Sprzedający nie odczuwają jeszcze spadku popytu na tyle żeby redukować ofertowe ceny mieszkań. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest na pewno lepsza od oczekiwań sprzed sześciu miesięcy. Popyt na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego jest niewiele mniejszy niż przed rokiem, jednak banki efektywnie hamują kupujących w wyniku czego akcja kredytowa wyraźnie się zmniejszyła. Pandemia szybciej uderzyła jednak w rynek najmu, dlatego III kwartał nie przyniósł pozytywnych informacji.
Na rynku wtórnym lekkie wzrosty cen w trzecim kwartale
Oczekiwania sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w trzecim kwartale bieżącego roku były nieco wyższe niż w przypadku kwartału poprzedniego. Tempo wzrostu przeciętnych cen ofertowych na największych rynkach w Polsce wynosiło od 1% do 2,3%. Największa zmiana była zaobserwowana w Krakowie, cena średnia za 1m2 lokalu mieszkalnego osiągnęła w okresie od lipca do września poziom 9 313 złotych, czyli o 212 złotych więcej niż w II kw. bieżącego roku (zmiana o 2,3% kw./kw.). Podobny wzrost o niespełna 2% odnotowano jedynie w Gdyni. W Warszawie ceny ofertowe zmierzały do średniego poziomu 11 tys. zł/m2, a dokładnie w III kw. tego roku średnia cena ofertowa wynosiła 10 956 zł/m2.
Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w III kwartale 2020 r.
| II kw. | III kw. | zmiana kw./kw. | |
| Warszawa | 10 802 | 10 956 | 1,4% |
| Kraków | 9 101 | 9 313 | 2,3% |
| Gdańsk | 9 265 | 9 362 | 1,0% |
| Gdynia | 8 000 | 8 144 | 1,8% |
| Poznań | 7 383 | 7 485 | 1,4% |
| Wrocław | 7 966 | 8 095 | 1,6% |
źródło: SonarHome.pl
W samym wrześniu przeciętny poziom cen oferowanych mieszkań w stolicy przekroczył poziom 11 tys. zł/m2. Pozostałe większe zmiany cen miały miejsce jedynie w Gdańsku, Gdyni i Krakowie, gdzie wzrost ceny wynosił od 1 do 1,2% w porównaniu do sierpnia. W Poznaniu i Wrocławiu ostatni miesiąc kwartału nie przyniósł żadnych zmian. Pozytywny wpływ na sytuację na rynku mieszkań, mają rekordowo niskie stopy procentowe oraz wysoka wartość gotówki w obiegu, przez co Ci, którzy źle czują się na rynkach kapitałowych wciąż myślą o przechowaniu wartości pieniądza w nieruchomościach.
Banki wciąż efektywnie blokują popyt na kupno mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Aktualnie dostępne dane (na dzień 08.10.20r.) dają nam informację o akcji kredytowej do sierpnia bieżącego roku. Zgodnie z danymi BIK liczba udzielonych kredytów w sierpniu wciąż była o 21,5% niższa od tej z ubiegłego roku. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że spadek liczby wniosków (świadczący o wielkości popytu) nie jest aż tak wysoki, przykładowo w sierpniu wynosił jedynie 7%. Oznacza to, że wiele wniosków zostaje rozpatrzonych negatywnie przez banki, a sprzedający dłużej muszą czekać na zawarcie transakcji – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, firmie zajmującej się automatyzacją procesu kupna i sprzedaży mieszkań.
Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego we wrześniu 2020 r.
Niełatwo jest otrzymać aktualne informacje na temat cen transakcyjnych. W dużej mierze jest to spowodowane opóźnieniem w digitalizacji tych danych w powiatowych rejestrach cen i wartości. Krótko po zakończeniu danego kwartału trzeba bazować jedynie na szacunkach. Dlatego dynamika i kierunek zmiany cen średnich w poszczególnych miastach potrafią się często różnić w zależności od instytucji publikujących raporty cen transakcyjnych (np. NBP; PKO BP; GUS). Co ciekawe różnice dla danych miejscowości potrafią być znaczne i dobrze jest zwrócić na to uwagę. Obecnie, na początku października, jedyne dostępne dane transakcyjne dotyczą II kw. 2020 roku. Śledząc publikacje wspomnianych wcześniej instytucji, mimo znaczących różnic w dynamice zmian cen pomiędzy poszczególnymi raportami, można wyciągnąć jeden spójny wniosek – w większości miast wojewódzkich w II kw. 2020 roku doszło do wzrostu cen mieszkań z rynku wtórnego. Na dane z III kw. br. musimy poczekać przynajmniej do końca listopada.
Pandemia odciska piętno na czynszach najmu
Choć ceny ofertowe mieszkań na ten moment nie spadają, to zmiany są widoczne w przypadku czynszów najmu. Trzeci kwartał nie był łaskawy nawet dla największych rynków w Polsce. Zgodnie z danymi Rentier.io stawki czynszów w III kw. 2020 były niższe od tych sprzed roku niezależnie od wielkości wynajmowanego mieszkania. Największe zmiany dotyczyły mieszkań do 60 m2, ponieważ tych na rynku najmu jest najwięcej. Czynnikiem, który wpływał na spadek kwot, jakie najemcy będą płacili za najem mieszkania był wzrost podaży, który nastąpił po konwersji mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, na te wynajmowane w długim terminie. Ponadto szczyt sezonu, który zawsze przypadał na okres wakacyjny od lipca do września w tym roku nie miał miejsca. Niektórzy studenci wrócili do dużych miast, w głównej mierze Ci pracujący bądź kontynuujący naukę w formie hybrydowej. Dłuższe oczekiwanie na najemcę zmusiło część właścicieli mieszkań do obniżki czynszów już na etapie oferty.
Roczna zmiana stawek czynszów najmu w III kw. 2020 w podziale na wielkość mieszkania
| < 35 m2 | 35 – 60 m2 | > 60 m2 | |
| Warszawa | -4,0% | -5,6% | 0,0% |
| Kraków | -5,0% | -4,0% | 0,0% |
| Gdańsk | -2,3% | -4,5% | -3,0% |
| Gdynia | -5,3% | 5,0% | -4,3% |
| Poznań | 4,0% | 2,4% | -3,1% |
| Wrocław | -5,0% | -5,0% | -0,9% |
| Łódź | -0,5% | 0,2% | 8,4% |
| Średnia | -2,6% | -1,6% | -0,4% |
źródło: SonarHome.pl na podstawie danych Rentier.io
