Rosyjska inwazja na Ukrainę stała się faktem. Jej czas trwania oraz końcowy rezultat nie są na chwilę obecną ani oczywiste, ani przesądzone, jak to mogło się wydawać w dniu ataku, co znacznie utrudnia bardziej precyzyjne prognozowanie skutków wojny dla krajowej gospodarki i mieszkaniówki. Jednak w każdym możliwym scenariuszu skutki konfliktu zbrojnego na ogromną skalę, tuż przy polskiej granicy, będą zapewne trudne do przecenienia.
Rynki pod wojenną presją
Rosyjski najazd na Ukrainę z 24 lutego wstrząsnął globalnymi rynkami, z kapitałowym i surowcowym na czele. Z punktu widzenia krajowego rynku mieszkaniowego i analizy technicznej zasadnicze znaczenie miało testowanie, w atmosferze paniki, dwóch krytycznych poziomów – wsparcia i oporu, odpowiednio 2600 pkt przez indeks WIG-Nieruchomości, i 4,50 zł w przypadku pary walutowej CHF/PLN.
Po pierwszym tygodniu rosyjskiej agresji pierwszy z testów tymczasem wypadł pomyślnie. Tym samym ośmioletnia hossa na akcjach deweloperów wciąż nie stanęła pod znakiem zapytania, a inwestorzy wyraźnie kalkulują perspektywy branży budowniczych mieszkań pod kątem skutków wojennej pożogi na Ukrainie.
Niestety w przypadku rodzimej waluty niektóre eksperckie komentarze wprost używały określenia „krach na złotym”. Frank szwajcarski poszybował do rekordowego w historii poziomu blisko 4,80 zł, co oznacza jego aprecjację rzędu 12 proc. od połowy lutego. Co gorsza jednak, wydaje się, że poziom 5 zł to jedynie kwestia czasu. Frankowicze mają więc kolejny duży problem ze swoimi hipotekami, kolejnym wzrostem rat połączonym z pęczniejącym saldem zadłużenia w złotych.
Z kolei prognozy dotyczące inflacji po wybuchu wojny w Ukrainie zyskały jeszcze bardziej pesymistyczną wymowę. Tymczasem w okolicznościach grożącej stagflacji pojawiły się opinie, a nawet sygnały rynkowe oczekiwania bardziej stonowanej polityki NBP w windowaniu stóp procentowych. Dla złotowych dłużników hipotecznych jest to dość wątpliwy powód do radości, tym bardziej, że RPP może postąpić w każdy sposób, a w obliczu zapaści złotego niekoniecznie podręcznikowy.
Natomiast za horrendalnymi wzrostami surowców, z ropą i gazem na czele, poszybują ceny wszystkiego. Jak zauważa jednak portal RynekPierwotny.pl z punktu widzenia pierwotnego segmentu mieszkaniówki największe znaczenie mają ceny materiałów budowlanych, które właśnie doświadczą kolejnego przyśpieszenia, windując deweloperskie koszty budowy nawet w dwucyfrowym tempie. Tym samym kilkuprocentowe prognozy wzrostu cen nowych mieszkań w roku bieżącym tylko z tej jednej racji są już raczej nieaktualne.
Eksodus liczony w milionach
Tymczasem prognozy różnych renomowanych instytucji z ONZ na czele zakładają, że rosyjska napaść wywoła eksodus uchodźczy Ukraińców na Zachód w liczbie od miliona do trzech, a w skrajnych prognozach nawet do 5 milionów osób. Tymczasem w przypadku realizacji najbardziej pesymistycznego scenariusza, czyli rosyjskiej okupacji Ukrainy, ta liczba może być niestety jeszcze wyższa.
Już na chwilę obecną mamy ponad 900 tys. uchodźców z Ukrainy w kraju, a liczba ta wciąż lawinowo rośnie. Tym samym bardzo trudno jest w tej chwili oszacować docelową liczbę Ukraińców, którzy czasowo lub na stałe będą poszukiwać swojej życiowej bezpiecznej przystani poza granicami ojczyzny. Nie można jednak wykluczyć, że wskutek działań wojennych na Ukrainie, liczba ludności Polski może się trwale zwiększyć w krótkim okresie czasu o setki tysięcy osób, jeśli nie o milion lub nawet grubo więcej.
Dziś mamy spontaniczne odruchy pomocy w nieszczęściu swoim sąsiadom ze wschodu. Polacy oferują dach nad głową i utrzymanie, wszelkie wsparcie, i pieniądze. Na Google powstają mapy z mieszkaniami dla Ukraińców, pośrednicy nieruchomości skrzykują się do bezinteresownej pomocy Ukraińcom w znalezieniu dachu nad głową, a portale nieruchomościowe tworzą specjalne wyszukiwarki dla uchodźców. Są to jednak działania doraźne i symboliczne z punktu widzenia skali piętrzących się z dnia na dzień potrzeb. Tymczasem już niedługo powstanie problem rozlokowania na stałe setek tysięcy obcokrajowców, zapewnienia im mieszkania, pracy, miejsc w szkołach i przedszkolach dla wielotysięcznej liczby dzieci, i wreszcie opieki medycznej, do której sami Polacy mają bardzo utrudniony dostęp. Trudno sobie wyobrazić sprostanie państwa tym wyzwaniom. Pomocowa euforia rodaków już niebawem może się wyczerpać i ustąpić miejsca konsternacji, miejmy nadzieję, że nie skorelowanej z niechęcią.
