Rynek nieruchomości stoi przed wieloma wyzwaniami, ale nie traci na atrakcyjności w dłuższej perspektywie

• W opracowanym przez PwC i ULI rankingu najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla inwestorów działających na rynku nieruchomości w Europie, na 1. miejscu uplasował się Berlin. Na podium powrócił Londyn (2. miejsce), a na 3. miejscu znalazł się Paryż.
• 55% inwestorów deklaruje, że w 2021 r. planuje raczej kupować niż sprzedawać nieruchomości, ale w przypadku aktywów innych niż podstawowe (non-core assets) ich obawy budzi stabilność przychodów.
• Wśród inwestycji z potencjałem wymieniane są centra danych, obiekty logistyczne oraz zaplecze dla branży life sciences, podczas gdy tradycyjne sektory rynku raczej uważane są za problematyczne.

Według już 18. edycji raportu Emerging Trends in Real Estate^® Europe rynek nieruchomości znajduje się w samym środku cyklicznego spowolnienia, a przy tym przechodzi znaczące zmiany strukturalne. Mimo to, nieruchomości wciąż postrzegane są jako jedna z niewielu klas aktywów generujących satysfakcjonujący zwrot z inwestycji w czasach niskich lub wręcz ujemnych stóp procentowych.

Zdaniem blisko tysiąca liderów branży real estate w Europie ankietowanych przez PwC i Urban Land Institute, największe turbulencje czekają właścicieli obiektów handlowych oraz biurowych, a ocena ryzyka związanego z działalnością ich najemców stała się chlebem powszednim inwestorów.

Zauważalne są także zmiany w przepływie kapitału – popularne jest przekonanie, że coraz większą rolę będą odgrywać lokalni oraz europejscy inwestorzy. O ile większość zapytanych ekspertów uważa, że kapitał azjatycki nadal będzie trafiał do Europy, podkreślają też fakt, że chociażby brak możliwości obejrzenia budynku przed sfinalizowaniem zakupu, w związku z ograniczeniami podróży biznesowych, może skutkować mniejszą liczbą transakcji.

Obawy przed kolejnymi lockdownami stanowią osobne wyzwanie. Większość transakcji przed pandemią była przedmiotem typowego procesu due diligence i zazwyczaj była realizowana w gronie sprawdzonych partnerów biznesowych. Ocena możliwości inwestycyjnych w krajach objętych obostrzeniami jest utrudniona, a w dodatku trudno mówić o nawiązywaniu relacji biznesowych wyłącznie przez wideokonferencje. To również może mieć wpływ na mniejszy wolumen transakcji w najbliższym czasie. Jednocześnie, taka sytuacja może dać przewagę graczom dysponującym lokalnymi zespołami w wielu krajach, bądź działać na korzyść większych państw, np. Niemiec, gdzie ograniczenia w podróżowaniu są mniejsze.

Na preferencje inwestorów wpływa przyśpieszona cyfryzacja. Wśród obiektów o szczególnym potencjale wymieniane są m.in. nieruchomości logistyczne, centra danych oraz te służące operatorom telekomunikacyjnym. Ze względu na bezpośredni związek z pandemią COVID-19, cenione są budynki przeznaczone dla szeroko rozumianej branży life sciences. Na celowniku inwestorów pozostaje także sektor mieszkaniowy.

“Europejski rynek nieruchomości znalazł się punkcie zwrotnym, a działające na nim firmy muszą szukać nowej drogi, stawiając czoła spadkowi koniunktury oraz niepewności, którą generuje pandemia. COVID-19 przyśpieszył trendy znane wcześniej, takie jak digitalizacja, praca zdalna czy zakupy w sieci. Jednak ze względu na sztuczność całej sytuacji, trudno jednoznacznie przewidzieć, jaki będzie jej dalszy rozwój. Poszukiwanie korzystnych stóp kapitalizacji, jeszcze ważniejszych niż przed pandemią, przyciąga inwestorów do projektów generujących stabilny przychód, np. mieszkaniowych w „bezpiecznych przystaniach” w Europie” – komentuje Lisette van Doorn, przewodnicząca ULI Europe.

