Warszawski rynek biurowy zaczyna dorównywać swoją ofertą kolejnym miastom europejskim. Deweloperzy wykazują dużą aktywność, inicjują realizację licznych, szeroko zakrojonych projektów. Nic nie zapowiada, żeby rozwój rynku miał wyhamować, bo na warszawskie biura jest wciąż duży popyt. Wkrótce miasto będzie oferowało 5 milionów mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
W tym roku najwięcej powierzchni dostarczyły zlokalizowane w centrum dwie wieże biurowe – Warsaw Spire (ponad 100 tys. mkw.) i Q22 (53 tys. mkw.) o wysokości 220 m i 155 m, które niedawno zostały oddane do użytku.
Sukces projektów okazał się motywujący dla inwestorów. Deweloperzy regularnie wprowadzają na rynek kolejne projekty o podobnej skali. W budowie jest obecnie ponad 650 tys. mkw. biur, z czego niemal 300 tys. mkw. oddane zostanie w tym roku, szacują specjaliści Walter Herz.
Rondo Daszyńskiego obrasta wieżami
Najbardziej rozbudowuje się rejon wokół ronda Daszyńskiego. Istniejące tam biurowce oferują dziś ok. 500 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, ale zabudowa tego obszaru przebiega z takim tempie, że w ciągu najbliższych kilku lat ta ilość ma szansę się podwoić, oceniają przedstawiciele Walter Herz.
Przy rondzie Daszyńskiego ruszyła budowa kilku wież biurowych, wśród których specjaliści wymieniają m.in. Mennicę Legacy Tower firmy Golub Gethouse i Mennica Polska o wysokości ok. 130 m i powierzchni 63 tys. mkw. oraz kompleks Sienna Towers firmy Ghelamco. Zaprojektowane zostały w nim dwa budynki o wysokości 130 m i jeden 86 metrowy. Inwestycja dostarczy 75 tys. mkw. powierzchni biurowej i 25 tys. mkw. handlowej i konferencyjnej. Budynki będą miały bezpośrednie połączenie ze stacją metra.
W rejonie ronda Daszyńskiego, przy Towarowej i Prostej budowę jednego z najwyższych obiektów w Warszawie, 195 metrowego drapacza Skyliner zapowiada Grupa Karimpol. Prace podziemne ruszyły w 2014 roku, a w tym roku ma rozpocząć się budowa części naziemnej. Poza biurami, na czterech poziomach wysokościowiec zaoferuje powierzchnię przeznaczoną na cele handlowo-usługowe, a na wysokości 165 m zaaranżowany został dwupoziomowy Skybar. Firma prowadzi także inwestycje w Alejach Jerozolimskich. Kończy komercjalizację budynku Equator II i rozpoczęła budowę biurowca Equator IV (21 mkw.).
Towarowa i Prosta
Kolejne 70 tys. mkw. biur dostarczy rozpoczęta właśnie przez firmę Skanska w trójkącie na styku ulicy Okopowej i Towarowej inwestycja Spark. W ramach projektu powstaną trzy budynki biurowe, w tym 130-metrowej wieża oraz otwarta strefa pracy na świeżym powietrzu i amfiteatr. W pierwszym etapie budowy realizowany jest budynek z ponad 12 tys. mkw. powierzchni, usytuowany od strony ul. Karolkowej.
W kwadracie ulic Towarowej, Łuckiej, Wroniej i Prostej 140 metrową wieżę postawi także firma Skanska. Budynek wejdzie w skład powstającego od jesieni minionego roku kompleksu Generation Park, który składał się będzie z trzech biurowców, które dostarczą 84 tys. mkw. powierzchni biurowej.
W rejonie ronda ONZ, przy Łuckiej i Prostej budowę dwóch wież o wysokości 102 m planuje również firma Impexmetal. Wielofunkcyjny obiekt przyniesie ok. 87 tys. mkw. powierzchni, z czego jedną trzecią zajmą biura. Przy samym rondzie ONZ w miejscu budynku Ilmetu stanie z kolei wieża Warsaw One, której wysokość ma być porównywalna do sąsiadującego z nią biurowca Rondo 1, którego wysokość architektoniczna wynosi ponad 190 metrów.
Biurowce przy dworcach
Zabudowa biurowa powstaje także przy warszawskich dworcach. Przy dworcu kolejowym Warszawa Zachodnia trwają pracę przy budowie drugiego biurowca, który wchodzi w skład kompleksu West Station. Inwestycja firmy HB Reavis i Xcity Investments, realizowana na terenie należącym do PKP, dostarczy docelowo ponad 68 tys. mkw. powierzchni biurowej.
