Latem 2018 r. portal RynekPierwotny.pl opublikował analizę wskazującą, że przeciętne czynsze za wynajem mieszkań na terenie metropolii nadążają za rosnącymi cenami metrażu. Warto pokusić się o sprawdzenie, czy podwyżki takich stawek czynszowych przynajmniej kompensują właścicielom lokali wpływ inflacji. Nowa analiza ekspertów RynekPierwotny.pl dotycząca poziomu czynszów oraz inflacji, oprócz ostatnich 3 – 4 lat obejmuje również znacznie dłuższy przedział czasowy. Taka długookresowa perspektywa prowadzi do ciekawych wniosków.
Realne stawki czynszów wciąż są mniejsze niż 10 lat temu
Polski rynek najmu mieszkań ze względu na swoje rozproszenie oraz specyfikę (związaną m.in. z dużą „szarą strefą”), na pewno nie jest łatwy do analizowania pod kątem cenowym. Mimo tego dysponujemy regularnie aktualizowanymi danymi o średnich stawkach czynszowych, które publikuje Narodowy Bank Polski. Wspomniana instytucja oblicza średnie stawki za wynajem 1 mkw. mieszkania na następujących kategoriach rynków:
- rynek stołeczny (Warszawa)
- sześć największych rynków poza Warszawą (miasta: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław)
- dziesięć mniejszych rynków regionalnych (miasta: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra)
Analitycy portalu RynekPierwotny.pl nieco zmodyfikowali dane NBP dotyczące czynszów poprzez uwzględnienie inflacji. Poniższy wykres przedstawia zmiany średnich stawek czynszowych za 1 mkw. mieszkania, które zostały skorygowane o poziom kwartalnej inflacji podawanej przez GUS.
Po skorygowaniu zmian czynszów o inflację okazuje się, że w ujęciu realnym średnie stawki z połowy 2018 r. wciąż były znacząco niższe od wartości notowanych około dziesięć lat wcześniej. To porównanie pokazuje, że pod koniec poprzedniego boomu mieszkaniowego przeciętne stawki czynszowe były podobnie oderwane od realiów ekonomicznych (m.in. poziomu wynagrodzeń), jak ówczesne ceny mieszkań.
Kolejna ciekawa obserwacja dotyczy zależności pomiędzy cenami metrażu oraz poziomem czynszów. Na poniższym wykresie możemy zaobserwować, że stawki czynszowe (skorygowane o inflację) zmieniały się podobnie, jak średnie koszty zakupu mieszkań. Na uwagę zasługuje m.in. spora korekta czynszów po eskalacji globalnego kryzysu, ich późniejszy powolny spadek (mniej więcej do 2012 r.), a następnie odwrócenie trendu widoczne przez kolejne lata. Poniższy wykres pokazuje, że wzrostowy trend dotyczący poziomu czynszów (od 2013 r.), nawet po uwzględnieniu inflacji jest stabilny oraz wyraźny.
Najwięcej zyskali inwestorzy z regionalnych rynków najmu
Powyższy wykres dobrze pokazuje trendy, ale nie pozwala na obliczenie dokładnych zmian w ujęciu procentowym. Właśnie dlatego eksperci RynekPierwotny.pl przygotowali poniższą tabelę, która pokazuje nominalne i realne zmiany średnich stawek czynszowym w dwóch okresach: II kw. 2015 r. – II kw. 2018 r. oraz III kw. 2006 r. – II kw. 2018 r. Warto zwrócić uwagę, że po uwzględnieniu inflacji wzrosty z obydwu analizowanych okresów prezentują się dość podobnie. Wynika to z faktu, że trzy ostatnie lata (II kw. 2015 r. – II kw. 2018 r.) były dla inwestorów znacznie lepsze niż cały dwunastoletni okres.
| Procentowe zmiany średniego kosztu wynajęcia 1 mkw. mieszkania na największych rynkach (III kw. 2006 r. – II kw. 2018 r.) | |||
| Analizowana lokalizacja →
Analizowany okres ↓ |
Warszawa – zmiana średniego czynszu
w zł/mkw. |
Sześć największych rynków poza Warszawą* – zmiana średniego czynszu w zł/mkw. | Dziesięć rynków regionalnych** – zmiana średniego czynszu w zł/mkw. |
| III kw. 2006 r. – II kw. 2018 r.
(wyniki bez uwzględnienia inflacji) |
+43,9% | +45,9% | +55,1% |
| II kw. 2015 r. – II kw. 2018 r.
(wyniki bez uwzględnienia inflacji) |
+15,6% | +17,9% | +18,4% |
| III kw. 2006 r. – II kw. 2018 r.
(wyniki z uwzględnieniem inflacji) |
+14,0% | +15,6% | +22,8% |
| II kw. 2015 r. – II kw. 2018 r.
(wyniki z uwzględnieniem inflacji) |
+12,6% | +14,8% | +15,3% |
*- Sześć największych rynków poza Warszawą to: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław.
**- Dziesięć rynków regionalnych: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i GUS / RynekPierwotny.pl
Kolejną ciekawą kwestią jest zależność pomiędzy tempem wzrostu czynszów i rodzajem rynku. Okazuje się, że zarówno w perspektywie trzyletniej, jak i dwunastoletniej realne wzrosty stawek czynszowych były najwyższe na terenie dziesięciu mniejszych rynków regionalnych. Od III kw. 2006 r. do II kw. 2018 r. na takich rynkach średni koszt wynajęcia 1 mkw. mieszkania przeciętnie wzrósł o 22,8% (po odjęciu inflacji).
Analogiczne wyniki dla Warszawy oraz sześciu dużych rynków są znacznie mniejsze (odpowiednio: 14,0% oraz 15,6%). Powyższa tabela sugeruje, że osoby inwestujące w wynajem powinny brać pod uwagę nie tylko sześć – siedem największych rynków mieszkaniowych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
