Po noworocznym ożywieniu na rynku najmu, w lutym zauważalne było dalsze odbudowywanie się bazy mieszkań na wynajem. Pod koniec miesiąca aktywnych było ponad 27 tys. ogłoszeń – o 5% więcej m/m i o 34% r/r. A dane Otodom z początku roku o dostępności ofert, wskazują, że bieżący rok może być rekordowy pod względem podaży w porównaniu z kilkoma ostatnimi latami. Jednocześnie w sektorze widoczne jest też dalsze wyhamowywanie rocznej dynamiki wzrostu kwot najmu. Średnia stawka czynszu w miastach wojewódzkich utrzymała się na zbliżonym do styczniowego poziomie i wyniosła niemal 3600 zł.
W lutym nadal był widoczny wysoki poziom zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Co roku, po noworocznym szczycie na rynku najmu, aktywność potencjalnych najemców nieco się obniża. Jednak w tym roku ten spadek wyniósł tylko 8%, podczas gdy w minionych latach było to 16%. To pozwala sądzić, że najemcy, rozglądając się za jak najkorzystniejszymi ofertami, starają się na bieżąco monitorować bazę ogłoszeń. W ostatnim miesiącu liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem w serwisie Otodom wyniosła prawie 1,5 miliona – w ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 17%.
Na nieco niższe zainteresowanie ze strony najemców w lutym wskazuje także poziom rotacji ofert (czyli liczba ogłoszeń opublikowanych w trakcie całego miesiąca, która została zdjęta z serwisu przed 29 lutego 2024 roku). Wniósł on 6,7 tys., czyli był o 14% niższy niż w styczniu.
Dynamiczny wzrost bazy w Łodzi i dalsze problemy w Krakowie
Osoby rozglądające się za mieszkaniem na wynajem nie mogły narzekać w lutym na brak ofert. W ciągu całego miesiąca miały bowiem do dyspozycji 49 tys. ogłoszeń, a na koniec miesiąca 27 tys. To co prawda niewielki wzrost względem końcówki stycznia (+5%), ale analizując wielkość bazy w ciągu ostatnich lat, widać, jak bardzo poprawiła się sytuacja potencjalnych najemców w większości miast wojewódzkich.
Niekwestionowanym liderem pod względem dynamiki rozwoju bazy najmu okazała się Łódź. Dostępna na łódzkim rynku oferta mieszkań na wynajem zwiększyła się w ciągu ostatnich lat aż o 121%. Długookresowy wzrost liczby ogłoszeń widać było również w Warszawie. W stolicy na przestrzeni lutego aktywnych było ponad 13 tys. ofert – o 16% więcej niż w 2019 roku, czyli przed pandemią i wojną w Ukrainie. W perspektywie długoterminowej wzrost podaży na poziomie 20-50% odnotowały także inne największe miasta, takie jak Wrocław, Poznań czy Trójmiasto.
W ujęciu ogólnopolskim baza mieszkań na wynajem sukcesywnie rosła w ciągu ostatnich kilku lat. Są jednak wyjątki, do których zaliczyć możemy Kraków. Stolica Małopolski ma bowiem wciąż trudności z odbudowaniem oferty mieszkań na wynajem. Wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze, Kraków dysponuje jedną z największych baz najmu krótkoterminowego w Polsce, a więc duża część dostępnych tam mieszkań nie trafia na tradycyjny rynek najmu. Po drugie nowa podaż mieszkań w sektorze deweloperskim jest w tym mieście niewystarczająca – tłumaczy Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Efekt skurczonej oferty mieszkań na wynajem obserwowany jest na krakowskim rynku już od IV kwartału 2021 roku,kiedy to baza ogłoszeń w ciągu trzech miesięcy spadła o ponad 48% (do poziomu 4,4 tys.). Natomiast dopiero w lutym tego roku Kraków przebił znacząco próg 5 tys. aktywnych ofert.
Jednak to wciąż o około 1,5 tys. mniej niż średnia z lat 2018-2019 i zdecydowanie na mało, żeby odbudować w tym mieście szeroki wybór mieszkań na długoterminowy wynajem.
Spośród pozostałych polskich miast w ostatnim miesiącu liczba nowo dodanych ogłoszeń najsilniej wzrosła w Katowicach i Białymstoku – odpowiednio o 17% i 14%. Natomiast spadek zanotowały Kielce (-4%), Zielona Góra (-3%) i Trójmiasto. W ujęciu miesięcznym baza Gdańska, Gdyni i Sopotu zmniejszyła się o 3%, co najpewniej jest efektem przekierowania mieszkań z najmu długoterminowego do krótkoterminowego. Można więc sądzić, że wynajmujący zaczynają się już powoli przygotowywać się do majówki i sezonu wakacyjnego.
Średnie stawki najmu nadal hamują – Rzeszów wyjątkiem
W lutym tego roku w miastach wojewódzkich za wynajem mieszkania trzeba było zapłacić średnio blisko 3600 zł, czyli o 0,5% mniej względem stycznia. Największy spadek cen, bo 5-procentowy, odnotował Rzeszów. W efekcie – poszukującym lokali na wynajem na tamtejszym rynku przyszło zapłacić średnio 2500 zł. To jednak wciąż więcej niż w pozostałych miastach ze wschodniej ściany kraju czy chociażby w Poznaniu lub Katowicach.
Za spadek średnich stawek w Rzeszowie odpowiada struktura dostępnej tam bazy ofert na wynajem. W trakcie miesiąca liczba mieszkań do 40 mkw. zwiększyła się tam o 26%, a średnich (od 40 do 60 mkw.) o 13%. Dodatkowo, przeciętna stawka najmu w segmencie najmniejszych mieszkań spadła o około 80 zł, co także odbiło się na poziomie cen pozostałych nieruchomości.
Z kolei tylko w trzech miastach wojewódzkich odnotowano niewielki skok średniej ceny ofertowej – w Poznaniu, Łodzi oraz w Zielonej Górze. W dwóch pierwszych przypadkach te wzrosty oscylowały wokół zaledwie 0,5%.
Średnie stawki najmu wyraźnie się stabilizują. Baza dostępnych mieszkań na wynajem odbudowuje się po okresie pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie i wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie ten trend się utrzyma. Nie możemy spodziewać się jednak znaczących spadków ofertowych stawek najmu. Przede wszystkim ze względu na rosnące koszty eksploatacyjne i zakupu nieruchomości, która sprawiają, że wynajmujący, chcąc utrzymać rentowność najmu, będą nadal przekładali część tych zobowiązań na najemców – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Jaki jest najpopularniejszy wybór najemców? W lutym w największych miastach najczęściej poszukiwano dwupokojowych lokali w budżecie do 2000 zł w Łodzi, do 2500 zł w Lublinie, Poznaniu i Szczecinie oraz do 3000 zł w Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie, a także w Rzeszowie. Dwupokojowe mieszkania cieszyły się zainteresowaniem również w Warszawie, z tymże tam preferowany przedział cenowy wahał się między 3500-4000 zł.