Zdaniem Doroty Wysokińskiej-Kuzdry, przewodniczącej ULI Poland i członkini ULI Europe Executive Committee – „Podobnie jak w przypadku innych branż gospodarki, pandemia COVID-19 i jej skutki mają znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Z powodu ograniczeń sanitarnych znaczące spadki odnotowały aktywa handlowe, hotelowe i akademiki, natomiast wymuszona lockdownem praca zdalna początkowo wprowadziła obawy także wobec przyszłości nieruchomości biurowych. Warto jednak pokreślić, że bardzo dobrze radzi sobie sektor logistyczny zawdzięczający popularność e-commerce, jak również napędzane przez cyfryzację data center. Na świecie, jak również w Polsce, coraz większą uwagę przyciąga branża tzw. „life science” uwzględniająca np. farmację czy laboratoria biotechnologiczne. Pomimo krótkoterminowej niepewności, inwestorzy zgodnie twierdzą, że obecna sytuacja przyspieszy znane wcześniej trendy związane z rozwojem technologii, aspektami ekologicznymi i wpływem budynków na ludzi. Tym bardziej cieszy, że wykazując odporność na trudne czasy, Warszawa utrzymała 14. pozycję jako najatrakcyjniejsze spoza Europy Zachodniej miasto do lokowania kapitału.”

Z kolei Gareth Lewis, Real Estate Director w brytyjskim oddziale PwC, uważa, że: „Wzrost znaczenia e-commerce i pracy zdalnej sprawia, że wielu inwestorów musi na nowo ocenić profil ryzyka związanego z lokowaniem kapitału w określone rodzaje nieruchomości. Jedno jest pewne – nawet w czasach niepewności inwestorzy nadal cenią główne miasta w Europie, co daje podstawy do umiarkowanego optymizmu. Ewentualne decyzje banków centralnych o dalszym obniżaniu stóp procentowych mogą mieć skutek w postaci uwolnienia kapitału i niewielkiego wzrostu aktywności inwestycyjnej.

Inwestując w społeczeństwo

W związku z pandemią, coraz więcej firm interesuje się strategią Environmental, Social and Governance. O ile aspekt środowiskowy już wcześniej znajdował odzwierciedlenie w ich działalności, o tyle na znaczeniu wyraźnie zyskują aspekty społeczne.

Według Garetha Lewisa: “W 2020 roku przedstawiciele rynku nieruchomości zaczęli poważniej podchodzić do roli, jaką pełnią w społeczeństwie – od kwestii związanych z różnorodnością i inkluzją w miejscu pracy, po większy nacisk na zagadnienia związane z ESG. Chociaż droga do tego jest długa, pandemia może zwiększyć popularność tworzenia zmian społecznych i środowiskowych poprzez inwestowanie w odpowiednie nieruchomości.”

TOP 10 – najbardziej perspektywiczne miasta w Europie

Ranking miast w tegorocznym raporcie odzwierciedla ostrożność oraz szanse napędzające rynek. Przewodzą w nim lokalizacje gwarantujące płynność i stabilność. Na czele znalazł się Berlin, który, podobnie jak całe Niemcy, przekonuje do siebie inwestorów relatywnie skutecznym stawianiem czoła pandemii.

W badaniu przeprowadzonym pomiędzy lipcem a wrześniem 2020 r., czołowi przedstawiciele branży nieruchomości byli ostrożni w ogólnej ocenie sytuacji rynkowej – 28% z nich zdeklarowało spadek zaufania biznesowego (w porównaniu z 13% rok wcześniej). Aż 44% ankietowanych przewiduje spadek rentowności biznesu, w porównaniu z 15% rok wcześniej. 88% deklaruje „zaniepokojenie” lub „duże zaniepokojenie” sytuacją związaną z pandemią, a 79% obawia się międzynarodowej niestabilności politycznej.

Rynki kapitałowe – podzielony świat

Eksperci spodziewają się, że 2021 będzie rokiem krajowych inwestorów, do czego przyczynią się ograniczenia w podróżowaniu z Azji i Ameryki Północnej. Większość respondentów (53%) oczekuje zwiększenia azjatyckich inwestycji w Europie, jednak odsetek ten jest dużo mniejszy niż rok wcześniej. Około jedna trzecia respondentów uważa, że aktywność europejskich inwestorów wzrośnie w nadchodzącym roku, a nieco ponad połowa, że pozostanie na takim samym poziomie. 51% ankietowanych spodziewa się, że w 2021 roku zostanie ograniczona aktywność inwestorów z Ameryki Północnej w Europie.

TOP 10 – najbardziej perspektywiczne sektory

Trzy z czterech rodzajów nieruchomości zajmujących czołowe miejsca w zestawieniu, są związane z przyśpieszoną cyfryzacją. Deweloperzy i inwestorzy zwracają się również ku branży life sciences, która do tej pory uznawana była za wymagającą szczególnej specjalizacji. Trzy z dziesięciu perspektywicznych sektorów dotyczą nieruchomości mieszkaniowych.

Ze względu na rosnącą popularność pracy zdalnej, a przy tym niepewność co do tego, jak trend ten będzie ewoluował w najbliższym czasie, w zestawieniu zabrakło tym razem sektora biurowego, również w formie co-workingów czy biur serwisowanych.