Trendy cenowe na warszawskim rynku mieszkaniowym

Ostatnie dwa lata na rynku mieszkaniowym były czasem wielu perturbacji. W 2020 roku rynek szybko pozbierał się po nagłych zawirowaniach związanych z pandemią. W 2021 roku wszystko wskazywało na to, że wracamy do czasów, kiedy koronawirus jeszcze nie zagościł w naszym codziennym życiu. Znowu czekały nas zmiany. Najpierw te, które były do przewidzenia – czyli podwyżki stóp procentowych przez RPP. Teraz te nagłe – czyli atak Rosji na Ukrainę. W naszym opracowaniu pokazujemy, jak minął ubiegły rok na wtórnym rynku mieszkaniowym i jak sytuacja wygląda teraz.

• Podaż na rynku wtórnym w ostatnich dwóch latach utrzymywała się na stałym poziomie
• Średnie ceny ofertowe w stolicy ponownie wzrosły dwucyfrowo
• Przeciętna cena transakcyjna za 1m² mieszkania w Warszawie przekroczyła w 2021 roku 12,2 tys. zł
• 2022 rok będzie rokiem zmian na rynku mieszkaniowym. Czy czekamy na korektę?

Oferta na warszawskim rynku wtórnym w 2021 roku

Unikalna liczba nowych ogłoszeń i średnie ceny ofertowe w Warszawie

Podaż na rynku wtórnym w ostatnich dwóch latach utrzymywała się na stałym poziomie. W 2021 roku liczba unikalnych ogłoszeń sprzedaży[1] mieszkań wzrosła w Warszawie o 3% w porównaniu do 2020 roku (49 tys. unikalnych ogłoszeń w 2020 r. vs 50,4 tys. w 2021 r.) Najwięcej lokali wprowadzono do oferty w I kw. 2021 roku. Od II kw. 2021 liczba mieszkań w ofercie rynku wtórnego spadła przeciętnie do poziomu 12 tys. ofert na kwartał. Po pierwszym kwartale obserwowaliśmy więc spadkowy trend liczby nowych ofert, który potrwał do końca roku.

W czasie, gdy liczba unikalnych ofert mieszkań malała, ceny ofertowe wciąż rosły. W IV kwartale 2021 roku przeciętna cena ofertowa za 1 m² mieszkania z rynku wtórnego w segmencie popularnym[2] w Warszawie wyniosła 12,6 tys. zł. Wzrost cen na koniec roku wyniósł 11%. (IV kw. 2021 vs IV kw. 2020).

Unikalna liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w Warszawie I kw. 2020 – IV kw. 2021

Zmiana średniej ceny ofertowej w Warszawie [zł/m²]

Transakcje zawierane na rynku wtórnym w 2021 roku

Średnie ceny transakcyjne 1 m² mieszkania w Warszawie

Dynamika wzrostu cen transakcyjnych mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie była niższa niż wzrost cen ofertowych. W 2021 roku ceny lokali w stolicy wzrosły średnio o 6%. Na koniec roku szacowana cena transakcyjna w całym mieście wyniosła ponad 12 tys. zł/m² mieszkania.[3]  W IV kw. 2021 roku za 1m² lokalu mieszkalnego w Warszawie trzeba było zapłacić o 780 zł więcej niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku. Przy zakupie mieszkania o metrażu 50m² cena sprzedaży była zatem przeciętnie wyższa o 40 tys. zł.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie [zł/m2]

Rok 2022. Czy czekamy na korektę?

Nie da się ukryć, że etap wzmożonego popytu na mieszkania mamy już za sobą. Jest to naturalna sytuacja na rynku nieruchomości, który jest rynkiem cyklicznym. Cały 2021 rok był rokiem „odreagowania” rynku po nagłej sytuacji związanej z Covid-19 w 2020. Pesymistyczne prognozy dla rynku nieruchomości, jakie pojawiły się na początku pandemii, nie sprawdziły się. Ponadto obniżenie stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu 0,1% przyczyniło się do ponownego zwiększenia zakupów na rynku mieszkaniowym, zarówno na potrzeby własne i inwestycyjnie. W tym klimacie mijał kolejny rok.

Aktywność flipperów zwiększyła się w porównaniu do sytuacji z 2020 roku. Choć rosnące ceny – lub raczej wysokie wymagania sprzedających i trudności z wynegocjowaniem niższej ceny – dawały się im we znaki. Inwestorzy planujący wynajem musieli również dokładniej przyglądać się ofercie, ponieważ wzrost cen wpływał na stopę zwrotu z inwestycji, jednak w porównaniu do 2020 kupno na wynajem również wróciło do łask.

Ponadto biorąc pod uwagę osoby z gotówką, na rynku mieszkaniowym częstszym przypadkiem byli kupujący traktujący mieszkanie jako możliwość zachowania wartości pieniądza w czasie, czy kupujący dla dzieci, na przyszłość itp. Niska stopa referencyjna – 0,1% – była utrzymywana w Polsce przez większość roku, aż do października, a lokaty bankowe nie dawały zarobić.

