Włączenie Polski do grona rynków rozwiniętych w notowaniu agencji indeksowej FTSE Russell to dla naszej gospodarki wydarzenie tej jesieni, o ile nie roku. Co owa informacja oznacza dla sektora nieruchomości? Zdaniem Michała Stysia, Dyrektora Zarządzającego OPG Property Professionals, inwestowanie w budynki w Polsce jeszcze nigdy nie było tak atrakcyjne.
Jak pod względem opłacalności inwestycji w nieruchomości Polska wypada dziś na tle innych krajów europejskich?
Michał Styś, OPG Property Professionals: Na to pytanie można odpowiedzieć bardzo krótko: o kilka procent lepiej, niż nasi zachodni sąsiedzi, żeby nie szukać daleko. Nabywane w Polsce aktywa oferują stopę zwrotu średnio na poziomie 5-7%. To dwa razy więcej, niż w Monachium. Spośród wszystkich państw Europy od 25 lat możemy poszczycić się największym wzrostem gospodarczym. Jesteśmy piątą gospodarką Wspólnoty oraz trzecim wyborem na świecie, jeśli chodzi o lokalizację centrów usług wspólnych i outsourcingowych. Z punktu widzenia globalnego kapitału, zestawienie Polski w jednym rzędzie z Niemcami, Stanami Zjednoczonymi czy Australią ma kolosalne znaczenie dla dalszego rozwoju rynku kapitałowego.
Co oznacza przesunięcie Polski z grona rynków zaawansowanych wschodzących do grupy rynków rozwiniętych?
MS: Podmioty inwestujące w nieruchomości przede wszystkim poszukują złotego środka pomiędzy bezpieczeństwem ulokowanego kapitału, a wysokością zwrotu, jaki mogą na nim uzyskać. Polska, jako pierwsza gospodarka z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, dołączyła do grupy państw dysponujących najlepszej jakości klasą aktywów. Oczywiście, z dnia na dzień w kieszeni nam z tego tytułu nie przybędzie. Niemniej kiedy inwestorzy zagraniczni szukają stabilnych przystani do ulokowania kapitału, w pierwszej kolejności patrzą na kraje rozwinięte, a dopiero później na potencjalny zwrot. Jeżeli Polska zapewnia bezpieczeństwo oraz kilka punktów procentowych „ekstra”, wybory inwestorów wydają się kwestią formalności. Awans Polski w rankingu FTSE Russell to jednocześnie spore wyzwanie oraz rosnące oczekiwania wobec rynku kapitałowego. Jako sprawny zespół specjalistów w dziedzinie nieruchomości i zarządzania projektami, pomagamy inwestorom się z nimi zmierzyć.
Czy awans Polski w rankingu nie spowoduje jednak, że z czołowego gracza spośród rynków wschodzących staniemy się jedynie tłem dla rynków silnie rozwiniętych?
MS: Pamiętajmy, że przez inną agencję indeksową MSCI nadal klasyfikowani jesteśmy jako gospodarka rozwijająca się, co powinno pozwolić na zachowanie zainteresowania znaczącej części inwestorów lokujących kapitał na rynkach wschodzących. W szerszym ujęciu wydaje mi się, że dla notowań polskich spółek ta decyzja nie będzie miała większego znaczenia. Na tle innych rynków rozwiniętych wciąż wyróżniamy się niską ceną wskaźnikową, co stanowi dodatkową zachętę. Próg wejścia w inwestycje w Polsce jest nadal niski w porównaniu do Europy Zachodniej. Przykład? Ceny mieszkań w Warszawie wynoszą niespełna 2 tys. EUR/mkw., podczas gdy za własne M w Göteborgu zapłacimy około 6-7 tys. EUR/mkw. To pokazuje nasz potencjał i poziom do którego możemy dotrzeć. Zarówno dla firm zagranicznych, jak i dla samych inwestorów jesteśmy krajem okazji, gdzie relacja potencjalnych nakładów do potencjalnych zysków jest atrakcyjna.
