Zakup nowego mieszkania na wynajem coraz mniej opłacalny

0

Inwestycje w mieszkania na wynajem, to obecnie jeden z najpopularniejszych sposobów lokowania kapitału przez Polaków. Według raportu E-VALUER INDEX 2018 firmy Emmerson Evaluation, wyższe stopy zwrotu (ok. 5,3-5,5%) w przypadku nowych mieszkań, łatwiej uzyskać w mniejszych miastach wojewódzkich niż w największych aglomeracjach (4,1-5,4%). Jednocześnie rentowność najmu w całej Polsce spada w związku z galopującym wzrostem cen nieruchomości, zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation.

W analizie Emmerson Evaluation porównano stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem w aglomeracjach takich jak, Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław oraz mniejszych stolicach wojewódzkich – Lublin, Białystok, Łódź i Szczecin. Poziom stóp został obliczony jako relacja możliwych do uzyskania rocznych dochodów właściciela do ceny jaką trzeba zapłacić za mieszkanie kupowane pod wynajem w nowej inwestycji mieszkaniowej (nie starszej niż z 2015 r.). Przyjęty model uwzględniał szacunkowy koszt opłat administracyjnych w poszczególnych lokalizacjach, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związanej z 1,5 miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie nowego najemcy.

Czynsze rosną, ale rentowność spada

Boom na inwestycje w mieszkania na wynajem był dodatkowym czynnikiem napędzającym wzrost ich cen w ostatnich latach, szczególnie w roku ubiegłym. Wg danych zebranych w raporcie Emmerson Evaluation w 2017 r. na rynku pierwotnym dynamika wzrostu cen lokali mieszkalnych w niektórych miastach Polski osiągnęła nawet 10-16%. W dodatku, nowe inwestycje sprzedawały się szybciej niż rok wcześniej. W ślad za rosnącymi cenami mieszkań rosły także rynkowe stawki najmu. – Właściciele inwestycji przeznaczonych na wynajem podnoszą czynsze, aby zachować satysfakcjonujący poziom rentowności zakupu. Obserwujemy jednak, że stopy zwrotu z najmu nowych lokali z roku na rok spadają. Próg 5% jest osiągany raczej przy wyjątkowo dobrych lokalizacjach, a jedynie w tych najlepszych możliwe jest osiągnięcie rentowności powyżej 6%. Takie okazje jednak zdarzają się już bardzo rzadko – komentuje Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.  Średnie stopy, jakie można obecnie uzyskać z wynajmu mieszkania, podane w raporcie E-VALUER INDEX 2018 wynoszą w przypadku Warszawy 4,3-5,1%, Krakowa 4,5-5,2%, Poznania 4,1-5,2% i Wrocławia 4,4-5,4%.

Czytaj również:  Do 2035 roku polskie lotniska będą obsługiwać dwa razy więcej pasażerów niż dziś. Sektor ma ogromny deficyt mechaników, pilotów i personelu pokładowego

Według wyliczeń Emmerson Evaluation nieco wyższą stopą zwrotu charakteryzują się mniejsze miasta wojewódzkie. – Na tych rynkach ceny transakcyjne lokali mieszkalnych nie są tak mocno wyśrubowane, jak w największych aglomeracjach. Jednocześnie, wiele z nich jest atrakcyjna pod kątem inwestycji w wynajem, ze względu na obecność dużych ośrodków akademickich – zauważa Dariusz Książak. Przykładem takich miast mogą być Łódź czy Lublin, gdzie wg danych raportu E-VALUER INDEX 2018 średnia stopa zwrotu wynosi odpowiednio 5,5% i 5,3%. Eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali także pod tym kątem rynek Białegostoku i Szczecina, gdzie rentowność inwestycji oscylowała na podobnym poziomie (5,3 oraz 5,4%).

Jakie lokale wynajmują się najlepiej?