Małopolska dynamicznie rozwija swój rynek magazynowy, notując 148% wzrost zasobów w ciągu ostatnich pięciu lat, stając się realną alternatywą dla głównych hubów logistycznych w Polsce. W 2024 roku popyt brutto przekroczył 180 tys. mkw., a poziom pustostanów utrzymał się na bardzo niskim poziomie 3%. AXI IMMO, najczęściej wybierany doradca w regionie, prezentuje analizę rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Małopolsce.
W zaledwie pięć lat (2020-2024) całkowite zasoby powierzchni magazynowej w województwie małopolskim wzrosły o niemal 150%, aby na koniec 2024 r. osiągnąć wynik ok. 1,18 mln mkw. Oznacza to, że aktywność najemców skutecznie stymuluje rozwój nowych inwestycji. Na rynek wchodzą kolejni A-klasowi gracze, a dotychczas obecni jak 7R, Panattoni czy GLP przygotowują kolejne projekty, co świadczy o zaufaniu do lokalnego rynku. W 2024 roku do użytku oddano między innymi GLP Kraków III Logistics Centre o powierzchni ponad 56 tys. mkw. oraz kolejną fazę MDC2 Park Kraków South. Dziś około 10% zasobów znajduje się w granicach Krakowa, ale rozwój widać również w takich lokalizacjach jak Skawina, Nowa Huta, Modlniczka, Targowisko czy Brzesko.
Marta Nowik, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, mówi: „Kraków, jak i całe województwo małopolskie coraz śmielej zaznacza swoją obecność na magazynowej mapie Polski. Region, który jeszcze dekadę temu był rynkiem peryferyjnym, dziś nie tylko goni liderów, ale staje się realną alternatywą dla firm szukających nowoczesnej, dobrze skomunikowanej powierzchni magazynowej czy produkcyjnej w południowej Polsce. Na koniec 2023 r. Małopolska dołączyła do grona tzw. milionerów przekraczając próg miliona mkw. istniejącej nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej. Jednak patrząc na samą aglomerację krakowską sam potencjał konsumpcji wewnętrznej wymusza dalszy rozwój bazy dystrybucyjnej. Dodatkowo region pozostaje atrakcyjny m.in. ze względu na szczególnie istotny w ostatnich latach zachodnio-wschodni przebieg autostrady A4, a także dostęp do południowych rynków takich jak Czechy, Słowacja czy Rumunia. Z logistycznego punktu widzenia to zatem strategiczny punkt przeładunkowy – zarówno dla dystrybucji krajowej, jak i transgranicznej. Porównując z dużymi hubami logistyczno-przemysłowymi w Polsce region Małopolski ma dużą przewagę jeśli chodzi o dostępność dobrze wykwalifikowanych pracowników –co mogą docenić szczególnie firmy produkcyjne”.
Na rynku magazynowym w Małopolsce rok 2024 był wyraźnie lepszy niż prognozowano. Popyt brutto wyniósł ponad 180 tys. mkw., z czego aż 104 000 mkw. przypadły na trzeci kwartał 2024 r. Największą transakcją był najem 20 tys. mkw. w City Logistics Kraków Airport II przez firmę z sektora FMCG. Warto wspomnieć również o umowie podpisanej przez firmę dystrybucyjną (7 000 mkw.) w 7R Park Kraków IV z doradztwem AXI IMMO. Rozwijają się w Krakowie zarówno podmioty międzynarodowe, jak i firmy lokalne.
Małopolska wyróżnia się na tle kraju wyjątkowo niskim poziomem pustostanów – 3,0% na koniec IV kw. 2024 r., co znacząco odbiega od średniej ogólnopolskiej wynoszącej 7,5%. Ograniczona dostępność powierzchni gotowej do wynajęcia może przełożyć się na wzrost aktywności deweloperów realizujących inwestycje spekulacyjne w nadchodzących kwartałach. Pod względem stawek czynszowych region należy do najdroższych w Polsce – wyższe wartości odnotowano jedynie w Warszawie – mieście. Na koniec 2024 r. stawki bazowe kształtowały się w przedziale 4,60–6,50 EUR/mkw./m-c.
Marta Nowik, wyjaśnia: „Mimo relatywnie niskiego wskaźnika pustostanów w wybranych mikrolokalizacjach zauważyliśmy w ostatnim okresie niewielki spadek czynszów efektywnych, co było efektem czasowego wzrostu dostępności powierzchni. Poziom zachęt może się różnić od sytuacji konkurencyjnej w danej lokalizacji, dlatego nieustannie analizujemy i raportujemy sytuację na lokalnym rynku do naszych Klientów”.
W regionie planowane są kolejne inwestycje deweloperskie: „W ostatnich sześciu miesiącach znacznie powiększył się potencjał banku ziemi pod nowe inwestycje deweloperskie. Również w lokalizacjach miejskich oraz takich, które dysponują infrastrukturą dla firm produkcyjnych. To doskonały moment, aby pomyśleć o lokacji zakładów produkcyjnych w samym sercu aglomeracji krakowskiej korzystając z doskonale przygotowanej kadry inżynierskiej krakowskich uczelni technicznych,” kontynuuje ekspertka.
Bazując na dotychczasowej historii rynek magazynowy w województwie małopolskim ma solidne fundamenty do dalszego rozwoju. Niski poziom pustostanów, rosnące zainteresowanie najemców oraz systematyczna aktywność deweloperów wskazują, że region wciąż nie osiągnął swojego maksimum. Ograniczona dostępność powierzchni dostępnej od ręki sprzyja wzrostowi inwestycji spekulacyjnych, a strategiczne położenie i dobra infrastruktura czynią Małopolskę atrakcyjną lokalizacją dla nowych projektów, co potwierdza, że potencjał wzrostowy tego rynku pozostaje wysoki.