A jak wygląda koniunktura na samym rynku nieruchomości komercyjnych?
MS: Mamy do czynienia z hossą. Obserwujemy znaczny popyt na nowe powierzchnie, generowany głównie przez branże BPO, SSC i IT. I nie mówimy tu tylko o Warszawie. Sektor nieruchomości rozwija się, ale też i rozwarstwia, co pozwala na głębszą dywersyfikację portfeli inwestorów. W Łodzi rynek rośnie w tempie 30%, zachowując jednocześnie jeden z najniższych wskaźników pustostanów w kraju. W Krakowie podaż nowoczesnych biur przekroczyła już 1 mln mkw. Oznacza to, że tylko najlepsi pracodawcy zatrudniają tam ponad 100 tysięcy osób. To znacząca liczba, która zapewnia stabilny wzrost siły nabywczej. To z kolei napędza rozwój nieruchomości handlowych, a w konsekwencji także rynek powierzchni magazynowych. Dla tych ostatnich kluczowe znaczenie ma dynamicznie rosnąca branża e-commerce, a także wzrost jakości infrastruktury transportowej. Rozwój sieci autostrad i logistyki kolejowej skutecznie skróciły dystans, jaki dzielił nas od Europy, dzięki czemu Polska pełni dziś rolę ważnego hubu przeładunkowego pomiędzy wschodem i zachodem, a także Skandynawią i południem Europy.
Ile w tym wszystkim zasługi firm zagranicznych w Polsce, a ile inwestorów?
MS: Myślę, że nie należy doszukiwać się większych zasług po jednej czy po drugiej stronie. Cywilizacyjny skok, jakiego dokonaliśmy przez ostatnie 25 lat, możliwy był dzięki pracy i determinacji wielu środowisk. Pamiętajmy, że przez ten czas nie zbudowaliśmy jedynie siły roboczej, ale również kapitał, który dziś napędza chociażby rynek mieszkaniowy. Kapitał ten powinniśmy wykorzystać, aby budować dla Polski stabilną przyszłość opartą o zasoby wypracowane w naszym kraju. Tak robią najlepiej rozwinięte gospodarki i taki kierunek powinniśmy obrać sami. Nasz rynek wewnętrzny jest silny i stosunkowo duży jak na standardy europejskie, stopy zwrotu zaś zauważalnie wyższe od innych krajów Unii. W tej sytuacji wygrywają wszyscy. Tworzenie miejsc pracy, wymiana wiedzy, napływ kapitału oraz wpływy do budżetu państwa mogą iść spokojnie w parze z zyskami dla inwestorów.
Jak zachęcić rodzimy kapitał do inwestowania w nasze aktywa – zarówno w Polsce, jak i na świecie?
MS: W tej kwestii bardzo dużo zależy od działań rządzących. Wielu inwestorów z utęsknieniem wyczekuje nowych przepisów regulujących funkcjonowanie struktur typu REIT, licząc jednocześnie na poszerzenie ich zasięgu poza rynek mieszkaniowy. Jeśli REIT-y mają być sposobem na bezpieczne inwestowanie kapitału oraz wypromowanie tego produktu wśród większej grupy obywateli, to właśnie w nieruchomościach komercyjnych widziałbym ku temu największą szansę. Uważam, że dawanie inwestorom narzędzi do unikania podwójnego opodatkowania nie musi oznaczać szkody dla budżetu państwa. Wręcz przeciwnie! Stabilna i klarowna sytuacja podatkowa powinna zachęcić inwestorów do prowadzenia pełnych rozliczeń skarbowych na terenie naszego kraju i zaniechania przenoszenia kapitału do rajów podatkowych, co wiąże się ze znaczącymi kosztami operacji księgowych. Wszyscy gramy do jednej bramki, dlatego dialog i zrozumienie jest jedynym sposobem na wypracowanie właściwej strategii na przyszłość.
