Według najnowszego raportu pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w I kw. 2023 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, pierwszy kwartał 2023 r. na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce został zdominowany przez liczbę 2. Deweloperzy oddali do użytku blisko 2 mln mkw. powierzchni magazynowej, a na najemców czeka prawie 2 mln mkw. magazynów dostępnych od ręki. W budowie pozostaje niewiele ponad 2 mln mkw., natomiast wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu niespotykanego w Polsce od ponad 2 lat.
Na koniec I kw. 2023 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do granicy 30 mln mkw., przekraczając 29,9 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,3% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r.
Nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku wyniosła ponad 1,9 mln mkw. i był to najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku magazynowego, wyprzedzając tym samym poprzedni rekord z I kw. 2022 r., w którym deweloperzy dostarczyli 1,25 mln mkw. Na koniec marca 2023 r. wolumen powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie wyniósł 2,1 mln mkw., tj. o 38% mniej niż w IV kw. 2022 r. i ponad 55% mniej niż w I kw. 2022 r.
– Po okresie wzmożonej aktywności deweloperskiej, która w ostatnich kwartałach przekładała się na rekordową podaż powierzchni magazynowej, deweloperzy obecnie koncentrują się na zabezpieczaniu gruntów oraz planowaniu nowych inwestycji. Istotnymi barierami dla kolejnych inwestycji są jednak utrzymujące się trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych projektów, szczególnie o charakterze spekulacyjnym, oraz niestabilna sytuacja geopolityczna – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I kw. 2023 r. przekroczył 1,2 mln mkw., co oznacza spadek o prawie 22% rok do roku i o 20,6% kwartał do kwartału. Jest to jednocześnie najniższy poziom aktywności najemców odnotowany w Polsce od I kw. 2020 r. Z kolei popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wyniósł 661 800 mkw. i stanowił prawie 55% całkowitego wolumenu transakcji.
– Utrzymująca się wysoka inflacja, wpływająca na obniżenie się siły nabywczej konsumentów, powoduje zmiany polityki odnośnie do gromadzenia zapasów i organizacji łańcuchów dostaw, co sprawia, że najemcy obecnie ostrożniej podejmują decyzje o wynajmie powierzchni magazynowej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
W strukturze transakcji zawartych w I kw. 2023 r. dominowały nowe umowy najmu (48,9%). Renegocjacje kolejny kwartał z rzędu zwiększyły swój udział w całkowitym popycie – do 45,5%, co oznacza wzrost o 3,5 p.p. w porównaniu z IV kw. 2022 r. i o 19,9 p.p. w stosunku do I kw. 2022 r. Pozostałe 5,6% przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 61 000 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).
Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2023 r. znalazły się między innymi: odnowienie przez Tyco Electronics Polska kontraktu na 56 000 mkw. w Panattoni Park Szczecin I, wynajęcie 55 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez firmę Shein oraz nowa umowa zawarta przez MCG EastBridge na 36 700 mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III. Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na zrównoważony charakter i efektywność energetyczną magazynów oraz rozwiązania umożliwiające zaspokojenie potrzeb społecznych przyszłych użytkowników.
Na koniec marca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 6,4%, co oznacza wzrost o 2,3 p.p. kwartał do kwartału i o 3,1 p.p. w ujęciu rocznym. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,92 mln mkw. w porównaniu z 1,16 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Po raz pierwszy od początku pandemii najemcy mają większy wybór wolnej powierzchni w już wybudowanych parkach magazynowych niż tych będących w budowie.
Nadal obserwujemy presję wzrostową na czynsze, niemniej dotyczy ona przede wszystkim obiektów w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach oraz posiadających nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG. Na koniec pierwszego kwartału 2023 r. najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).
