Aż 1 312 000 mkw. magazynów wynajęły firmy w okresie od początku stycznia do końca czerwca 2016. To najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku. W Polsce w budowie jest 742 000 mkw., z czego 51% powstaje na zasadach spekulacyjnych. Historycznie najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętych – dostępnych jest jedynie 6,1% istniejących zasobów magazynowych w kraju.
Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce oraz opisała kierunki rozwoju sektora na najbliższe miesiące.
Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 firmy podpisały umowy najmu na 1 312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora – na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo – przemysłowych poziomu pustostanów – wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów”.
Popyt – kolejne rekordy
W pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. popyt brutto sięgnął rekordowego 1 312 000 mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (aż 346 000 mkw.), na rynku poznańskim (223 000 mkw.) i wrocławskim (181 000 mkw.).
Popyt netto w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach roku wyniósł 876 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem dla I półrocza w historii rynku i daje szansę na rekord w całym 2016.
Mniejsze regiony[1] stopniowo zyskują na atrakcyjności. Mimo, że w I półroczu popyt netto był na nich nieznacznie niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim czasie kilka firm podpisało tam duże umowy najmu, np. Carrefour czy Kaufland w Bydgoszczy.
Największe umowy najmu powierzchni magazynowej w I półroczu 2016
| Najemca | Sektor | Park | Rodzaj umowy | Strefa | Powierzchnia (mkw.) |
| Kaufland | Sieć sklepów | Panattoni Park Bydgoszcz | Nowa umowa | Toruń/Bydgoszcz | 45 000 |
| Agata Meble | Sieć sklepów | Prologis Park Piotrków II | Nowa umowa | Polska Centralna | 42 900 |
| Raben | Operator logistyczny | Panattoni Park Grodzisk III | Nowa umowa | Okolice Warszawy | 42 500 |
| Carrefour | Sieć sklepów | Panattoni BTS Bydgoszcz II | Nowa umowa | Toruń/Bydgoszcz | 38 200 |
| Trio Line | Lekka produkcja | Panattoni Park Poznań V (II faza) | Nowa umowa | Poznań | 32 300 |
| Avon | FMCG | Panattoni Park Garwolin | Odnowienie | Okolice Warszawy | 25 000 |
| CLIP Poznań | Operator logistyczny | CLIP Poznań | Nowa umowa | Poznań | 25 000 |
| Euro RTV AGD | Sieć sklepów | Panattoni Park Pruszków II | Nowa umowa | Okolice Warszawy | 23 000 |
| Saint Gobain | Lekka produkcja | Panattoni Park Sosnowiec II | Rozszerzenie | Górny Śląsk | 22 400 |
| Bertelsmann | Papier / Książki | Prologis Park Stryków | Nowa umowa | Polska Centralna | 22 300 |
Źródło: JLL, magazyny.pl, I półrocze 2016
„Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W I półroczu 2016 te dwa sektory wynajęły 728 000 mkw., z czego 525 000 mkw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio 37% i 22%. W ogólnych zestawieniach od 2005 r., te dwa sektory stanowią 54% całkowitego popytu netto”, wylicza Przemysław Ciupek, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Pustostany nadal w dół
Na koniec I półrocza 2016 wskaźnik pustostanów obniżył się do rekordowo niskiego poziomu 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw. Wśród dziewięciu rynków[2] najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w Warszawie Miasto (10,4% ) oraz Okolicach Warszawy (10,1%), najniższy w Krakowie (1,3%). W Szczecinie wynosi on 0%.
Aktywność deweloperów – w górę
W I półroczu 2016 deweloperzy ukończyli 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży przypadło na Polskę Centralną – 142 000 mkw. (85 000 mkw. w samych okolicach Strykowa) i Okolice Warszawy (137 000 mkw.). Najbardziej aktywni deweloperzy w I półroczu to Panattoni (ukończone 449 000 mkw.), Goodman (40 000 mkw.), CLIP (35 000 mkw.) oraz Hillwood (29 500 mkw.).
Na koniec I półrocza 2016 w trakcie budowy było 742 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, z czego 51% na zasadach spekulacyjnych.
Najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 mkw.
„Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku”, dodaje Tomasz Olszewski.
Czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym posiada blisko połowę zasobów. Liderem pod tym względem pozostaje Prologis & Partnerzy JV (21%), a następnie SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) oraz Logicor (9%).
Czynsze – bez zmian
Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jak również jakości czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich: Warszawy Miasto, Łodzi i Wrocławia. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są projekty SBU (ang. Small Business Units). Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu oraz 3,7 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi.
Duże obiekty typu Big Box zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższe koszty gruntu, stawki najmu za nie są także mniejsze. W I półroczu 2016 nie odnotowano zasadniczych zmian w stawkach czynszów efektywnych. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro za mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie. Za magazyn w Polsce Centralnej najemcy zapłacą od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie.
Grunty przemysłowe
W maju 2016 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych, które przyczyniają się do wydłużenia procesu administracyjnego związanego z realizacją projektów magazynowych w Polsce. Nałożone restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na inwestycyjne mogą ograniczyć potencjał realizacji nowych projektów w przyszłości.
„W I półroczu 2016 deweloperzy poszukiwali nowych gruntów pod swoje kolejne inwestycje przede wszystkim w regionie Polski Centralnej – we wschodniej części Łodzi oraz Okolicach Warszawy – na południowym zachodzie. Tereny te zyskały ostatnio na atrakcyjności, szczególnie po zakończeniu odcinków autostrady A2 i A1 oraz trasy ekspresowej S8”, wymienia Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL.
W I poł. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w cenach gruntów przemysłowych.
Ceny za grunty pod zabudowę magazynowo – przemysłową na koniec I półrocza 2016
| Region | Cena (PLN/ mkw.) |
| Warszawa Miasto | 350 – 550 |
| Okolice Warszawy | 50 – 300 |
| Polska Centralna | 65 – 160 |
| Poznań | 140 – 200 |
| Wrocław | 120 – 220 |
| Górny Śląsk | 80 – 200 |
| Kraków | 80 – 300 |
| Trójmiasto | 100 – 240 |
Źródło: JLL, magazyny.pl, I półrocze 2016
[1] Kraków, Trójmiasto, Toruń, Bydgoszcz, Szczecin, Podkarpackie, Toruń, Opole i Lublin
[2] Warszawa Miasto, Okolice Warszawy, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Szczecin.
