Według raportu Emmerson Evaluation – „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce” w 2022 roku wśród nowopowstających obiektów dominowały projekty realizowane w systemie condo. W ciągu roku podaż condohoteli na największych rynkach turystycznych wzrosła o około 2400 apartamentów, a w pierwszym półroczu 2023 r. o ponad 600 kolejnych. O najwięcej nowych pokoi wzbogaciła się oferta nadmorskich i górskich miejscowości turystycznych, niewiele nowych obiektów zyskały aglomeracje. Rynek condo wykazuje coraz większe oznaki nasycenia.
Popyt na usługi hotelowe nadal jest wysoki, jednak rosnące koszty budowy i niepewne zyski skutecznie blokują hotelarzy przed podejmowaniem decyzji o realizacji nowych obiektów. Rozwój rynku hotelowego osłabia też ograniczona dostępność finansowania w bankach oraz awersja do ryzyka inwestorów i funduszy zagranicznych. W efekcie braku systemowego finansowania bankowego, inwestorzy poszukują alternatywnego modelu, między innymi w systemie condo. W minionym roku na rynku obiektów turystycznych najczęściej pojawiały się właśnie takie inwestycje.
Pasy nadmorski oraz górski nadal z największą liczbą pokoi
Jak wynika z raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce” przygotowanego w oparciu o dane m.in. z bazy Evaluer, podaż condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi na największych rynkach turystycznych w 2022 r. porównaniu do 2021 roku wzrosła o około 2400 apartamentów. Pierwsza połowa 2023 r. to ponad 600 nowych miejsc na wypoczynek. W minionym roku pod względem przyrostu oferty wyróżnił się pas nadmorski (Kołobrzeg, Świnoujście oraz Półwysep Helski – Chałupy, Jastarnia, Jurata), gdzie inwestorzy uruchomili najwięcej nowych projektów. To też region z najbardziej rozwiniętą ofertą condohoteli i apartamentów wakacyjnych. Według szacunków Emmerson Evaluation podaż w miejscowościach z tego rejonu ma do 2025 r. wzrosnąć o niemal 17% w stosunku do I połowy 2023 r.
Drugim największym rynkiem dla condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest pas górski, do którego autorzy raportu w swojej analizie zaliczyli: Zakopane, Karpacz oraz Beskidy (Wisła, Szczyrk, Ustroń). W tym regionie oferta ma się wzbogacić o ok. 23,8%.
Na dużą aktywność inwestorów nie mogły liczyć aglomeracje. W największych miastach nastąpił wyraźny spadek liczby otwieranych obiektów w systemie condo. Przyszłość również nie zapowiada poprawy. Eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że do 2025 r. oferta powiększy się tylko o 2,6%.
Najmniejszy rynek dla sektora condo stanowią Warmia i Mazury. W porównaniu z innymi rejonami turystycznymi i aglomeracjami liczba funkcjonujących tu obiektów jest mała, ale dynamicznie rośnie i ma powiększyć się do 2025 r. o prawie 31%.
Niepewna przyszłość
Jak zwracają uwagę autorzy raportu, liczba planowanych condohoteli jest duża, ale trudno ocenić ile z nich powstanie, gdyż liczba realizowanych i oddawanych do użytku inwestycji wyraźnie maleje. Wynika to między innymi z decyzji o wstrzymaniu części projektów w trakcie pandemii (przez co realizacja przesuwała się w czasie), wysokich kosztów budowy obiektów, jak i cen ofertowych apartamentów. Eksperci z Emmerson Evaluation wskazują, że część inwestycji w systemie condo uruchamiana jest przez małych deweloperów, nieposiadających doświadczenia, co również generuje obawy kupujących. W związku z wysokimi kosztami budowy niedoświadczonym deweloperom (ale nie tylko) trudno jest zgromadzić finanse na jej ukończenie.
Jak zaznacza Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation część nabywców sparzyła się także na tego typu inwestycjach, gdyż nie uzyskiwała gwarantowanych w umowach zysków.
– W zależności od projektu condohotele oferują stopę zwrotu na poziomie od około 6 do nawet 12 procent, a to konkurencyjna propozycja w zestawieniu z proponowanym przez banki oprocentowaniem lokat. Deklarowaną w skali roku stopę zwrotu należy jednak dokładnie zweryfikować. Przede wszystkim trzeba uwzględnić koszty utrzymania i zarządzania, a także remontów, które często nie są ujmowane w oferowanym zysku. Spółki, które gwarantowały inwestorom wysokie stopy zwrotu są aktualnie w bardzo trudnej sytuacji. Często inwestorzy nie są informowani, że condohotele są niemal w całości finansowane z wpłat klientów. W związku z czym, jeśli wystąpią problemy sprzedażowe może pojawić się kłopot z jej ukończeniem i presja związana z koniecznością finansowania jej przez dewelopera drogimi pożyczkami – mówi członek Zarządu Emmerson Evaluation.
Rynek się nasyca
Dzięki sektorowi condo w znaczącym stopniu rozwinął się rynek obiektów resortowych. Chociaż inwestycje w tym systemie nadal są bardzo popularne, to widać również oznaki nasycenia rynku. Jeszcze kilka lat temu apartamenty na wynajem sprzedawały się dynamicznie, obecnie zainteresowanie jest nieco niższe. Polacy posiadający kapitał, coraz chętniej angażują się finansowo w projekty zlokalizowane na południu Europy – na przykład w Hiszpanii, gdzie sezon turystyczny trwa znacznie dłużej, wskazują analitycy Emmerson Evaluation.
– Spadki sprzedaży na rynku condo spowodowane są m.in. przez dynamiczną inflację, wysokie stopy procentowe oraz widoczne nasycenie sektora. Ze względu na spowolnienie sprzedaży istnieje prawdopodobieństwo, że obiekty, które aktualnie są na wczesnym etapie komercjalizacji w ogóle nie powstaną. W dzisiejszych realiach poradzą sobie tylko przemyślane i mądrze zarządzane inwestycje condo, które będą potrafiły sprostać konkurencji i zaspokoić oczekiwania gości, a dzięki temu zapewnić długoterminową stabilność w zyskach dla inwestujących podkreśla – Robert Korczyński.
Raport „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce”:
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2023/06/raport-rynek-hoteli-oraz-condohoteli-w-polsce-2023.pdf?fid=1055.
