W trzecim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW pozostawała pod wpływem zdecydowanie kroczącego regresu. Czy rynek pierwotny czeka dalsze pogorszenie koniunktury sprzedażowej?
Sprzedażowej równi pochyłej ciąg dalszy
Potrzeba było dokładnie roku czasu od daty pierwszej podwyżki stóp procentowych NBP, aby koniunktura sprzedażowa pierwotnego segmentu mieszkaniówki cofnęła się o mniej więcej osiem lat, czyli niemal dokładnie do punktu wyjścia okresu ostatniej prosperity. Do takiego właśnie wniosku prowadzą najnowsze statystyki sprzedaży giełdowych tuzów branży deweloperskiej.
Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl notowana na rodzimej GPW stawka czternastu deweloperów mieszkaniowych w III kwartale br. znalazła nabywców na zaledwie 3524 lokale. To o 47 proc. mniej licząc rok do roku i 17 proc. słabiej w relacji kwartał do kwartału. W II kwartale br. parametry te wynosiły odpowiednio -41 proc. i -16 proc. W kolejnych okresach kwartalnych mamy więc postępujący dużymi krokami regres, którego końca póki co nie widać.
Niewiele mniej deprymująco prezentuje się wynik ogółem za trzy kwartały na poziomie 12 769 lokali, gorszy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego o 37 proc.
Tym samym koniunktura sprzedażowa pierwotnego rynku mieszkaniowego cofnęła się do okolic roku 2014 czyli początków niedawno zakończonego okresu prosperity. Wyniki kontraktacji komunikowane obecnie przez deweloperskie spółki giełdowe dość wiernie korespondują bowiem z analogicznymi wynikami wypracowywanymi przed ośmiu laty. Pytanie, czy w przyśpieszonym tempie rynek zszedł już na koniunkturalne dno, czy może znajduje się ono jeszcze niżej.
Kontynuacja regresu wciąż prawdopodobna
Jedynym wyjątkiem potwierdzającym regułę kontynuacji koniunkturalnej zapaści pierwotnego segmentu mieszkaniówki, jest kwartalny wynik dewelopera Victoria Dom, niezależnie od faktu, że spółka publikuje swoje raporty sprzedażowe wraz z wolumenem płatnych umów rezerwacyjnych obok umów deweloperskich i sprzedaży. Rezultat 445 zakontraktowanych mieszkań w minionym kwartale jest w tym przypadku lepszy rok do roku o 19 proc., co jest jedynym dodatnim wynikiem deweloperów giełdowych zarówno kwartalnym jak i licząc od początku roku.
Zarząd Victoria Dom tłumaczy taką sytuację odczuwalnym hamowaniem spadku kontraktacji z ostatnich miesięcy oraz widocznymi oznakami stabilizacji. Niestety tego typu optymistyczna diagnoza absolutnie nie koresponduje z wynikami całej reszty stawki giełdowych tuzów branży deweloperskiej, w przypadku której średnio sprzedaż mieszkań tąpnęła w III kw. o grubo ponad połowę w relacji rok do roku.
Co gorsza jednak, główna przyczyna takiego stanu rzeczy, czyli bieżący cykl podnoszenia stóp procentowych NBP, do trudnych do przewidzenia jeszcze rok temu poziomów, z całą pewnością nie dobiegł jeszcze końca. A dopóki koszt rodzimego pieniądza będzie windowany, dopóty sytuacja na rynku nieruchomości nie osiągnie stanu względnej choćby stabilizacji. Stąd prosty wniosek, że IV kwartał br. z dużym prawdopodobieństwem powinien przynieść kolejny regres sprzedaży mieszkań, tak u deweloperów giełdowych, jak i wszystkich pozostałych.
WIG – Nieruchomości wciąż ponadprzeciętnie mocny
Tymczasem, jak wskazują analitycy portalu RynekPierwotny.pl, załamanie koniunktury sprzedażowej na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie spowodowało analogicznej reakcji giełdowego wskaźnika koniunktury giełdowej spółek deweloperskich. Co więcej, Indeks WIG – Nieruchomości pomimo średnioterminowego trendu spadkowego wciąż dość mocno trzyma się ponad linią 10 – letniej długoterminowej hossy, tracąc od początku roku zaledwie 16 proc. swojej kapitalizacji. Dla porównania strata indeksu rodzimych blue chipów WIG-20 od początku roku to już, bagatela, prawie 40 proc. Wygląda więc na to, że akcje deweloperów w czasach największej od lat bessy to jedna z najmniej dokuczliwych opcji dla portfeli inwestorów giełdowych.
Tego typu siła relatywna może wynikać po pierwsze, z wiary akcjonariuszy spółek deweloperskich w stosunkowo szybki powrót koniunktury, wynikający choćby z liczonego najczęściej w milionach jednostek deficytu mieszkaniowego w Polsce. Po drugie, fakt że deweloperzy mieszkaniowi coraz mniej sprzedają, bynajmniej nie oznacza, że proporcjonalnie mniej zarabiają. Zyski spółek deweloperskich, z których następnie wypłacane są dywidendy, liczone są bowiem od przekazań lokali, a tych w roku bieżącym wciąż powinno być pod dostatkiem, w efekcie jeszcze „byczej” kontraktacji z lat 2020/21.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
