Kondycja i nastroje rynku powierzchni biurowych w Warszawie i ośmiu głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Lublin i Szczecin) po pierwszej połowie 2021 r. rejestrują widoczne spowolnienie w podaży i umiarkowany popyt. Sytuacja rynkowa sprzyja rosnącemu od kilku miesięcy poziom powierzchni dostępnej od ręki, który wynosi już ponad 1,5 mln mkw. i oznacza ok. 13% całkowitych zasobów. Niemniej deweloperzy, jak i najemcy pozostają aktywni, co pozwala z umiarkowanym optymizmem patrzeć na zbliżające się miesiące i oczekiwać kolejnych oznak spodziewanej hossy związanej z powrotem pracowników do biur. Firma AXI IMMO podsumowuje pierwsze sześć miesięcy na polskim rynku powierzchni biurowych w 2021 r.
W pierwszej połowie 2021 roku na polskim rynku biurowym deweloperzy dostarczyli 21 inwestycji o łącznej powierzchni ok. 352 500 mkw. (Warszawa – 226 000 mkw. w 10 projektach, rynki regionalne – 126 500 mkw. w 11 projektach) które, pozwoliły na wzrost całkowitych zasobów do poziomu blisko 12,1 mln mkw. Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa (blisko 6 100 000 mkw.) przed Krakowem (1 599 200 mkw.), Wrocławiem (1 242 600 mkw.) i Trójmiastem (924 000 mkw.). Największymi oddanymi projektami do końca czerwca br. w Warszawie były Warsaw UNIT (57 000 mkw., Ghelamco Poland) oraz ukończone do marca br. – Skyliner (48 500 mkw., Karimpol) i Generation Park Y (44 300 mkw., Skanska). Wymienione budynki biurowe powstały przy Rondzie Daszyńskiego, które przejęło po Mokotowie-Służewcu miano największej dzielnicy biurowej stolicy. Z kolei wśród największych oddanych budynków biurowych w analogicznym okresie czasu na rynkach regionalnych znalazły się Nowy Rynek D (35 800 m kw., Skanska) w Poznaniu Palio Office Park A (16 500 mkw., Cavatina) w Gdańsku oraz Tertium Business Park III B (13 400 mkw., Buma) i Equal Business Park D (11 650 mkw., Cavatina) oddane w Krakowie.
– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach zarówno w Warszawie, jak i regionach liczba nowych biurowców na jakiś czas zatrzyma się. Z kolei dla części z obecnie realizowanych projektów, w których nie podpisano umów przednajmu zostanie maksymalnie wydłużony czas oddania obiektu do użytkowania. Przyczyny należy doszukiwać się m.in. w dużych obciążeniach finansowych związanych z utrzymaniem wybudowanych już budynków biurowych oraz z rosnącym poziomem pustostanów. Niemniej doniesienia o spowolnieniu w podaży należy przyjmować bardzo zachowawczo. Po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku możemy być świadkami bardzo szybkiej absorpcji powierzchni – mówi Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Na zakończenie czerwca 2021 r. wskaźnik pustostanów dla polskiego rynku nieruchomości biurowych wyniósł 13% co odzwierciedla ponad 1,5 mln mkw. dostępnych do wynajęcia od zaraz. W Warszawie współczynnik ten osiągnął wartość 12,5% (+1,1 pp. kw./kw. i +4,6 pp. r/r) i stanowi ok. 760 000 mkw. wolnej powierzchni. Z kolei na ośmiu głównych rynkach regionalnych łącznie do wynajęcia znajduje się 792 500 mkw. powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów kształtował się na poziomie 13,4% (+0,8 pp. kw./kw. i 3,2 pp. r/r), przy czym najwyższy współczynnik pozostaje w Łodzi (18,3%), a najniższy w Szczecinie (7,8%).
– Rosnący od kilku miesięcy wolumen powierzchni dostępnej od zaraz może spowodować, że właściciele nieco starszych czy mniej atrakcyjnych budynków biurowych zastanowią się nad modernizacją powierzchni i dostosowaniem jej do wyższego standardu. Spodziewamy się bardziej zindywidualizowanych rozwiązań, zachęt do dołączenia do społeczności czy wskazania na pewnego rodzaju unikalności i historię samego budynku lub jego otoczenia, jako sposobu na odświeżenie swojej oferty – komentuje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Całkowity wolumen aktywności najemców na rynku powierzchni biurowych w Polsce w pierwszej połowie 2021 r. wyniósł ponad 514 200 mkw., przy czym to popyt na regionalnych rynkach biurowych był wyższy na koniec czerwca br. (264 200 mkw.) niż w Warszawie (blisko 250 000 mkw.). W strukturze najmu w II kw. br. renegocjacje (47%) wyprzedziły nowe umowy (45%) i ekspansje (8%).
– Wysoki odsetek renegocjacji i nowych umów wskazuje, że na polskim rynku biurowym zarówno w Warszawie, jak i regionach nadal toczy się zacięta rywalizacja o podpisy nad umowami najmu. To bardzo dobry sygnał dla całego sektora, ponieważ pozwala wierzyć, że po odpowiednim poziomie zaszczepienia społeczeństwa, zachowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa i nieco zmienionym modelu pracy, rynek najmu otworzy się jeszcze mocniej – dodaje Bartosz Oleksak.
Najciekawsze i największe transakcje na rynku powierzchni biurowych w Polsce podpisano w większości między kwietniem, a czerwcem 2021 r. Po stronie popytu w Warszawie znalazły się m.in. renegocjacja umowy najmu blisko 21 000 mkw. przez poufnego najemcę w budynku Senator oraz dwie umowy przednajmu tj. Urząd Miasta st. Warszawy zajmie 11 300 mkw. w budynku Widok Towers, z kolei Zarządu Transportu Miejskiego (9 800 mkw.) wybrał na swoją kolejną stołeczną lokalizację Fabrykę PZO po prawej stronie Warszawy. Natomiast w regionach największymi zarejestrowanymi transakcjami były renegocjacja umowy i ekspansja Rockwell Automation (19 500 mkw.) w A4 Business Park III w Katowicach oraz dwie umowy zawarte przez poufnych najemców w Krakowie. Pierwszy reprezentujący sektor bankowy odnowił umowę 15 600 mkw. w budynku Kapelanka 42a, z kolei drugi z sektora usług biznesowych renegocjował 12 800 mkw. w budynku Kazimierz Office Center.
– Możemy przypuszczać, że wypadkową zmian na rynku powierzchni biurowych będzie wprowadzenie nowelizacji w Kodeksie Pracy regulujących pracę zdalną. Szczególnie interesujące są zapisy dotyczące instalacji narzędzi do pracy i ich napraw, energii elektrycznej czy dostępu do sieci i sposobu rozliczenia tych kosztów. Duże znaczenie dla rynku powierzchni biurowych będą miały także ruchy największych korporacji, które niejako wskażą kierunek dla nieco mniejszych podmiotów. Spodziewamy się, że dla wielu pracodawców może to być test, w którym praca zdalna będzie na nowo oferowana jako przywilej czy pewnego rodzaju benefit, a nie stałe świadczenie. Z tego względu należy spokojnie obserwować zmiany i dotychczasowe roszady najemców – ocenia Jakub Potocki.
* Dane na podstawie Axi Immo Group i PINK.
