Jak wynika z ostatniego raportu badającej rynek nieruchomości firmy Knight Frank, w drugim kwartale br. współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie wzrósł o 1,5 proc., osiągając nienotowany od dekady poziom 15 proc. Jak twierdzi Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre, wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej w stolicy w kolejnych miesiącach będzie się zwiększać i może osiągnąć nawet pułap 20 proc. Jego zdaniem z punktu widzenia inwestora ciekawszym rynkiem jest obecnie Budapeszt.
– Myślę, że w tej powierzchni, którą analitycy szacują jako podaż, jest także część budynków, które dopiero będą rozpoczynane – przypuszcza Kozłowski. – Nie są to tylko inwestycje, które trwają lub zostały ukończone. Sądzę, że w ramach tej podaży będą jeszcze rozpoczynane budowy. Zatem z uwagi na trendy rynku, szczególnie jeśli chodzi o efektywne stawki czynszowe, podjęcie zupełnie nowej decyzji o kolejnym projekcie będzie dla inwestorów i deweloperów dość trudne.
Zdaniem rozmówcy Newserii na rynku warszawskim podaż jest duża. Największy wzrost wolumenu niewynajętej powierzchni w drugim kwartale br. według Knight Frank miał miejsce w centrum miasta, gdzie współczynnik pustostanów sięga już 16,3 proc. W okolicach ronda Ignacego Daszyńskiego, w sąsiedztwie stacji nowej linii metra, powstaje budynek Spire, obok swoje inwestycje prowadzą Skanska i Echo Investment.
– To wszystko są ogromne projekty, na które trzeba będzie już niedługo znaleźć najemców – argumentuje Kozłowski. – Najpewniej będą to klienci ze starszych budynków, które opustoszeją i same będą musiały również szukać klientów poprzez obniżkę stawek najmu. Na rynku co najmniej przez dwa najbliższe lata będzie więc dominowała podaż, typowy rynek najemcy. Sytuacja ta wpłynie na stawki czynszu i poziom powierzchni niewynajętej. Zgodnie z prawem popytu i podaży może on wzrosnąć nawet do 20 proc.
Ekspozycja spółki na rynek warszawski, jak informuje rozmówca serwisu Newseria, jest jednak ograniczona. Spółka sprzedała bowiem większość budynków biurowych w Warszawie. Obecnie należy do niej tylko Okęcie Business Park, w którym nie ma żadnych powstających obiektów. Wynajmuje jedynie wolną powierzchnię w już istniejących realizacjach. Według dyrektora ds. zagranicznych centrów handlowych, członka zarządu Globe Trade Centre, interesujący dla spółki jest natomiast Budapeszt.
– Rynek ten dosyć długo był na samym dnie, stawki czynszu spadły tam do bardzo niskich poziomów, ale obecnie stopniowo zmniejsza się ilość niewynajętej powierzchni – informuje Kozłowski. – Przyglądamy się tam nowym inwestycjom biurowym, wynajętym lub częściowo wynajętym, którym poprzez nasze możliwości zarządzania możemy dodać wartości. Patrzymy również na centra handlowe, które obecnie znajdują się co prawda w trudnej sytuacji, ale mają dobre lokalizacje i przy odpowiednim zarządzaniu mogą znacząco zwiększyć wartość. Nad Dunajem zawieranych jest sporo transakcji. Głównie jednak są to umowy zainicjowane przez banki, które finansowały deweloperów inwestujących w samym szczycie koniunktury i teraz zmuszone są do wyjścia z projektu.
W drugim kwartale br. spółka musiała zrobić odpisy z powodu spadku wartości centrum handlowego w Rumunii i Chorwacji. Jak tłumaczy Kozłowski, w Zagrzebiu nasycenie rynku powierzchnią handlową jest jedno z wyższych w Europie, w związku z tym konkurencja jest niezwykle silna.
– Powoduje to presję na oczekiwane w przyszłości stawki czynszowe, co musieliśmy wziąć pod uwagę podczas wyceny tego obiektu w drugim kwartale br. – informuje Mariusz Kozłowski.
Jak podkreśla jednak dyrektor ds. zagranicznych centrów handlowych GTC, spółka nie zamierza obecnie pozbywać się ze swojego portfela należących do niej w regionie Europy Środkowej i Wschodniej nieruchomości.
– W tej chwili jest to rynek o niedużej płynności, więc pozbywanie się obecnie nieruchomości na nim jest trudne – twierdzi Kozłowski. – Bardziej pracujemy nad tym, żeby zbilansowane były przepływy gotówkowe i trudniejsze obiekty nie przynosiły już strat. Czekamy na czasy, w których inwestorzy będą zainteresowani tymi rynkami. Obecnie jest raczej lepszy moment do kupowania niż sprzedaży. Niemniej jednak mamy aktywa, które są w pełni wynajęte, z długoterminową umową, na tyle dojrzałe, że moglibyśmy je sprzedać. Mam tu na myśli nasz budynek biurowy w Krakowie. Byłaby to decyzja oportunistyczna, ale mogłaby przynieść gotówkę na kolejne, nowe inwestycje.
