Hybrydowy model pracy i europejskie regulacje związane z ESG zmieniają rynek biurowy w Polsce, ale popyt na powierzchnie biurowe utrzymuje się na wysokim poziomie – taki obraz wyłania się z najnowszego raportu „Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2024” autorstwa ABSL.
Według ekspertów firmy Colliers, partnera merytorycznego ABSL, polski rynek powierzchni biurowych jest jednym z najbardziej dynamicznych i innowacyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Raporty wskazują, że praca hybrydowa stała się nową normalnością, co wymusza zarówno na deweloperach, jak i na wynajmujących dostosowanie się do tej sytuacji. Warszawa pozostaje liderem pod względem zasobów biurowych, jednak rosną również rynki w mniejszych miastach, takich jak Rzeszów, Bydgoszcz czy Opole.
Stały wpływ hybrydy
92 proc. organizacji z sektora usług biznesowych wprowadziło już model hybrydowy. W efekcie przyjęcia elastycznych zasad pracy, średnia wielkość transakcji na rynku biurowym spadła o 20-30 proc. Wynajmujący traktują priorytetowo możliwość dopasowania wynajmowanej przestrzeni do potrzeb codziennej działalności i okresowego obłożenia biura. Optymalizacja metrażu i skupienie się na społecznych funkcjach biura stoją na czele potrzeb organizacji.
Hybrydowy model pracy zostanie z nami na dłużej – 3 na 4 osoby ankietowane przez Colliersa na potrzeby raportu “Hybrid & Beyond ’23” zadeklarowały, że obecnie przyjęty model jest dla nich optymalny, a 79 proc. organizacji odpowiedziało, że zachęty do powrotu do biura spotkały się z oporem ze strony pracowników. Eksperci Colliers rekomendują, by organizacje chcące widzieć większą liczbę pracowników stacjonarnie powinny wykorzystać do tego możliwości rearanżacji biura. Coraz mniej popularne stają się klasyczne przestrzenie open-space bez wydzielonych pomieszczeń do pracy w ciszy. Większe znaczenie mają natomiast przestrzenie umożliwiające integrację i spontaniczne spotkania w trakcie pracy.
Dorota Osiecka, Partner w Colliers Define dodaje: „W ostatnich kilku latach praca hybrydowa stała się normą na polskim rynku. Większość organizacji podjęła też szereg skutecznych działań pozwalających przystosować się do rozproszonego modelu – wśród nich widzimy inicjatywy takie jak wdrożenie narzędzi i technologii umożliwiających pracę zdalną, adaptację powierzchni biurowej do nowego trybu pracy czy rozwijanie umiejętności zarządzania zespołami rozproszonymi. Wpływ pracy hybrydowej na organizacje pozostaje jednak kwestią bardzo złożoną. Przy niewątpliwych zaletach jakie niesie ze sobą taki model, firmy muszą mierzyć się również z potencjalnymi ryzykami. Do najgroźniejszych z nich należą problemy w przepływie informacji, rosnąca siloizacja, erozja kultury czy spadek zaangażowania pracowników. Proste rozwiązania jak ściąganie pracowników z powrotem do biura niekoniecznie przynoszą pożądane rezultaty. Znacznie lepszą strategią jest diagnoza obszarów w których hybrydowe ryzyka mogą się ujawnić, za pomocą narzędzi takich jak Hybrid Barometer a następnie podjęcie celowanych działań naprawczych i prewencyjnych.
ESG definiuje rynek
Już w styczniu 2025 r. największe organizacje notowane na giełdzie złożą pierwsze raporty ESG za rok 2024. W związku z wymogami dotyczącymi środowiska, zrównoważony rozwój jest jednym z głównych obszarów wpływających na rynek biurowy. Docelowo nowe regulacje unijne obejmą około 50 tys. firm z całej Europy. Z badań Komisji Europejskiej wynika, że 53 proc. dotychczasowych oświadczeń i deklaracji firm w obszarze zrównoważonego rozwoju budzi niejasności lub jest bezpodstawne. Jednym z głównych założeń ESG jest pełna transparentność i walka z dotychczasowym green-washingiem. Raportujące organizacje będą potrzebowały dokładnych danych na temat miksu energetycznego w wynajmowanych powierzchniach oraz ich dostosowania do innych wymagań wynikających z dyrektyw i rozporządzeń unijnych.
Obowiązek dostarczenia danych spada na deweloperów i zarządców powierzchni biurowych. Raportowanie wymusi na organizacjach ujęcie perspektywy ESG jako jedną z głównych wytycznych przy wynajmie. Część deweloperów i właścicieli nieruchomości wykorzystała ostatnie lata na przygotowywanie raportów niefinansowych, liczenie śladu węglowego i pozyskiwanie certyfikatów technologicznych SmartScore i WiredScore, jednak budynki starsze niż 7 lat uznawane są za starzejące się technologicznie. W Polsce 70 proc. budynków jest nieefektywnych energetycznie. Jeżeli właściciele tych budynków chcą dalej konkurować na rynku, muszą przygotować się na gruntowne renowacje.
Agnieszka Orłowska, Wiceprezeska ABSL ds. ESG, zauważa: – „Wdrożenie rozwiązań smart building jest niezbędne do spełnienia najnowszych wymagań dla przestrzeni biurowych. Wykorzystanie nowoczesnych i energooszczędnych technologii bezprzewodowych pozwala na dokładniejsze niż kiedykolwiek monitorowanie i analizę danych dotyczących użytkowania budynku. Wynajmujący będą mieli dzięki temu możliwość dostosowania swojej działalności do wymogów ESG, ograniczając emisje oraz koszty działalności. Najemcy oprócz realizowania celów związanych z dyrektywą o charakterystyce energetycznej budynków, ułatwią również samo przygotowywanie raportów niefinansowych, czym zachęcą firmy do najmu powierzchni właśnie w ich budynkach”.
Utrzymanie popytu
W 2023 r. popyt na powierzchnie biurowe był 5 proc. mniejszy niż w rekordowym pod tym względem roku 2019. Największy wzrost pośród rodzajów transakcji zaobserwowano w obszarze renegocjacji, które stanowiły 42 proc. wszystkich zawieranych umów. Na pierwszym miejscu pozostają relokacje i nowe umowy, składające się na 49 proc. umów na rynku. Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł niecałe 1,5 mln m2. Po spowolnieniu podaży w 2023 r., na początku 2024 r. w budowie znajdowało się ponad 630 tys. m2.
Moment kończącej się umowy najmu jest najlepszym do spojrzenia na działalność organizacji w nadchodzących latach w związku z przyjętym modelem pracy i dostosowaniem do unijnych wymogów zrównoważonego rozwoju. Firmy mają wtedy okazję do re-aranżacji przestrzeni połączonej czasem z redukcją metrażu. Jeżeli rozwiązanie to nie jest możliwe w wynajmowanej powierzchni, pozostaje możliwość relokacji.