Z jeszcze większym rozmachem planuje zabudowę dworca Warszawa Gdańska spółka Ghelamco. Firma planuje realizację na tym terenie projektu z 10 budynkami o wartości blisko 2,2 mld zł.
W okolicy Dworca Centralnego spółka PKP – Xcity Investment zamierza przeprowadzić budowę inwestycji Centralna Park. Na dwuhektarowym terenie u zbiegu Al. Jerozolimskich i Al. Jana Pawła II powstanie m.in. 200 metrowy wielofunkcyjny wysokościowiec z przeznaczeniem biurowym, hotelowym i handlowo-usługowym.
Na dawnych terenach kolejowych w narożniku ul. Chmielnej i Al. Jana Pawła II firma HB Reavis planuje zaś rozpocząć realizację nowoczesnego kompleksu biznesowego, który według założeń dostarczyć ma 140 tys. mkw. powierzchni. Inwestycja HB Reavis obejmować ma budowę 3 budynków, w tym jednego wysokościowca. Wydane warunki zabudowy dopuszczają powstanie w tym miejscu budynku o wysokości do 310 metrów wraz z iglicą. Prace nad projektem wciąż jednak trwają, dlatego firma nie potwierdza ostatecznej wysokości budynku. Spółka chce zacząć budowę projektu jeszcze w tym roku. Zakończenie budowy planowane jest na 2019 rok.
Centrum czeka na plan zagospodarowania
Problemem centrum jest brak planu zagospodarowania przestrzennego, na który czekają także firmy planujące inwestycje w rejonie ulicy Poznańskiej i hotelu Marriott. Na decyzje miasta wciąż czeka spółka BBI Development, która na rogu ul. Emilii Plater i Nowogrodzkiej zamierza postawić 170 metrowy biurowiec Roma Tower. Na plan zagospodarowania, który według deklaracji urzędników jest już gotowy, oczekują także inni inwestorzy, m.in. firma Elektrim, współwłaściciel nieruchomości przy ulicy Chałubińskiego i spółka Qualia, która również posiada parcelę na tym obszarze.
Eksperci Walter Herz przyznają, że inwestycje powstające w centrum miasta zaczynają stanowić coraz większą konkurencję dla największego zagłębia biurowego w mieście znajdującego się na warszawskim Służewcu. Wśród firm, które planują kolejne inwestycje w mokotowskiej strefie biurowej znajduje się m.in. Echo Investment, Penta, ECI, Hines, Garvest, Yareal, Kronos. Założenia projektowe opiewają na kolejne co najmniej 300 tys. mkw. powierzchni biurowej, o które w najbliższym czasie może wzbogacić się słynny już warszawski Mordor.
Oddane biurowce
Jak podaje Walter Herz, do największych obiektów biurowych, które przybyły w tym roku na warszawskim rynku należą m.in. Eurocentrum Office Complex Delta (25 tys. mkw.) położony przy Al. Jerozolimskich, Astrum Business Park I (22,6 tys. mkw.) przy ulicy Łopuszańskiej, Atrium II (20 tys. mkw.) znajdujący się w pobliżu ronda ONZ, Prime Corporate Center (20 tys. mkw.) przy Grzybowskiej i Gdański Business Center II C (22,7 tys. mkw.) przy dworcu Gdańskim.
Specjaliści zaznaczają, że mnogość projektów rozpoczynanych w Warszawie sprawia, że współczynnik powierzchni niewynajętej zwiększa się. W warszawskich biurowcach na najemców czeka ponad 14 proc. wolnej powierzchni. Ilość pustostanów prawdopodobnie czasowo wzrośnie, bo lista realizowanych inwestycji jest długa. Inwestorzy muszą walczyć o najemców.
Eksperci Walter Herz zauważają, że taka sytuacja stwarza okazję do wynajmu lub zamiany biura na korzystnych warunkach. – Deweloperzy, by przyciągnąć najemców, oferują czasowe zwolnienia z czynszów lub wykończenie biur. Proponowane zwykle wakacje czynszowe są dziś znacznie dłuższe w porównaniu z tymi, jakie najemcy mogli uzyskać w poprzednich latach. To w bardzo korzystny sposób wpływa na wartość całkowitego czynszu za wynajem. Stawki efektywne są też teraz często znacznie niższe niż ceny wyjściowe, zwracają uwagę przedstawiciele Walter Herz.
Autor: Walter Herz