Końcówkę 2021 roku można ocenić jako początek zmian. Na dobrą sprawę dopiero 2022 rok przynosi informację o możliwej i realnej korekcie popytu. Widać to szczególnie w obszarze zakupów finansowanych za pomocą kredytów, które wciąż stanowią wysoki odsetek w zakupach mieszkań przez Polaków. Z relacji doradców kredytowych wynika również, że mniej klientów pojawia się w ich biurach, co potwierdza dużo niższa liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy złożonych w styczniu bieżącego roku

Ceny mieszkań rosły dynamicznie już od około 7 lat, obecnie osiągnęły wysoki poziom, choć tylko pod względem nominalnym. Realnie, czyli po uwzględnieniu zmian wynagrodzeń Polaków i inflacji, w czasie boomu 2007-2008 różnica między zarobkami Polaków a cenami nieruchomości była wyższa niż obecnie. W tym cyklu dopiero 2021 rok był czasem, kiedy relacja pomiędzy zarobkami Polaków a cenami mieszkań zaczęła się pogarszać. Najtrudniej jest przewidzieć, jak mogą się zmienić ceny mieszkań w przyszłości. Takie prognozy są też nie do końca wartościowe, czego powinien nauczyć nas 2020 rok, gdy sytuacja na rynku zmieniła się nagle. Pojawiła się również w tym czasie masa prognoz mówiących o spadkach cen rzędu 15%-20% w ciągu kolejnych 12 miesięcy. Dziś już wiemy, że żadna z tych prognoz się nie potwierdziła. Co więcej, w ciągu kolejnego roku ceny wzrosły, w niektórych miastach – nawet w tempie dwucyfrowym.

Rynek mieszkań dzieli się na pierwotny i wtórny. Do tej pory działania cenowe na rynku pierwotnym korelowały z rynkiem wtórnym, ale to sprawdzało się w warunkach wysokiego popytu. Na rynku pierwotnym przy odpowiednim doborze podaży, utrzymanie rosnących cen jest łatwiejsze niż na rynku wtórnym, który jest rozproszony (duża liczba indywidualnych jednostek sprzedających). W rezultacie na rynku wtórnym rządzi prawo popytu i podaży. Przy utrzymującej się podaży i równoczesnym spadku popytu trzeba obniżać ceny. Zanim to nastąpi, można jeszcze zaobserwować wydłużający się czas sprzedaży lokali.

Dopiero druga połowa roku może przynieść konkretne informacje. Istotne będzie, na jakim poziomie zatrzymają się podwyżki stóp procentowych kontynuowane przez RPP. W wariancie łagodnym seria podwyżek stóp zostanie zatrzymana, nastąpi też lekki spadek inflacji, co wpłynie na stabilizację popytu w dalszej przyszłości (perspektywa kolejnego roku). Możemy też mieć do czynienia ze scenariuszem bardziej pesymistycznym, gdy główna stopa procentowa rośnie powyżej oczekiwań i nakładają się na to inne czynniki gospodarcze działające hamująco. Wtedy na rynku możliwa będzie korekta cen. Wiele mieszkań gorszych jakościowo ma dziś wysokie ceny, nieadekwatne do standardu, więc taka zmiana może w pierwszej linii objąć te nieruchomości.

Czynników hamujących popyt będzie w bieżącym roku więcej niż tych, które go generują. Jeszcze do niedawna były to zadowalający wzrost gospodarczy i dobre prognozy dla Polski; obecnie rezultaty wojny są jednak nie do przewidzenia, a prognozy dla naszej gospodarki – dość mocno rozproszone.

Mniejszy wpływ na popyt, ale z tendencją rosnącą w czasie, będą miały zakupy nieruchomości przez obcokrajowców (w tym większa migracja z powodu sytuacji na Ukrainie; może wzrosnąć popyt na kupno i najem mieszkań).

Na popyt będzie mieć też wpływ fakt, że dla wielu osób wciąż brakuje alternatyw dla ochrony kapitału przed inflacją (choć atrakcyjność lokat bankowych powinna rosnąć). Niektórzy traktują też inwestycję w nieruchomości jako dywersyfikację lokowania gotówki – kupno lokalu jest wtedy jedną z wielu innych form inwestycji. Pewne znaczenie będzie mieć również rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego choć przy rosnących stopach dla samych konsumentów może być pułapką, skoro beneficjentami są osoby bez oszczędności.

Na końcu mamy jeszcze czynniki nie do przewidzenia, choć mogą one z czasem mocno ingerować w sytuację na rynku. Atak Rosji na Ukrainę stał się faktem. Konflikt bezpośrednio wpływa na wzrost inflacji (rynki surowców już reagują, w tym surowców rolnych i energetycznych). Dla banku centralnego jest to duży dylemat i może oznaczać większą skalę podwyżek stóp procentowych.

Nagłe sytuacje oczywiście od razu nie mają wpływu na polski rynek nieruchomości. Jakiekolwiek zmiany zauważamy po kilku miesiącach. Na podwyżki stóp procentowych już jesteśmy przygotowani, ponieważ RPP je zapowiadała. Jednak kluczowa jest ich skala, a w przyszłości ważne będą również nastroje konsumenckie u nas w kraju. Jeśli mocno się obniżą, może to wpłynąć na rynek. Z drugiej strony konflikt na Ukrainie oznacza większą imigrację do naszego kraju, a więc popyt na najem.

[1] liczba nowych unikalnych ofert mieszkań wystawionych na sprzedaż w danym kwartale. liczba ofert utworzonych w danym okresie (czyli przykładowo, jeśli mieszkanie weszło na rynek w Q1 2020 i było ciągle aktywne w Q2 2020 to zaliczane jest tylko do Q1 2020)

[2] Czyli z wyłączeniem mieszkań z segmentu premium

[3] Z uwagi na opóźnienia w rejestrowaniu danych transakcyjnych przekazywanych przez powiatowy RCiWN (Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości) cena średnia z III i IV kw. 2021 roku może ulec zmianie po uzupełnieniu braków. Wciąż trwa proces zasilania bazy w transakcje zawarte we wspomnianych kwartałach. Cena za III i IV kw. została prognozowana na podstawie średniego tempa wzrostu cen oraz przeciętnego wzrostu cen mieszkań w Warszawie na podstawie danych NBP.