Polski rynek magazynowy w drodze po rekord

0

Aż 1 312 000 mkw. magazynów wynajęły firmy w okresie od początku stycznia do końca czerwca 2016. To najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku. W Polsce w budowie jest 742 000 mkw., z czego 51% powstaje na zasadach spekulacyjnych. Historycznie najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętych – dostępnych jest jedynie 6,1% istniejących zasobów magazynowych w kraju.

 Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce oraz opisała kierunki rozwoju sektora na najbliższe miesiące.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 firmy podpisały umowy najmu na 1 312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora – na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo – przemysłowych poziomu pustostanów – wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów”.

Popyt – kolejne rekordy

W pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. popyt brutto sięgnął rekordowego 1 312 000 mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (aż 346 000 mkw.), na rynku poznańskim (223 000 mkw.) i wrocławskim (181 000 mkw.).

Popyt netto w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach roku wyniósł 876 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem dla I półrocza w historii rynku i daje szansę na rekord w całym 2016.

Mniejsze regiony[1] stopniowo zyskują na atrakcyjności. Mimo, że w I półroczu popyt netto był na nich nieznacznie niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim czasie kilka firm podpisało tam duże umowy najmu, np. Carrefour czy Kaufland w Bydgoszczy.

Największe umowy najmu powierzchni magazynowej w I półroczu 2016

Najemca Sektor Park Rodzaj umowy Strefa Powierzchnia (mkw.)
Kaufland Sieć sklepów Panattoni Park Bydgoszcz Nowa umowa Toruń/Bydgoszcz 45 000
Agata Meble Sieć sklepów Prologis Park Piotrków II Nowa umowa Polska Centralna 42 900
Raben Operator logistyczny Panattoni Park Grodzisk III Nowa umowa Okolice Warszawy 42 500
Carrefour Sieć sklepów Panattoni BTS Bydgoszcz II Nowa umowa Toruń/Bydgoszcz 38 200
Trio Line Lekka produkcja Panattoni Park Poznań V (II faza) Nowa umowa Poznań 32 300
Avon FMCG Panattoni Park Garwolin Odnowienie Okolice Warszawy 25 000
CLIP Poznań Operator logistyczny CLIP Poznań Nowa umowa Poznań 25 000
Euro RTV AGD Sieć sklepów Panattoni Park Pruszków II Nowa umowa Okolice Warszawy 23 000
Saint Gobain Lekka produkcja Panattoni Park Sosnowiec II Rozszerzenie Górny Śląsk 22 400
Bertelsmann Papier / Książki Prologis Park Stryków Nowa umowa Polska Centralna 22 300

 

Źródło: JLL, magazyny.pl, I półrocze 2016

„Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W I półroczu 2016 te dwa sektory wynajęły 728 000 mkw., z czego 525 000 mkw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio 37% i 22%. W ogólnych zestawieniach od 2005 r., te dwa sektory stanowią 54% całkowitego popytu netto”, wylicza Przemysław Ciupek, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Pustostany nadal w dół

Na koniec I półrocza 2016 wskaźnik pustostanów obniżył się do rekordowo niskiego poziomu 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw. Wśród dziewięciu rynków[2] najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w Warszawie Miasto (10,4% ) oraz Okolicach Warszawy (10,1%), najniższy w Krakowie (1,3%). W Szczecinie wynosi on 0%.

Aktywność deweloperów – w górę

W I półroczu 2016 deweloperzy ukończyli 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży przypadło na Polskę Centralną – 142 000 mkw. (85 000 mkw. w samych okolicach Strykowa) i Okolice Warszawy (137 000 mkw.). Najbardziej aktywni deweloperzy w I półroczu to Panattoni (ukończone 449 000 mkw.), Goodman (40 000 mkw.), CLIP (35 000 mkw.) oraz Hillwood (29 500 mkw.).

Czytaj również:  Formalności administracyjne to wciąż największa bariera przy zatrudnianiu cudzoziemców. Skarży się na nie prawie połowa firm

Na koniec I półrocza 2016 w trakcie budowy było 742 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, z czego 51% na zasadach spekulacyjnych.

Najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 mkw.

„Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku”, dodaje Tomasz Olszewski.

Czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym posiada blisko połowę zasobów. Liderem pod tym względem pozostaje Prologis & Partnerzy JV (21%), a następnie SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) oraz Logicor (9%).

Czynsze – bez zmian

Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jak również jakości czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich: Warszawy Miasto, Łodzi i Wrocławia. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są projekty SBU (ang. Small Business Units). Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu oraz 3,7 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi.

Duże obiekty typu Big Box zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższe koszty gruntu, stawki najmu za nie są także mniejsze. W I półroczu 2016 nie odnotowano zasadniczych zmian w stawkach czynszów efektywnych. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro za mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie. Za magazyn w Polsce Centralnej najemcy zapłacą od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

W maju 2016 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych, które przyczyniają się do wydłużenia procesu administracyjnego związanego z realizacją projektów magazynowych w Polsce. Nałożone restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na inwestycyjne mogą ograniczyć potencjał realizacji nowych projektów w przyszłości.

„W I półroczu 2016 deweloperzy poszukiwali nowych gruntów pod swoje kolejne inwestycje przede wszystkim w regionie Polski Centralnej – we wschodniej części Łodzi oraz Okolicach Warszawy – na południowym zachodzie. Tereny te zyskały ostatnio na atrakcyjności, szczególnie po zakończeniu odcinków autostrady A2 i A1 oraz trasy ekspresowej S8”, wymienia Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL.

W I poł. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w cenach gruntów przemysłowych.

Ceny za grunty pod zabudowę magazynowo – przemysłową na koniec I półrocza 2016

Region Cena (PLN/ mkw.)
Warszawa Miasto 350 – 550
Okolice Warszawy 50 – 300
Polska Centralna 65 – 160
Poznań 140 – 200
Wrocław 120 – 220
Górny Śląsk 80 – 200
Kraków 80 – 300
Trójmiasto 100 – 240

Źródło: JLL, magazyny.pl, I półrocze 2016

[1] Kraków, Trójmiasto, Toruń, Bydgoszcz, Szczecin, Podkarpackie, Toruń, Opole i Lublin

[2] Warszawa Miasto, Okolice Warszawy, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Szczecin.