Październik był dla deweloperów działających na 7 najważniejszych rynkach nieco lepszy od września – wskazuje wstępny odczyt danych z monitoringu rynku Otodom Analytics. Aktualne 3643 sprzedane mieszkania to o 6% więcej niż wynik wrześniowy, który po comiesięcznej korekcie może skończyć się wynikiem około 3,5 tys. Największy 50% spadek sprzedaży miał miejsce w Katowicach, a najmniejszy o 20-25% w Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Roczny spadek sprzedaży o jedną czwartą to nie powód do wszczynania alarmu – dwanaście miesięcy temu działał program Bezpieczny Kredyt 2%, który spowodował wzrost sprzedaży.
W październiku 2024 r. firmy deweloperskie ponownie wprowadziły do sprzedaży więcej mieszkań niż zostało w tym samym czasie kupionych. Nie dziwi zatem, że oferta mieszkań deweloperskich na największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) nadal rośnie i przekroczyła 53 tys. Pomimo wzrostu liczby oferowanych mieszkań, tempo wyprzedaży oferty poprawiło się dzięki relatywnie dobrej październikowej sprzedaży.
Rekordowa liczba nowych mieszkań w Katowicach
W poszczególnych miastach sytuacja jest oczywiście zróżnicowana. Najbardziej stabilnie jest w Warszawie, a to ze względu na wielkość rynku – jedna nowa inwestycja nie wpływa tu tak na dane jak np. w Katowicach czy Poznaniu. W październiku deweloperzy sprzedali w granicach stolicy 1258 mieszkań (wstępny odczyt), co pozwala liczyć, że skorygowany wynik będzie podobny do tego z września i wyniesie 1100-1150 sprzedanych jednostek. W tym samym czasie na rynek trafiło 1148 lokali, a oferta wzrosła do 12,6 tys. (oferta rośnie gdyż do puli wraca część mieszkań wstępnie oznaczonych jako sprzedane np. we wrześniu). Na koniec października poszukujący mieszkania od dewelopera w Warszawie mieli do wyboru o 52% więcej lokali niż rok temu.
W ostatnich 12 miesiącach największy wzrost oferty zanotowaliśmy w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio o 110% i 90%. Mimo wyraźnej odbudowy oferty w tych dużych ośrodkach, nadal liczba mieszkań dostępnych w Łodzi jest wyższa. Na koniec października było to blisko 8,4 tys.
Przyglądając się październikowym wprowadzeniom widać bardzo wysoki wynik w Katowicach – 745 mieszkań to najwięcej w historii monitorowania tego rynku przez Otodom Analytics. To efekt wprowadzenia kilku większych inwestycji na rynek, w tym, Mikato przez Archicom i Osiedla Józefowska przez Grimbud.
Sprzedażowo październik nie przyniósł niespodzianek. Po Warszawie najwięcej mieszkań sprzedali deweloperzy w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu, a najmniej – w Katowicach. Obecną sprzedaż porównujemy do okresu ze wsparciem Bezpiecznego Kredytu 2%, który nakręcił popyt, we wszystkich miastach mamy rok do roku spadek sprzedaży. Największy w Katowicach o 50%, a najmniejszy o 20-25% w Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.
Spokojnie w cenach
Analiza przeciętnych cen mieszkań oferowanych w październiku na siedmiu największych rynkach wskazuje na dalszą stabilizację cen mieszkań budowanych przez firmy deweloperskie. Warto jednak zauważyć, że w październiku przeciętne ceny stabilizowały się nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca, ale również w relacji w stosunku do cen sprzed roku nastąpiła symboliczna zmiana. W październiku 2024 r. ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań były o 9% wyższe od średnich cen w październiku 2023 co oznacza, że pierwszy raz od 15 miesięcy roczny wzrost cen był niższy niż 10% (mowa o zagregowanych danych dla 7 w/w rynków).
Wypłaszczanie dynamiki wzrostu cen widać też w poszczególnych miastach. O ile jeszcze w czerwcu na wszystkich 7 rynkach wzrost roczny był dwucyfrowy, to na koniec października zostały tylko Łódź (+20%), Wrocław (+13%) i Warszawa (+12%). W ujęciu rocznym najmniej ceny urosły w Trójmieście i Poznaniu – po 5-6%. Miesiąc do miesiąca zmiany są niewielkie, lekki wzrost nastąpił w październiku w Łodzi i Wrocławiu (odpowiednio 1,4% i 1,3%). Spadki do o około 0,5% były w Katowicach, Krakowie i Trójmieście.
Czas wyprzedaży spada
Przyzwoita sprzedaż w ostatnich dwóch miesiącach powoduje spadek czasu wyprzedaży oferty rynkowej. To wartość, która pokazuje jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzaliby nowych inwestycji.
Szybki wzrost oferty w Katowicach spowodował, że w mieście tym wskaźnik czasu wyprzedaży jest najdłuższy i wynosi ponad 10 kwartałów, dla Łodzi jest to z kolei 9 kwartałów i to są dwa rynki z ryzykiem nadpodaży. Dla Trójmiasta i Warszawy wskaźnik spadł do 4 kwartałów, a w pozostałych miastach jest pomiędzy. Okres 4-6 kwartałów uznawany jest za zdrowy dla rynku.
Spokojny koniec roku
Do końca roku został niespełna kwartał, nic nie wskazuje na to, by miało się w tym okresie wydarzyć coś, co odmieni obraz rynku mieszkaniowego w Polsce. Rządowy program wsparcia kredytobiorców nie rozgrzewa nastrojów tak jak poprzednik, stopy procentowe wciąż w miejscu, a w mieszkaniówce względna równowaga.
Przyzwoity jak na obecną sytuację wynik sprzedażowy w październiku można uznać za umiarkowanie optymistyczny początek ostatniego w tym roku kwartału. Wzmacnia on prognozy, zgodnie z którymi sprzedaż mieszkań deweloperskich w czwartym kwartale okaże się nieco lepsza niż odnotowana przez Otodom Analytics w kwartałach drugim i trzecim i przekroczy 10 tys. lokali.
