Dane za trzeci kwartał 2024 roku pokazały spowolnienie dynamiki wzrostu na polskim rynku mieszkaniowym. Jak wskazują eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & wakefield, wysokie stopy procentowe oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych istotnie ograniczają popyt, co wpływa na spadek liczby kupionych mieszkań i stabilizację po okresie gwałtownych wzrostów cen mieszkań. Jednocześnie prognozy dla wzrostu PKB na kolejny rok pozostają pozytywne, a deweloperzy odbudowują ofertę – liczba uzyskanych pozwoleń na budowę w 2024 roku była o 33% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Polska gospodarka, która po okresie stagnacji w 2023 roku zanotowała wzrost, stwarza korzystne tło dla dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Według prognoz Moody’s, PKB kraju ma wzrosnąć o 3,1% w 2024 roku, a w 2025 roku 3,6%. Wzrost wynagrodzeń oraz stabilizacja sytuacji gospodarczej sprzyjają utrzymaniu popytu na mieszkania, jednak problemem pozostaje inflacja oraz wysokie stopy procentowe, które wpływają na spadek liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe.
Wyhamowanie tempa wzrostu cen i deweloperzy na wyższym biegu
Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, na rynku mieszkaniowym obserwowalismy dalszy wzrost średnich cen ofertowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W III kwartale 2024 roku ceny nowych mieszkań wzrosły o 10% w skali rocznej, z największymi wzrostami w Łodzi (+20%) i Wrocławiu (+13%). Stabilizacja tempa wzrostu cen w okresie między lipcem a wrześniem sugeruje, że efekty programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wcześniej pobudzał popyt na mieszkania, uległy wyczerpaniu.
W pierwszych trzech kwartałach br. deweloperzy rozpoczęli budowę o 46% większej liczby mieszkań niż w odpowiadającym okresie 2023 roku i o 25% – niż w 2022 roku. W efekcie rok 2024 ma szansę zamknąć się jako drugi najlepszy po 2021 roku pod względem liczby mieszkań w kategorii na sprzedaż i na wynajem. Zgodnie z danymi otodom deweloperzy na największych rynkach w trzecim kwartale 2024 r. wprowadzili do sprzedaży 12 tysięcy mieszkań, a w tym samym czasie sprzedano 9 tysięcy mieszkań (tyle samo ile w drugim kwartale 2024). Wyraźnie widoczne jest, że nadal są chętni na zakup, a stymulować te decyzje może wzrost wynagrodzeń i niski poziom bezrobocia. Nadal są więc chętni na zakup, w szczególności nabywcy, którzy lokują oszczędności i kupują mieszkania na własne potrzeby. Na koniec trzeciego kwartału oferta na rynku pierwotnym to ponad 50 tys. mieszkań w tendencji wzrostowej, co przy takich poziomach sprzedaży będzie działało pozytywnie na zmniejszenie dynamiki wzrostu cen nieruchomości.
Czynsze w górę średnio o 4% na kwartał
Rynek najmu pozostaje dynamiczny i wciąż mocno rozdrobniony, z dużą liczbą nowych ofert pojawiających się na rynku. Czynsze w trzecim kwartale 2024 roku wzrosły w porównaniu do drugiego kwartału 2024 r. na największych sześciu rynkach średnio o 4%, najwięcej w Gdańsku o 6%, najmniej w Krakowie i Warszawie o 3%. Jednocześnie w perspektywie pięcioletniej to właśnie w Krakowie i Warszawie czynsze wzrosły najbardziej dynamicznie o 50% w Krakowie i o 49% w Warszawie. Mediana dla kawalerek bez podziału na standard lokalu czy wiek wybudowania budynku bez opłat eksploatacyjnych i mediów wynosi 2.300 zł miesięcznie w Krakowie i 2.600 zł w Warszawie, mieszkania 2-pokojowe to miesięczny koszt na poziomie 3000 zł w Krakowie i 3.500 zł w Warszawie plus opłaty, a mieszkania 3-pokojowe kosztują w Krakowie 3.900 zł a w Warszawie 5.000 zł. W każdym wypadku wartości te są medianą, co oznacza, że dzieli zbiór czynszów ofertowych na dwie równe połowy.
Źródło: Cushman & Wakefield na podstawie danych Eurostat, otodom, cenatorium
Na polskim rynku najmu wciąż prym wiodą indywidualni właściciele mieszkań i jest on silnie sfragmentyzowany. Sytuacja na rynku mieszkaniowym wskazuje na wciąż duży, niewykorzystany potencjał najmu instytucjonalnego. Natomiast wzrost zainteresowania inwestorów tym sektorem daje dobre prognozy na dalszy jego rozwój, co może przyczynić się do większej profesjonalizacji całego rynku najmu, wzrostu poczucia bezpieczeństwa wśród najemców oraz złagodzenia problemu dostępności mieszkań”, mówi Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Na tym tle zasoby mieszkaniowe w rękach instytucjonalnych wynajmujących to obecnie ok. 18 tys. mieszkań w największych polskich miastach (liczba na koniec października 2024 r., uwzględniono zmniejszenie zasobu z uwagi na sprzedaż części projektów do indywidualnych kupujących). Ponad 11 tys. mieszkań na wynajem w projektach instytucjonalnych inwestorów jest obecnie w budowie. Najbardziej aktywnym rynkiem jest Warszawa, gdzie jest ponad 7,5 tys. jednostek, a plany inwestycyjne obejmują kolejne 9,5 tys. lokali.
Liczba mieszkań w najmie będzie systematycznie rosnąć, a inwestorzy zabezpieczają kolejne grunty pod budowę nowych projektów. Wszystkie inwestycje PRS na rynku mają obecnie bardzo wysokie poziomy obłożenia oraz kontynuują wzrosty czynszowe.
