II kwartał 2022 r. na polskim rynku mieszkaniowym stał pod znakiem wojny za wschodnią granicą, rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych oraz galopującej inflacji. Po czasie niepewności i zawirowań przyszedł jednak czas na stabilizację trendów. Średnio w całej Polsce spadła dynamika wzrostu cen zakupu mieszkań – ceny ofertowe zwiększyły się w II kwartale o 3,5 proc. w porównaniu do I kwartału. Bardziej popularny i chętniej wybierany stał się mniejszy metraż, którego ceny rosły najszybciej: lokale do 40 mkw. były o 3,4 proc. droższe niż w I kwartale 2022 r.
Analizy przedstawione w „Kwartalniku Mieszkaniowym” Otodom i Polityki Insight[1] podsumowujące II kwartał br. na rynku nieruchomości pokazują, że po drastycznych zmianach w pierwszych miesiącach 2022 r. obserwujemy dziś pozytywne trendy związane z dochodzeniem rynku mieszkaniowego do równowagi.
Tempo wzrostu cen mieszkań hamuje
Mieszkania w II kwartale drożały, ale wolniej niż w poprzednich dwóch kwartałach, głównie dlatego, że Polacy wstrzymywali decyzję o kupnie własnego „M” i wzięciu na nie kredytu. Wzrost stóp procentowych uniemożliwił im zapożyczenie się na kwotę pozwalającą na zakup mieszkania, jakiego pragną. Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) liczba zapytań w czerwcu br. była o 60 proc. niższa niż rok wcześniej (w maju br. spadek wyniósł 52 proc.).
Jak czytamy w „Kwartalniku Mieszkaniowym” Otodom i Polityki Insight: „W II kwartale średnie ceny ofertowe[2] wzrosły o 3,5 proc. To już kolejny kwartał hamowania dynamiki cen – w pierwszych trzech miesiącach roku wzrosły one o 4,6 proc., a w IV kwartale 2021 r. o 5,2 proc. W rezultacie nieznacznie spadła roczna dynamika wzrostu cen – do 16,4 proc. z rekordowych 16,5 proc. w I kwartale. Przyczyniły się do tego przede wszystkim ograniczenia popytowe – w ostatnich miesiącach gwałtownie zmalał popyt na mieszkania, zwłaszcza ten finansowany z kredytu”.
Kolejny kwartał z rzędu liczba ofert mieszkań na sprzedaż wzrosła, a wszystko przez dużo niższy niż przed rokiem popyt. Pociągnął on za sobą zmniejszenie się liczby zamykanych ofert oraz wydłużył czas potrzebny na znalezienie nabywcy.
Koniunktura na mały metraż
Równocześnie systematycznie malała powierzchnia oferowanych mieszkań. Jak piszą eksperci w kwartalniku: „Wielu deweloperów decydowało się na zwiększenie liczby małych mieszkań, ponieważ generują one największe marże, a jest na nie największy popyt podbijany przez inwestorów, którzy poszukują nieruchomości pod wynajem”.
W najszybszym tempie rosły ceny tych najmniejszych mieszkań, mimo że ich podaż się zwiększyła. Lokale do 40 mkw. były o 17,4 proc. droższe niż przed rokiem, a te powyżej 90 mkw. o 13,1 proc., przy średnim wzroście cen o ok. 3,5 proc. kwartał do kwartału. Zależność między wzrostem cen i powierzchnią lokalu była zapewne wynikiem spadającej zdolności kredytowej nabywców, którzy w pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej chcieli jak najszybciej kupić mieszkanie – a mogli sobie pozwolić tylko na mniejsze lokale. Tę sytuację wykorzystywali sprzedający i chętniej podnosili ceny w tym segmencie rynku.
Ceny rosną najszybciej w małych miejscowościach
Jak odnotowali analitycy Otodom, im mniejsza miejscowość, tym szybciej w II kwartale wzrastała w nich cena mieszkań. Związane jest to m.in. z większym popytem na własne „M” poza dużymi ośrodkami miejskimi.
„W największych miastach Polski, gdzie ceny za mkw. są najwyższe, dynamika wzrostu była najniższa i wyniosła w II kwartale 15,4 proc. rok do roku. Z kolei w małych miejscowościach, gdzie mieszka mniej niż 50 tys. mieszkańców, wzrost cen był najszybszy i wyniósł 20,4 proc. rok do roku” – czytamy w „Kwartalniku Mieszkaniowym”.
Jakie są prognozy na najbliższe miesiące?
Rynek mieszkaniowy jest dziś w stanie zawieszenia. Zarówno sprzedający, jak i kupujący czekają na czas, kiedy będą mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny na bardziej dogodnych warunkach albo – kiedy w ogóle będą mogli sobie na niego pozwolić.
– Wprawdzie nie możemy liczyć na szybkie i znaczące spadki stóp procentowych, ale pozytywną wiadomością jest ustabilizowanie się stawek WIBOR, gdyż wróży to bliski koniec podwyżek kosztów zaciągania kredytów. Stabilizacja jest sprzymierzeńcem ożywienia na rynku, ale dopiero wycofanie rekomendacji KNF, nakazującej bankom dużo ostrożniejsze wyliczanie zdolności kredytowej, pomogłoby mu naprawdę – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości obido i Otodom.
Kupujący czekają na obniżkę cen mieszkań. Jednak przy wysokiej inflacji oraz rosnących kosztach robocizny i materiałów budowlanych maleje prawdopodobieństwo, że ona nastąpi. Wyhamowanie wzrostów cen oraz kilkumiesięczna stabilizacja to jedyne, na co możemy dziś liczyć.
[1] „Kwartalnik Mieszkaniowy”. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w II kwartale 2022 r.
[2] Wskaźniki cen opracowane na podstawie ogłoszeń ofertowych dostępnych w serwisie Otodom. Do wyliczenia wskaźników agregatowych brane są wszystkie dostępne za dany kwartał dane z wyłączeniem 0,5 proc. najniższych i najwyższych wartości i liczone są jako średnia ważona wskaźników cząstkowych. Wykorzystywane w obliczeniach wagi to średnie udziały poszczególnych kategorii nieruchomości w ogólnej liczbie ofert w latach 2018-2020. Dzięki temu na wartość wskaźnika nie ma wpływu zmiana struktury ogłoszeń (np. nieproporcjonalny wzrost liczby ofert małych mieszkań).
