W marcu 2022 r. eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali w większości największych miast spadek popytu na nowe mieszkania oraz ich podaży. A jak zmieniły się ceny?
Wiele wskazuje na to, że również w 2022 r. sytuacja na rynkach mieszkaniowych będzie bardzo dynamiczna. Budownictwo mieszkaniowe znalazło się bowiem w kleszczach niesprzyjających mu czynników m.in. wzrostu oprocentowania kredytów i kosztów budowy. Jest to w dużej mierze skutkiem trwającej od ponad miesiąca wojny w Ukrainie. Np. na budowach znów zaczyna brakować rąk do pracy, bo wielu ukraińskich pracowników wróciło do swojej ojczyzny, aby jej bronić przed rosyjskim najeźdźcą. Z kolei skutkiem sankcji nakładanych na Rosję jest wzrost cen m.in. energii i paliwa oraz stali.
Popyt na mieszkania spada
Z marcowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 3170 mieszkań, co jest wynikiem gorszym od lutowego o ok. 2%. Z kolei w porównaniu z marcem 2021 r. sprzedaż była mniejsza aż o 39%! Warto zwrócić jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Na przykład nie we wszystkich odnotowaliśmy spadek sprzedaży.
W porównaniu z lutym o 44% wzrosła ona w Gdańsku, a we Wrocławiu – aż o 65%! Dodajmy, że marcowe wyniki sprzedażowe w tych miastach są gorsze niż przed rokiem w analogicznym okresie. Gdańskich deweloperów optymizmem może jednak napawać fakt, że w ich mieście są one najlepsze od siedmiu miesięcy. Niestety, powodów do zadowolenia nie mieli w marcu zwłaszcza łódzcy i krakowscy deweloperzy. W Łodzi sprzedaż spadła o 43% w porównaniu z lutym. Ponadto również o 43% była ona mniejsza niż rok temu. Z kolei w Krakowie nabywców znalazło 447 mieszkań. Jest to wynik o 27% słabszy niż w lutym. Zaś w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. – aż o 49%.
Dane sprzedażowe w I kw. 2022 r. pokazują, że niemal we wszystkich analizowanych przez ekspertów GetHome.pl i RynekPierwotny.pl miastach – wyjątkiem są Poznań i Gdańsk – popyt na nowe mieszkania wyraźnie się zmniejszył. Najbardziej w Łodzi, Katowicach i Krakowie. W Warszawie sprzedaż maleje nieprzerwanie od roku.
Deweloperzy wprowadzili mniej mieszkań do sprzedaży
A jak wyglądała w 7 analizowanych przez miastach sytuacja podażowa? We wszystkich do sprzedaży trafiło łącznie 3910 mieszkań, czyli o 13% mniej niż w lutym. Paradoksalnie aż o 27% skurczyła się nowa podaż w Gdańsku, a więc w mieście, w którym deweloperzy zwiększyli w marcu sprzedaż.
Największy spadek mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – aż o 73% – odnotowano w Poznaniu. W Katowicach marcowa podaż była niższa od lutowej o 38%, a w Warszawie – o 26%. Pocieszeniem może być to, że w stolicy liczba mieszkań wprowadzonych w marcu na rynek była zdecydowanie wyższa od ubiegłorocznej średniej w poszczególnych miesiącach.
Dużym wzrostem nowej podaży zaskoczyli w marcu wrocławscy deweloperzy – wprowadzili na rynek 573 mieszkania, tj. o 154% więcej niż miesiąc wcześniej! Dodajmy, że Wrocław jest jedynym miastem wśród analizowanych, w którym wzrosła w marcu zarówno nowa podaż, jak i popyt.
Z prowadzenia przez deweloperów na rynek większej, niż miesiąc wcześniej, puli mieszkań mogli się cieszyć potencjalni nabywcy w Krakowie i Łodzi. Ponadto należy zwrócić uwagę, że w obu tych miastach, a także w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali.
Jednak biorąc pod uwagę cały I kw. 2022 r. sytuacja we Wrocławiu nie wygląda już tak różowo. Także w Poznaniu może niepokoić zbyt mała w stosunku do popytu podaż mieszkań.
Analizując rynki mieszkaniowe w największych miastach w dłuższej perspektywie zauważamy jednak rosnącą aktywność inwestycyjną deweloperów właśnie w Poznaniu, ale także w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Niestety, widać też jest jej spadek we Wrocławiu.
I właśnie w stolicy Dolnego Śląska odnotowano największy spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. W marcu było ich już tylko 3930, czyli aż o 41% mniej niż przed rokiem. Oferta skurczyła się także w Poznaniu.
Z drugiej strony marzec przyniósł delikatną poprawę – we wszystkich miastach kupujący nowe mieszkania mieli do wyboru więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Ich największy przyrost w ofercie firm deweloperskich odnotowalismy w Łodzi (o 9%). O 6% w porównaniu z lutym zwiększyła się ich oferta w Gdańsku i Katowicach, o 5% w Warszawie i Krakowie, o 4% we Wrocławiu i o 3% w Poznaniu.
Ceny lokali najmocniej wzrosły w Krakowie
Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Katowicach i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła w marcu o 1%. W przypadku Wrocławia może to trochę dziwić biorąc pod uwagę wspomniany wcześniej spadek oferty. Pamiętajmy jednak, że średnia zależy od jej struktury cenowej. W marcu do sprzedaży trafiła duża pula stosunkowo tanich – jak na wrocławski rynek – mieszkań. Ich średnia cena wynosiła niespełna 9 tys. zł za m kw., czyli znacznie poniżej średniej w tym mieście.
Z kolei w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu mieliśmy do czynienia z odwrotną sytuacją. Średnia cena mieszkań w ofercie krakowskich deweloperów wzrosła aż o 5% na skutek wprowadzenia na rynek drogich mieszkań, m.in. w dzielnicy Krowodrza. Ponadto średnią zawyżyły tu tzw. lokale inwestycyjne, które formalnie są lokalami użytkowymi, ale przeznaczonymi pod wynajem mieszkaniowy.
Dodajmy, że w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach średnia wzrosła tylko o 1%, zaś w Łodzi utrzymała poziom z lutego. Oznacza, że w ostatnich dwóch miesiącach ceny mieszkań w tym mieście przestały rosnąć.
Porównując średnią cenę metra kwadratowego rok do roku, to liderem podwyżek jest Poznań. W marcu była ona aż o 30% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie była ona o połowę niższa niż w Poznaniu.
Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa idzie w górę. Zmiany najlepiej widać porównując strukturę cenową mieszkań. Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.
Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Łodzi, gdzie w marcu ubiegłego roku aż 68% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało nawet mniej niż 7 tys. zł za metr. Po roku udział tak tanich lokali wynosi 14%! W Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i we Wrocławiu takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.
Autor: Marek Wielgo, ekspert Gethome.pl