Dach nad głową, czyli problem nr 1
Unia Europejska w swym komunikacie zaleca udostępnianie uchodźcom mieszkań socjalnych. Tylko to jedno świadczy o pojęciu unijnych urzędników o rynku mieszkaniowym w Polsce. Wiadomo wszak, że gminne zasoby mieszkaniowe w kraju są głęboko deficytowe i niewystarczające dla zaspokojenia rodzimych potrzeb, a co dopiero, gdy mówimy o milionach uchodźców.
Jedyne dostępne wolne mieszkania w Polsce, to te z komercyjnego rynku wynajmu. W sumie jest ich około 1,2 mln, z czego wolnych może być na chwilę obecną góra kilkadziesiąt tysięcy. Pytanie, dla jakiego odsetka uchodźczej rzeki narodu ukraińskiego to wystarczy.
Przed wybuchem wojny w Polsce na stałe przebywało około 2 mln Ukraińców, którzy na rynku wynajmu generowali popyt na około 350-400 tys. lokali, a więc mniej więcej na jedną trzecią całego zasobu wynajmu komercyjnego. Zapewne istotna część uchodźców, którzy do tej pory opuścili ojczyznę znajdzie miejsce u rodziny, krewnych lub znajomych żyjących w Polsce przed 24 lutego. Pytanie jednak, co z całą resztą ludności napływającej szerokim strumieniem.
Z jednej strony jest oczywiste, że niewielu uchodźców będzie w stanie opłacić czynsz najmu. Z drugiej natomiast, przy tej masie ludzkiej nie powinno być problemu z wygenerowaniem popytu na ograniczony wolumen wolnych mieszkań pod wynajem. Dlatego konieczne są regulacje systemowe dotyczące zatrudniania obcokrajowców, które już są wdrażane. Prawdopodobnie w kolejnym kroku rząd podejmie jakieś działania w kierunku systemowego wsparcia uchodźców w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, w tym także na rynku komercyjnego wynajmu.
W sumie już w bezpośredniej perspektywie można oczekiwać wzrostu popytu na wynajem mieszkaniowy, a w konsekwencji wydrenowania jego rynku oraz znacznego wzrostu stawek czynszów najmu.
Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz istotnie wzmożonego ruchu na rodzimym rynku mieszkaniowego wynajmu ulegnie materializacji, przynajmniej teoretycznie, powinno to pociągnąć za sobą wzrost popytu na mieszkania ze strony inwestorów indywidualnych oraz funduszy PRS. Do tego poważny nawis podażowy nowych mieszkań, nabytych w ostatnich latach spekulacyjnie z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, także w dużej części może zmienić przeznaczenie na wynajem długoterminowy. W efekcie gusowskie statystyki inwestycyjne deweloperów po styczniowym tąpnięciu niekoniecznie pozostaną w defensywie, a ceny mieszkań, zarówno nowych jak i używanych, utrzymają dotychczasową tendencję wzrostową.
Nie wszystko da się przewidzieć
Prognozowanie przyszłości w jakimkolwiek aspekcie jest jednak mocno utrudnione wieloma niewiadomymi. O ile nietrudno się domyślić, że z napływającej do Polski uchodźczej fali większość nieprędko wróci do ojczyzny, a ogromna cześć wcale, to jednak nie sposób oszacować docelowej liczby wojennych uciekinierów. Jest też niemal pewne, że powojenne łączenie uchodźczych rodzin nie będzie polegało na powrocie matek z dziećmi do Ukrainy, ale wprost przeciwnie – na dołączaniu do nich mężczyzn dziś walczących z bronią w ręku, co jeszcze bardziej spotęguje statystyki migracyjne.
Jednak co najgorsze, trudno jest przewidzieć czas trwania wojny na wschodzie i jej końcowy rezultat, a w efekcie docelową liczbę uchodźców i wszelkie inne konsekwencje rosyjskiej agresji. Po wojnie nastąpi definitywne przewartościowanie sytuacji geopolitycznej w Europie i na świecie, a w pesymistycznym wariancie Polska może zostać uznana krajem podwyższonego ryzyka inwestycyjnego. W rezultacie rozwój rodzimego rynku PRS może ostro wyhamować, a obrazy równanych z ziemią ukraińskich miast mogą wywołać trwałą awersję do inwestycji nieruchomościowych z mieszkaniowymi na czele, jako najbezpieczniejszych form lokowania kapitałów.
W tej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak tylko mieć nadzieję na zgodny z życzeniami cywilizowanego świata rezultat wojny w Ukrainie oraz nie tylko deklaratywną solidarność państw unijnych w przyjmowaniu uchodźców ze wschodu. Ważny będzie też dostęp Polski do unijnych środków kryzysowych na pokrycie wielomiliardowych kosztów utrzymania uchodźców przez bliżej nie określony, jednak zapewne bardzo długi okres czasu.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
