Warszawa, 22 czerwca 2021 r. — W 2020 r. oraz w I kw. 2021 r. po raz pierwszy od pięciu lat udział segmentu domów spokojnej starości w europejskim wolumenie inwestycyjnym przewyższył wartość obrotu obiektami mieszkalnymi dla seniorów – wynika z raportu pt. „European Healthcare – A Growth Market” opublikowanego przez Colliers. Niemniej jednak wzrasta popyt na budynki mieszkalne dla osób starszych, co w dłuższej perspektywie przełoży się na większy udział tych aktywów w rynku inwestycyjnym.
Przewiduje się, że w ośmiu największych krajach europejskich[1] uwzględnionych w raporcie Colliers, populacja osób 65+ powiększy się o 21,7 mln osób w latach 2020-2035 i będzie stanowić 25% populacji krajowej. To więcej niż obecna łączna liczba mieszkańców Londynu czy regionu Ile de France (w skład którego wchodzi m.in. Paryż). Grupa ta tworzy znaczącą siłę rynkową, która napędza popyt na różnego rodzaju obiekty mieszkalne dostosowane do ich potrzeb.
Perspektywiczny sektor
– Od dłuższego czasu obserwujemy, że inwestorzy w poszukiwaniu nowych produktów oraz zysków wciąż sięgają po niszowe i alternatywne rodzaje aktywów. Udowodniony długoterminowy pozytywny stosunek ryzyka do zysku w sektorze opieki zdrowotnej i obiektów mieszkalnych dla seniorów na bardziej dojrzałych rynkach, takich jak Wielka Brytania, wraz ze znacznym wzrostem popytu na aktywa i usługi opieki ze strony starzejącej się populacji, przyciąga bardziej różnorodny kapitał do tego sektora. Wzrost liczby osób po 65. roku życia do 25% naszej populacji do 2035 roku idzie w parze z wysokim poziomem zamożności, co zwiększa popyt na obiekty mieszkalne dla tej grupy – wyjaśnia Damian Harrington, dyrektor działu badań rynku w regionie EMEA w Colliers.
– Jako że pokolenie wyżu demograficznego wchodzi w wiek senioralny, wzrosną oczekiwania dostępu do najnowocześniejszych obiektów, wyposażonych w nowe technologie i szybko rozwijającej się opieki zdrowotnej. Obiekty mieszkalne dla seniorów, które mają wyznaczoną przestrzeń na telewizyty z lekarzem i przeszkolonym personelem, mają większe szanse na przyciągnięcie potencjalnych mieszkańców niż przestarzałe obiekty, które tego nie oferują. Obserwujemy rosnący napływ kapitału z Ameryki Północnej, Azji i Europy do tego sektora, chociaż inwestorzy są wyczuleni na pewne zagrożenia z nim związane, takie jak starzenie się obiektów, niewydolność finansowa operatorów i wielkość popytu w perspektywie 5-7 lat – komentuje Richard Divall, szef działu Cross Border Capital Markets w regionie EMEA w Colliers.
Rosnący udział
Ostatnie globalne badanie przeprowadzone przez Colliers wśród inwestorów wykazało, że 21% respondentów jest zainteresowanych inwestycjami w obiekty mieszkalne dla seniorów w 2021 roku. Do tej pory tegoroczny wolumen inwestycji w tym sektorze wzrósł ze średniego poziomu w ciągu ostatnich pięciu lat wynoszącego 2,3% do 3,8%.
Wolumen generowany przez sektor nieruchomości dla seniorów, który dotychczas wynosił około 7 mld euro rocznie, wydaje się niewielki w porównaniu z udziałem innych sektorów. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że dopiero kształtujący się charakter nieruchomości z sektora opieki zdrowotnej jako klasy aktywów inwestycyjnych powoduje, że dane dotyczące wolumenu transakcji w tym zakresie niewątpliwie nie odzwierciedlają w pełni tego, co w rzeczywistości dzieje się na rynku.
Dywersyfikacja opieki zdrowotnej
Chociaż popyt inwestycyjny na obiekty podstawowej i specjalistycznej opieki zdrowotnej jest niższy niż w obiekty mieszkalne dla seniorów, w sektorze tym również obserwujemy silne czynniki wzrostu.
W większości krajów w ciągu ostatniej dekady nastąpił spadek dostępności łóżek w szpitalach i opieki pielęgniarskiej. Częściowo niedobór ten został uzupełniony przez podmioty prywatne. Tylko w Wielkiej Brytanii, Polsce i Danii zdecydowana większość łóżek szpitalnych dostępna jest w szpitalach publicznych. W Niemczech, Francji, Hiszpanii i Włoszech wskaźnik ten wynosi średnio około 60%. Wykorzystują to lokalni inwestorzy i operatorzy, rozważając inwestycje nie tylko na swoich rynkach, ale także w innych krajach europejskich, w których występuje nierównowaga między popytem a podażą i/lub zmiany w finansowaniu lub polityce rządowej w kierunku rezerw.
Wzrost wydatków konsumentów na prywatną opiekę zdrowotną i prywatne ubezpieczenia zdrowotne będzie w dalszym ciągu napędzać popyt na rozwój działalności niepublicznych obiektów opieki zdrowotnej, zwłaszcza że rozwój oferty państwowej pozostanie ograniczony. Stworzy to dodatkowe opcje inwestycyjne dla inwestorów, aczkolwiek o bardziej złożonym i niszowym charakterze.
[1] Dania, Francja, Niemcy, Włochy, Holandia, Polska, Hiszpania i Wielka Brytania
