Colliers, wiodąca firma doradcza świadcząca szeroki zakres usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych i zarządzania inwestycjami, opublikowała raport Small Business Units: Małe magazyny z wielkim potencjałem. Dokument odpowiada na szereg istotnych pytań dotyczących tego segmentu rynku magazynowego, takich jak: co się zmieniło w ostatnich latach, gdzie można upatrywać powodów przyspieszenia rozwoju tego sektora oraz dlaczego i dla kogo format SBU jest atrakcyjny? Zwrócono również uwagę na potrzeby najemców w kontekście lokalizacji, specyfikacji technicznej czy warunków najmu tego typu obiektów. Raport powstał przy współpracy z firmami 7R, Ideal Idea Formad oraz SEGRO.
SBU – Small Business Units
Segment SBU w Polsce przez wiele lat istniał w cieniu magazynów typu big box. Jednak format ten zawsze wykazywał duży potencjał, który coraz częściej dostrzegają także najwięksi gracze rynkowi.
Jak sama nazwa wskazuje, obiekty typu SBU składają się z małych modułów biznesowych, dających dużą elastyczność. Na polskim rynku magazynowym tego typu projekty pojawiły się w drugiej połowie lat 90. – najpierw w Warszawie, a po 2004 roku także w innych lokalizacjach.
– Przez długi czas magazyn typu SBU definiowano przez pryzmat powierzchni – jako moduł o wielkości 500-600 mkw., znajdujący się w dedykowanym tej formule budynku lub w ramach większych kompleksów magazynowych. Obecnie SBU określa głównie zestaw cech oraz możliwych funkcji, jakie może pełnić – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.
– SBU to powierzchnia zlokalizowana na obrzeżach lub w pobliżu miast, a także centrów biznesowych. Oferuje dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych, co ułatwia dojazd pracownikom a najemcom daje możliwość zapewnienia szybkich dostaw. Obiekty SBU, w odróżnieniu od standardowych magazynów typu big box, mogą składać się nie tylko z powierzchni magazynowych i biurowych, ale również z lokali o charakterze wystawienniczym czy handlowym – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.
Najwięcej w Warszawie
Podaż magazynów SBU w Polsce wynosi ok. 1,7 mln mkw., co stanowi 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln mkw.). Ponad połowa powierzchni SBU (51%) znajduje się w Warszawie, 24% w Polsce Centralnej, a tylko 25% na pozostałym obszarze Polski. Obecnie najwięcej inwestycji SBU powstaje w Poznaniu i Wrocławiu (blisko połowa) oraz w okolicach Warszawy i Trójmiasta (blisko jedna czwarta).
– Nasza firma ma w planach inwestycje zarówno w Warszawie, jak i we Wrocławiu – mówi Aleksander Kobyliński, Leasing & Property Manager, Ideal Idea Formad i dodaje: – Stolica już od wielu lat dowodzi swojej atrakcyjności dla inwestorów decydujących się na budowę lub zakup obiektów typu SBU. Jako Ideal Idea zamierzamy zaznaczyć swoją obecność jeszcze w niejednym punkcie na mapie Warszawy. Z kolei rynek wrocławski dopiero się rozwija w zakresie realizacji inwestycji SBU. Region ten, dzięki swojemu strategicznemu położeniu na mapie Polski oraz znakomitym uczelniom wyższym zapewniającym świetnie wykształconą kadrę pracowniczą, stanowi atrakcyjną lokalizację na siedziby firm zarówno z polskim, jak i zagranicznym kapitałem.
Blisko klienta
Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na przyspieszenie rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem na rynku magazynowym w Polsce jest głównie wzrost popytu w segmencie dużych magazynów (big box). W polu zainteresowania firm z tego sektora znajdują się przede wszystkim metraże od kilku do nawet kilkuset tysięcy mkw. Jednak zdaniem ekspertów, dynamiczny rozwój e-handlu przełoży się także na wzrost rynku małych magazynów, gdzie lokują się mniejsze firmy z tej branży.
– Pandemia COVID-19, przyspieszając rozwój e-commerce w Polsce, wpłynęła jednocześnie na większe zainteresowanie firm powierzchniami magazynowymi, także w granicach aglomeracji miejskich. Jedną z kluczowych kwestii w postpandemicznej rzeczywistości jest konieczność wypracowania przez firmy rozwiązań pozwalających na utrzymanie ciągłości lub skrócenie łańcuchów dostaw, tak aby mogły one działać w sposób płynny oraz aby rosnące potrzeby konsumentów, związane ze wzmożoną aktywnością i oczekiwaniem szybkiej dostawy, zostały zaspokojone, np. poprzez wzmocnienie dystrybucji omnichannel czy Q-commerce – mówi Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny, SEGRO.
Obecnie magazyny usytuowane blisko klienta docelowego stają się coraz bardziej pożądaną klasą aktywów i wszystko wskazuje na to, że trend ten się utrzyma. Niewielkie formaty logistyki miejskiej w dalszym ciągu będą w przeważającej mierze domeną dużych, ustabilizowanych rynków, ale segment SBU ma szansę osiągnąć także sukces w mniejszych miastach.
Inny typ najemcy, inne oczekiwania
Wśród głównych najemców powierzchni SBU wymienić należy przede wszystkim:
- sieci handlowe, poszukujące możliwości dostarczania towarów do klientów w możliwie krótkim czasie, zarówno w module B2B, jak i B2C oraz tworzące na terenie magazynu swoje showroomy;
- operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej;
- firmy kurierskie;
- małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast, pozyskujące nową powierzchnię dla swojej działalności;
- mniejsze firmy z sektora e-commerce.
Mniej typowymi najemcami SBU są firmy, które lokują tu swoje centra danych. W tym wypadku jednak, powierzchnia wymaga większych dostosowań technicznych i nie w każdym obiekcie możliwa jest odpowiednia adaptacja.
– Obiekt typu Small Business Units to idealny format powierzchni dla szerokiej gamy branż, ponieważ łączy wysokiej klasy powierzchnię biurową z uniwersalną i łatwą do zaadaptowania powierzchnią magazynową. Dzięki swojej elastyczności powierzchnie te łatwo przystosować do wielu funkcji i niestandardowych rozwiązań. Ze względu na usytuowanie magazynów SBU głównie w granicach administracyjnych miast, zainteresowane są nimi firmy, dla których najważniejsze jest szybkie dotarcie do odbiorcy docelowego. SBU pozwala im „zbliżyć się” do klienta i zoptymalizować procesy tzw. logistyki ostatniej mili – mówi Maciej Krawiecki, Head of Leasing, 7R SA.
Specyfika najemców ma wpływ na wielkość wynajmowanej przez nich powierzchni. Z analizy umów podpisanych w latach 2016-2021, przeprowadzonej przez ekspertów Colliers, wynika, że prawie połowa dotyczyła najmu modułów o wielkości od 500 do 2 000 mkw., blisko 40% to metraże od 2 000 – 10 000 mkw. Metraże poniżej 500 mkw. stanowiły zaledwie 12% wynajmowanej powierzchni. Wśród podpisywanych umów przeważają nowe kontrakty (51%). Renegocjacje stanowią 39%, a 10% to ekspansje.
