Drastycznie drożejące kredyty, niepewność gospodarcza i polityczna, fala migracji ze wschodu – wszystkie te czynniki przesuwają zainteresowanie klientów rynku mieszkaniowego z kupna na wynajem. Czynsze mocno idą w górę, trend rosnący widać od początku roku. Rynek należy do wynajmującego, najemcy są w gorszej pozycji, bo popyt na mieszkania do wynajęcia przewyższa podaż.
Wyraźne przesunięcie w kierunku wynajmu jest zauważalne, jeśli spojrzeć na wzrosty stawek za mieszkania. Czynsze szły co prawda w górę przez cały zeszły rok, ale przyspieszyły po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP, a więc jesienią zeszłego roku i z początkiem tego roku, gdy okazało się, że pieniądz pożyczony z banku nadal bardzo szybko drożeje.
Popularny wynajem
Wynajem w przypadku wielu osób rozważających kupno własnego M, stał się koniecznością z racji topniejącej zdolności kredytowej i rosnących rat. Przypomnijmy, że od jesieni zeszłego roku do teraz podstawowa stopa procentowa NBP wzrosła z niemal zera do 6 proc. Do tego trzeba dodać marżę bankową i prowizję, by uzyskać całkowity koszt kredytowania. Dziś RRSO przeciętnego kredytu na 30 lat wynosi około 8,5 – 10 proc.
Taki stan rzeczy oczywiście drastycznie przekłada się na zdolność kredytową. Dla przykładu – jeśli na koniec kwietnia modelowa rodzina średnio zarabiających mieszkańców Warszawy z dzieckiem, chciała zaciągnąć kredyt, mogła uzyskać finansowanie w wysokości nieco ponad 400 tys. zł. Wg analityków PKO BP, rok temu byłoby to ponad 1,1 mln zł.
Z analizy ekspertów banku wynika, że zdolność kredytowa modelowych odbiorców zmniejszyła się aż o ponad połowę w porównaniu do minionych 12 miesięcy, z czego w 2/3 odpowiada za to wzrost stóp procentowych, a w 1/3 rekomendowane bankom przez KNF zasady wyliczania tejże zdolności. W Katowicach, czy Krakowie w zeszłym roku średnio zarabiająca rodzina z dzieckiem mogła dostać nawet 1 mln zł kredytu na 25 lat. Teraz jest to 400 tys. zł. W ujęciu procentowym zdolność kredytowa dla mieszkańców tych miast spadła o ponad 50 proc. W Warszawie spadek jest blisko 60–procentowy. Zaznaczmy, że od momentu, kiedy raport został opublikowany stopy procentowe NBP poszły jeszcze do góry.
Kredyty mieszkaniowe – spada liczba wniosków
Taka sytuacja musi uderzać w popyt na mieszkania i kredyty mieszkaniowe – i uderza. Widać to było już w pierwszym kwartale roku. Wg ekspertów PKO BP w lutym liczba wniosków kredytowych spadła aż o 36,3% r/r, a w marcu o 5,9% r/r.
Z danych Amron – Sarfin wynika, że w I kwartale br. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 47 767 i była niższa aż o 25,27% niż w poprzednim kwartale i niższa o 16,45% od wyników I kwartału zeszłego roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 16,932 mld zł, co oznacza spadek o 24,59% w odniesieniu do IV kwartału ubiegłego roku oraz o 5,36% do analogicznego okresu zeszłego roku.
Tak więc rosnące zainteresowanie wynajmem w wielu przypadkach jest po prostu koniecznością, wynikającą z niemożności zakupu mieszkania na własność. Rynek wynajmującego już przed pandemią kształtowany był w dużej mierze przez rzesze obcokrajowców ze wschodu, którzy u nas pracowali. Zainteresowanie wynajmem – zwłaszcza krótkoterminowym – spadło co prawda mocno w pierwszym okresie pandemii, ale popyt szybko się odbudował i dziś przekracza już poziom z 2019 roku, zwłaszcza że od lutego do Polski przyjechało kolejne kilka milionów osób z ogarniętej wojną Ukrainy.
Czynsze na drożdżach
Z ostatniego raportu Amron Sarfin za I kw. 2022 wynika, że tylko w ciągu kwartału czynsze najmu mieszkań w Warszawie wzrosły aż o ponad 8 proc., a wzrost stawek rok do roku wyniósł aż ponad 23 procent. Najwyższe kwartalne wzrosty odnotowano we Wrocławiu, gdzie w ciągu kwartału mieszkania podrożały o ponad 10 proc., a rok do roku o 22 proc. W Katowicach roczny wzrost stawek wyniósł aż ponad 27 proc.
Mapka 1 Czynsze najmu (źródło: Amron Sarfin, raport za I kw. 2022)
Wynajem a kredyt
Z danych Amron – Sarfin wynika, że w Warszawie przeciętny czynsz najmu mieszkania wynosi aktualnie 2000 zł. Jest to stawka uśredniona. Można założyć, że przeciętne ceny najmu dwóch pokoi będą wynosić około 2200 – 2500 zł miesięcznie. Zakładając, że modelowa rodzina zaciągnie kredyt na 30 lat na kwotę 400 tys. zł, by kupić mieszkanie dwupokojowe, to aktualnie rata takiego kredytu wyniesie już ponad 3000 zł. Tak więc wynajem wypada korzystniej jeśli chodzi o wysokość obciążenia, jest też po prostu łatwiejszy do uzyskania, bowiem najemca nie przechodzi szczegółowej procedury analizy możliwości finansowych, jak ma to miejsce przy kredycie. Nie ulega jednak wątpliwości, że wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych i drożejącymi kredytami, w górę będą szły również stawki czynszów mieszkań.
Eksperci rynku mieszkaniowego podkreślają, że to właśnie popyt na mieszkania na wynajem ze strony klientów inwestycyjnych może w pewnym stopniu zahamować korektę cen mieszkań. Inwestorzy, zwłaszcza posiadający kapitał, którzy nie muszą posiłkować się kredytem, będą nadal zainteresowani taką lokatą środków, zwłaszcza w obliczu rosnącego popytu ze strony najemców. Poza tym zakup mieszkania postrzegany jest ciągle jako bezpieczna w dłuższej perspektywie forma lokaty środków i zachowania ich wartości.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
