Ponad 65 mln mkw. wynoszą obecnie całkowite zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych w regionie CEE-12[1]. Ponad 1/3 tego wolumenu (25 mln mkw.) znajduje się w regionach 12 stolic europejskich. Polska jest zdecydowanym liderem tego rynku – niemal 30 mln mkw. znajduje się na terenie naszego kraju – wynika z raportu Colliers pt. „ExCEEding Borders: sektor produkcyjny i magazynowy w krajach CEE-12”.
Rynek przemysłowo-logistyczny oraz sektor produkcyjny w regionie CEE-12
Głównym motorem napędowym rozwoju rynku przemysłowo-logistycznego w regionie CEE-12 jest silny wzrost sektorów spedycji, handlu i dystrybucji, a także w dalszej kolejności lekka produkcja, przemysł motoryzacyjny i FMCG. Pomimo stale rosnącej podaży nadal istnieje duże zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości.
– Obecna dostępność powierzchni na rynku przemysłowo-logistycznym jest niska, co potwierdza poziom pustostanów w przeanalizowanych przez nas krajach – w większości wynosi on poniżej 5 proc. Częściowo wynika to z faktu, że wysoki odsetek nowej podaży stanowią obiekty BTS (build-to-suit), czyli budowane zgodnie z potrzebami konkretnego najemcy. Standardowe inwestycje spekulacyjne w całym regionie mają obecnie mniejszy udział w rynku, jednak nieruchomości z sektora przemysłowo-logistycznego charakteryzują się najkrótszym czasem realizacji w porównaniu z innymi sektorami, co daje deweloperom możliwość szybkiego dostarczenia nowych projektów na rynek – mówi Dominika Jędrak, Dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej w Colliers.
W raporcie, poza podsumowaniem obecnej sytuacji na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych, autorzy wskazują także trendy, które będą miały wpływ na rozwój tego sektora w CEE w przyszłości.
– Istnieje kilka czynników, które mogą wpływać na popyt na rynku powierzchni dla przemysłu oraz logistyki, a także na proces podejmowania decyzji o kolejnych inwestycjach. Jednym z atutów, który będzie mieć wpływ na rozwój tej branży w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest położenie w samym sercu Europy i doskonały dostęp do międzynarodowej sieci transportowej, która została ulepszona w ciągu ostatnich kilku lat – podkreśla Dominika Jędrak i dodaje – Obecnie, pomimo lekkiego spowolnienia, sektor przemysłowo-logistyczny nadal osiąga dobre wyniki. Przewidujemy, że w 2023 będzie w jeszcze lepszej kondycji.
Ze względu na trwającą wojnę w Ukrainie wszystkie kraje CEE-12 doświadczyły rosnących cen paliw, wyższych cen materiałów budowlanych (i niższej ich dostępności), częściowego przerwania łańcuchów dostaw oraz wysokiej inflacji w 2022 roku. Spowodowało to wydłużenie czasu budowy nowych obiektów przemysłowo-logistycznych oraz wzrost czynszów i stóp zwrotu. Jednak w większości przypadków z końcem 2022 r. sytuacja zaczęła się stabilizować – ceny paliw i materiałów budowlanych zaczęły spadać, inflacja rosła wolniej, a deweloperzy powrócili do większej aktywności. Dlatego, w nadchodzącym roku należy się spodziewać, że czynniki wpływające na atrakcyjność regionu Europy Środkowo-Wschodniej, takie jak: stosunkowo niskie koszty pracy, które pozwalają inwestorom spodziewać się atrakcyjnych zysków, wykwalifikowana kadra pracownicza, a także duża aktywność w niektórych sektorach produkcyjnych, będą mieć wpływ na dalszy rozwój branży.
Polska liderem w podaży, Czechy w popycie
Sektor produkcyjny w regionie CEE-12 różni się w zależności od kraju. Największe obroty w tym sektorze w 2020 r. odnotowała Polska, która odpowiadała za około 38 proc. całkowitego wolumenu w przeanalizowanych krajach, następnie Czechy (19 proc.) i Węgry (12 proc.). Pod względem udziału sektora produkcyjnego w popycie brutto od początku 2018 r. liderem są Czechy, z udziałem wynoszącym aż 36%.
Najbardziej rozwiniętym sektorem produkcyjnym w regionie CEE-12 w 2020 r. pod względem obrotów był sektor motoryzacyjny.
– W ostatnim czasie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej odnotowano znaczny wzrost liczby zapytań ze strony klientów zajmujących się produkcją akumulatorów wykorzystywanych w samochodach elektrycznych. Trend wzrostowy w tym sektorze powinien utrzymać się w nadchodzących latach. Drugim sektorem o najwyższych obrotach w przeanalizowanych krajach jest produkcja żywności. Widzimy także zwiększone zainteresowanie powierzchnią produkcyjną ze strony klientów azjatyckich, głównie z Chin i Korei Południowej – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers w Polsce.
Autorzy raportu Colliers prognozują, że sektor produkcyjny w krajach CEE-12 będzie nadal znacząco rosnąć w nadchodzących latach. Wpływ na to będą miały wcześniej wymienione czynniki związane z kosztami zatrudnienia, ale także między innymi niższe stawki czynszu niż w krajach Europy Zachodniej. Istotną rolę odgrywa również kwestia dostępności gruntów inwestycyjnych.
– Pozytywny wpływ na tempo rozwoju tego segmentu w krajach środkowoeuropejskich będą mieć także trendy takie, jak nearshoring, czyli przenoszenie produkcji do państw sąsiednich, friendshoring, polegający na przenoszeniu produkcji do państw sojuszniczych oraz reshoring, oznaczający powrót produkcji do kraju macierzystego – podsumowuje Maciej Chmielewski.
[1] Eksperci Colliers przeanalizowali 12 krajów w Europie Środkowo-Wschodniej: Albanię, Bułgarię, Czechy, Czarnogórę, Estonię, Litwę, Łotwę, Polskę, Serbię, Słowację, Węgry i Rumunię.
