, z powody aury czy okresu świątecznego, grudzień jest jednym z miesięcy, w których obserwuje się najmniej startów nowych inwestycji, zakładamy, że łączna liczba zainicjowanych budów mieszkań w 2025 r. wyniesie w sektorze deweloperskim nie więcej niż 130 tys. lokali – dodaje ekspert PZFD.
W prognozach na 2026 rok PZFD zakłada, że utrzymana zostanie podobna dynamika wprowadzeń do tej z 2025. – Na rynku będą się bowiem równoważyć pozytywne czynniki popytowe, w tym ostatni cykl obniżek stóp procentowych oraz podażowe w postaci najwyższej oferty dostępnych mieszkań w historii. Pierwsze odpowiedzi co do prawidłowości tej tezy poznamy jednak pod koniec pierwszego kwartału, gdy znane będą wyniki sektora w styczniu i lutym – podkreśla Patryk Kozierkiewicz.
Pozwolenia na budowę
Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę deweloperzy uzyskali w listopadzie zgodę na budowę 13 818 lokali. W przeciwieństwie do danych dotyczących rozpoczynanych inwestycji, wynik ten jest zbliżony do miesięcznej średniej dla 2025 roku, a więc możemy mówić o pewnej stabilizacji.
Niemniej, w porównaniu z 2025 rokiem, liczba uzyskanych pozwoleń spadła o prawie 20 proc., co świadczy o mniejszych możliwościach inwestorów, którzy borykali się z wyprzedażą istniejącej oferty i oczekiwali na poprawę sytuacji popytowej.
O ile dane na temat rozpoczętych budów stanowią najbardziej aktualną informację o rynkowej koniunkturze, to liczba pozwoleń jest często wypadkową nastrojów panujących około 6-12 miesięcy wcześniej, gdyż zwyczajowo właśnie wtedy składany był wniosek o pozwolenia na budowę. – To właśnie dlatego w 2024 obserwowaliśmy bardzo dobry wynik w zakresie pozwoleń. Był on bowiem częściowo napędzany programem BK2 proc. oraz wiarą w utrzymanie podobnego mechanizmu wsparcia rynkowego. Tegoroczny, niemal 20 proc. spadek jest natomiast rezultatem upadku tych oczekiwań i osłabienia rynkowej koniunktury w 2024 roku, co skutkowało spadkiem popytu i w świetle wysokiej podaży mieszkań zahamowało starania inwestorów o nowe pozwolenia – podsumowuje Patryk Kozierkiewicz.
Lokale oddane do użytkowania
Deweloperzy w listopadzie oddali do użytkowania ponad 13,6 tys. nowych mieszkań. Łączny wynik do listopada wynosi natomiast 117,7 tys. mieszkań.
Porównując rok do roku jest to rezultat o 6,9 proc. lepszy niż w pierwszych jedenastu miesiącach 2024. Jednakże, gdy zestawimy ze sobą wyniki wyłącznie za listopad, w tym roku oddano aż o ponad 30 proc. mieszkań więcej niż w tym samym miesiącu rok wcześniej. Wynika to z faktu, że średni czas trwania budowy budynku wielorodzinnego to około 22 miesiące. – Budowa oddawanych dziś mieszkań rozpoczynała się w okresie boomu inwestycyjnego z przełomu końca 2023 roku i początku 2024 roku, gdy inwestorzy zwiększali podaż w odpowiedzi na zapotrzebowanie wywołane programem BK2 proc. Stąd zauważalna poprawa danych, która skądinąd – z tych samych powodów o których mowa wcześniej – będzie utrzymywać się przez cały 202c rok – uważa ekspert PZFD.
