W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji. Pandemia zmieniła jednak sytuację na rynku. Odpłynęli z niego studenci i pracownicy z zagranicy, zanikł najem krótkoterminowy, a ceny wynajmu poszły w dół. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 r. spadki sięgały niemal 10% r/r, wskazują eksperci Emmerson Evaluation.
W swoim najnowszym raporcie „Evaluer Index 2021” specjaliści od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. W swojej analizie wskazują, że pandemia zmieniła rynek najmu w Polsce na wielu poziomach. Ograniczenia w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej, co przyczyniło się do ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego. Skutki tego były szczególnie zauważalne w centralnych dzielnicach największych aglomeracji, które dotychczas ukierunkowane były głównie na turystów oraz najemców biznesowych. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy był Kraków.
Z mniejszą liczbą chętnych musiał zmierzyć się także rynek najmu długoterminowego. Popyt spadł ze względu na odpływ studentów oraz osób, które planowały przenieść się do większego miastach w celach pracowniczych. Wiele osób wstrzymało się z decyzją o przeprowadzce i zostało w domu rodzinnym lub do niego wróciło, gdyż pracuje w trybie home office. Wśród chętnych na wynajem ubyło także cudzoziemców, głównie pracowników z zagranicy, np. Ukrainy. Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu.
– Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek. W analizowanych przez nas miastach największe spadki odnotowaliśmy na rynku krakowskim – średnio o 9,6% oraz w Warszawie i Łodzi, gdzie obniżki sięgały 9,5% rok do roku. Najmniejszym wahaniom uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 roku ceny wynajmu spadły średnio o 5,7% – zauważa Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.
Warszawa, Trójmiasto i Wrocław z najdroższym wynajmem
Według raportu „Evaluer Index 2021” w rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1 750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych.
Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 r. było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1 700 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 2 700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali 1-pokojowych mediany stawek czynszu wynosiły 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1 900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2 300 zł/m-c. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1 100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2 000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali.
Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście – z medianą od 1 600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe.
Stopy zwrotu zrównują się z inflacją
W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3%-4,8%. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź remontu. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.
Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8% i 4,7% w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6% i 4% dla 2-pokojowych. Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4% dla Łodzi i 3,8% dla Wrocławia). Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (od 4,1% dla mieszkań 3-pokojowych do 4,5% dla kawalerek), a najniższe w Gdyni (od 3,6% do 4,4%).
Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3% i 4%. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation, spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.
– W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji. Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4%, a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4%. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe. To przyciąga osoby chcące chronić swoje oszczędności, szczególnie że ceny mieszkań ciągle rosną, a niskie stopy procentowe dają dostęp do taniego kredytu. Niemniej jednak pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. Sądzimy, że w 2021 r. zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby – prognozuje ekspert Emmerson Evaluation.
Nowi gracze na rynku
Analitycy Emmerson Evaluation zwracają również uwagę na wzmożoną aktywność na rynku najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). W 2020 r. inwestorzy zawarli kilka znaczących transakcji i nabyli obiekty w fazie przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy. Powstałe mieszkania zostaną przeznaczone na wynajem, a procesem będzie zarządzać firma, a nie indywidualny inwestor. Przy czym lokale te będą miały jednolity standard i zasady wynajmu, co również odróżnia je od oferty prywatnych właścicieli. To stosunkowo nowy segment na rynku najmu w Polsce, mający bardzo niski udział w jego całości. Obecnie funkcjonujące mieszkania w systemie najmu instytucjonalnego stanowią zaledwie 2% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r.
– Przewidujemy, że najem instytucjonalny będzie rósł dynamicznie, ale startuje z bardzo niskiej bazy i potrzeba będzie lat, aby stanowił konkurencję dla obecnie dominującego wynajmu indywidualnego. Przyczyni się natomiast do wzmocnienia popytu i będzie kolejnym czynnikiem napędzającym koniunkturę na rynku. Z uwagi na rosnący rynek PRS, można oczekiwać, że część deweloperów poza dotychczasową tradycyjną sprzedażą mieszkań, będzie realizowała więcej obiektów przeznaczonych na wynajem na potrzeby funduszy inwestycyjnych – podsumowuje Robert Korczyński.
