Drogie mieszkania czy niskie płace? Tak wypada Polska na tle Europy

Dynamiczny wzrost cen na polskim rynku nieruchomości od dłuższego czasu wzbudza nad Wisłą spore poruszenie. Podobnie jest w przypadku średnich zarobków Polaków. Z danych serwisu z nieruchomościami tabelaofert.pl wynika, że na popularne mieszkanie o powierzchni 60 mkw. statystyczny poznaniak mógłby sobie pozwolić, gromadząc około dziewięciu rocznych pensji, tymczasem warszawiak musiałby przeznaczyć na ten cel prawie 12 rocznych wynagrodzeń. Jak wypadamy w tym zestawieniu na tle innych europejskich państw?

Poziom cenowy mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach w Polsce w relacji do średniego wynagrodzenia brutto i netto w danym mieście (styczeń-czerwiec 2021 r.)

* wynagrodzenie zawierające podatek dochodowy od osób fizycznych i składki ZUS
** wynagrodzenie po potrąceniu obciążeń (składki na ubezpieczenie społeczne, podatek dochodowy od osób fizycznych, składki na ubezpieczenie zdrowotne), bez uczestnictwa w PPK

Źródło: REDNET Consulting, na podstawie danych pochodzących z serwisu www.tabelaofert.pl oraz GUS

Mimo że w Warszawie odnotowuje się najwyższe przeciętne roczne wynagrodzenie w porównaniu do innych polskich miast, to statystyczny warszawiak może kupić za nie najmniej metrów kwadratowych mieszkania – 5,03 mkw. Kolejny pod tym względem wśród polskich miast jest Wrocław, gdzie za przeciętne roczne wynagrodzenie netto można nabyć 5,32 mkw. nieruchomości z rynku pierwotnego.

Najlepszy stosunek przeciętnego rocznego wynagrodzenia netto do średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w zestawieniu serwisu na koniec czerwca 2021 r. analitycy tabelaofert.pl zaobserwowali w Poznaniu oraz Łodzi, w których można zakupić najwięcej metrów kwadratowych mieszkania – odpowiednio 6,53 mkw. i 6,36 mkw. W Poznaniu w ciągu roku można nabyć równo 1,5 mkw. nieruchomości więcej niż w Warszawie.

W Polsce ceny mieszkań wciąż rosną

Jak wynika z danych tabelaofert.pl, w ostatnich kwartałach średnie ceny mieszkań w największych polskich miastach cechuje tendencja wzrostowa. Najwyższe stawki ofertowe na koniec czerwca 2021 r. serwis z nieruchomościami odnotował w Warszawie (12 184 PLN/mkw.), Krakowie (10 807 PLN/mkw.) i Gdańsku (10 726 PLN/mkw.), natomiast najniższe w Łodzi (7 426 PLN/mkw.) oraz Poznaniu (8 378 PLN/mkw.).

– Punktem zwrotnym na rynku polskich nieruchomości był pierwszy kwartał 2013 roku. Od tamtego momentu obserwujemy już tylko trend wzrostowy. Zwiększenie cen mieszkań z rynku pierwotnego w ostatnich latach spowodowane jest m.in. zwyżką kosztów wykonawstwa i materiałów, wysokim popytem na mieszkania, wprowadzaniem do oferty przez deweloperów większej liczby lokali w wyższym standardzie oraz drożejącymi gruntami pod inwestycje mieszkaniowe. Rekordowo niskie oprocentowanie lokat skłania także inwestorów do poszukiwania stosunkowo bezpiecznych i dających wyższy zwrot przedsięwzięć na lokalnym rynku. Zakup mieszkań, np. pod wynajem, zaspokaja tę potrzebę – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający tabelaofert.pl.

Zwyżki cen nieruchomości to zjawisko utrzymujące się w ostatnich latach nie tylko w Polsce. Jak wylicza Eurostat, między 2010 r., a pierwszym kwartałem 2021 r. w całej Unii Europejskiej ceny mieszkań wzrosły średnio prawie o jedną trzecią. Co więcej, w wielu krajach wspólnoty postępują one znacznie szybciej niż nad Wisłą, m.in. w Estonii (+126%) oraz na Łotwie (+86%). Na przestrzeni 11 lat ceny mieszkań w Polsce wzrosły o około 33%.

Wśród polskich miast najdroższa w dalszym ciągu jest stolica. Czy jednak w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami mieszkania nad Wisłą są faktycznie drogie?

Jak wypadamy na tle innych europejskich państw?

Z badania Eurostatu za 2020 r. dotyczącego średnich rocznych zarobków netto w krajach Unii Europejskiej wynika, że Polska plasuje się na 24. miejscu, czyli szóstym od końca, z wynikiem ok. 10 404 euro. Wśród krajów badanych przez Eurostat najgorzej pod względem zarobków wypadła Bułgaria, gdzie średnia roczna pensja wyniosła 6 385 euro. Węgrzy i Słowacy zarabiają nieco lepiej, lecz nadal mniej niż Polacy, a ich roczne zarobki wynoszą kolejno – 9488 euro oraz 10 098 euro. Polaków wyprzedzili m.in. południowi sąsiedzi – Czesi – którzy zarabiają rocznie 11 420 euro. Z kolei u naszych zachodnich sąsiadów przeciętne wynagrodzenie jest już o wiele wyższe – obywatele Niemiec inkasują rocznie średnio 31 830 euro.

Jak pokazuje raport Deloitte z 2020 r., w przypadku Berlina, gdzie ceny nieruchomości należą do jednych z najwyższych w Europie, w ubiegłym roku za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić blisko 6 200 euro. Niemcy na 60-metrowe mieszkanie w stolicy swojego kraju musieliby zatem przeznaczyć pensje z blisko 11,6 lat. W przypadku naszych południowych sąsiadów – Czechów – stawki są nieco niższe. Za metr kwadratowy nieruchomości w Pradze Czesi płacą ok. 3 624 euro, co przy ich średnich rocznych zarobkach daje ponad 19 lat, żeby zarobić na podobnej wielkości nieruchomość. W Bratysławie, w której ceny mieszkań wydają się być najbardziej zbliżone do tych z rynku warszawskiego, za metr kwadratowy nowego „M” należy zapłacić ok. 2805 euro. Przy średnich wynagrodzeniach Słowacy muszą liczyć się z wydaniem na 60-metrowe mieszkanie równowartości 16,6 rocznych pensji.

– Ubiegły rok okazał się czasem wzrostu cen transakcyjnych nowych lokali praktycznie w całej Europie. Co ciekawe, warszawskie mieszkania na tle innych europejskich stolic nie są aż tak drogie, jak mogłoby się wydawać. W wielu krajach, szczególnie w Europie Zachodniej, cena za metr kwadratowy mieszkania jest znacznie wyższa niż w Polsce. Oczywiście to zarobki stanowią ważny aspekt w postrzeganiu cen, choć ich wysokość nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości. Stawki są zależne m.in. od dostępności i oprocentowania kredytów, demografii czy liczby nowo wybudowanych inwestycji – wyjaśnia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.