Bezprawny atak Rosji na Ukrainę i działania wojenne z ostatnich dniach silnie wpływają na gospodarkę oraz funkcjonowanie całej branży budowlanej, której ważny obszar stanowi sektor mieszkaniowy. Z jednej strony zerwane łańcuchy dostaw materiałów z rynków wschodnich z drugiej, konieczność wyjazdu na wojnę pracowników zatrudnionych na budowach i kierowców firm transportowych z Ukrainy. Niewątpliwie rynek nieruchomości czeka wychłodzenie i zmniejszenie podaży. Jednak dobra kondycja czołowych graczy deweloperskich na rynku, pozwala na przeprowadzenie niezbędnej korekty i przezwyciężenie okresowych trudności.
Obecna sytuacja jest wieloczynnikowa i bardzo dynamiczna, trudno więc szczegółowo oszacować następstwa wynikające z wojny na Ukrainie. Na szacunek zasługuje, fakt, iż cały sektor budowlany stoi za naszymi ukraińskimi przyjaciółmi, organizowane są setki akcji pomocowych. Analizowane plany długofalowe i możliwości pomocy w odbudowie zrujnowanego przez Rosjan kraju. Natomiast widać już kilka ważnych elementów, które wpływają na Polski rynek mieszkaniowy. Pierwszą istotną zmianą ostatniego tygodnia, był fakt, że z rynku najmu zniknęły wszystkie oferty. Oczywiście wiąże się to z falą uchodźców i faktem, że wykorzystano dostępne zasoby lokalowe. W tym samym czasie zatrzymał się rynek sprzedaży nieruchomości, co jest związane z przeniesieniem uwagi konsumentów na sytuację związaną z wojną, a jednocześnie obserwacją jej wpływu na nasze budżety domowe.
Rynek nie znosi próżni
Prognozuje się, że przez pewien czas na znaczeniu zyska rynek wtórny oraz wszystko, co jest już gotowe do kupienia i zamieszkania „od zaraz” na rynku pierwotnym. Przez obecną niestabilność rynku pracy i drożejące kredyty wzrośnie znaczenie, budzącego kontrowersje, modelu PRS, czyli oferty mieszkań do wynajmu długoterminowego. Jest on na pewno rozwiązaniem tymczasowym, ale przez fakt, iż nie stajemy się właścicielem mieszkania, w dłuższej perspektywie, najemca pozostaje bez zabezpieczenia kapitałowego, które uzyskuje przy zakupie lokalu na własność. Mieszkania są podstawowym towarem, niezbędnym do egzystencji. W całej historii nigdy nie odnotowano sytuacji, aby były niepotrzebne. Niedobór surowców i materiałów przy jednoczesnym wysokim popycie oraz braku pracowników i rosnących kursach walut może spowodować ograniczenie podaży, oraz naturalny wzrost popytu. Pamiętajmy też, że z blisko 2 tys. firm budujących mieszkania na naszym rynku wiele z nich robiła to „amatorsko”, korzystając z dobrej koniunktury. To właśnie one mogą mieć problemy. Od dekady budowano dużo, a ceny mieszkań stale szły w górę, tylko w 2021 r. w siedmiu największych miastach o około 10 proc. a nawet 70 proc. wartości transakcji była finansowana gotówką. W ub.r. w całym kraju oddano do użytku rekordowe 235 tys. nowych domów i mieszkań. Dobra koniunktura i duży popyt wynikał nie tylko z faktu, że na rynku wciąż brakuje ok. 2 mln mieszkań, przy jednoczesnym wskaźniku jednej z najniższych średniej liczby pokoi na osobę w UE, ale również z faktu ucieczki przed utratą wartości lokat bankowych. Z drugiej strony Polacy posiłkowali się kredytami mieszkaniowymi.
Oferta dostosowana do potrzeb
Innym istotnym elementem są m.in. czynniki — jaką ofertą mieszkaniową dysponuje dany deweloper, jak szybko potrafi przeprowadzić cykl operacyjny, jakie koszty stanowią pozyskane grunty i obsługa finansowania itd. Podobnie jak przy powodzi przydadzą się kalosze, parasole i pompy, a nie okulary przeciwsłoneczne, to obecnie rynek będzie szukał tanich i szybko osiągalnych lokali. Pamiętajmy również, że trzeba odbudować Ukrainę. Wiele z rodzin, które zmuszone zostały do ucieczki, nie mają tam, do czego wracać i pozostaną w naszym kraju czasowo lub na stałe. Musimy zatroszczyć się o wymagające opieki matki i dzieci. Cały cywilizowany świat powinien również włączyć się w ten proces. Dla przykładu w Wielkiej Brytanii — XX w. rozwiązaniem na szybkie masowe budowanie było zastosowanie domów z prefabrykatów. Wynikało ono z potrzeby natychmiastowego zbudowania tymczasowych mieszkań dla tysięcy rodzin „zbombardowanych” podczas II wojny światowej. Montaż elementów w fabrykach oszczędzał czas na miejscu, a lekkość paneli obniżyła koszty fundamentów i montażu. Zbudowane w Londynie kolorowe betonowo-szare z płaskimi dachami, domy były zamieszkiwane znacznie dłużej niż przewidywane 10 lat. To rozwiązanie stosowano też w wielu innych miejscach.
Zmiany prawa są niezbędne
Prócz istniejących od lat nierozwiązanych problemów mieszkaniówki, które wpływały na wzrost cen — jak m.in.: dostępność gruntów, przewlekłe procedury administracyjne, ciągnąca się reforma planowania przestrzennego, czy brak powszechnej na zachodzie możliwości inwestowania dla każdego przez REIT-y — teraz doszły kolejne i to znacznie większe. Jak podaje Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej w 2021 r. w sektorze budownictwa pracowało ok. 373 tys. obywateli Ukrainy, którzy stanowili blisko 80 proc. cudzoziemców zatrudnionych w naszym kraju. Gwałtowny odpływ tych pracowników to dla polskiej branży budowlanej ogromny problem. Należy pilnie zintensyfikować wysiłki, o które polscy pracodawcy postulują od lat, aby maksymalnie uprościć i przyspieszyć procedury, które zachęcałyby pracowników do podejmowania pracy zarobkowej w naszym kraju. Jak policzyła firma konsultingowa Deloitte oraz Związek Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa łączny wpływ sektora materiałów i usług budowlanych odpowiada za 20,3 proc. PKB i prawie 2,6 mln miejsc pracy. To oznacza, że 1/5 rynku pracy w Polsce to ludzie związani bezpośrednio lub pośrednio z budownictwem. Z punktu widzenia budżetu państwa branża budowlana jest bardzo istotna, gdyż stanowi 11-12 proc. rocznych dochodów sektora finansów publicznych. Kluczowe okazują się też fundusze z budżetu UE na lata 2021-2027, jak i z Funduszu Odbudowy, to łącznie 770 mld zł które, mają ogromny wpływ na sytuację branży budowlanej oraz będą silnie oddziaływać na całą gospodarkę. Przełomowe będzie przyznanie funduszy na odbudowę zniszczonej wojną Ukrainy oraz pozyskanie stałych mieszkań dla uchodźców, którzy pozostaną w Polsce. Nasz gospodarka potrzebuje zmian prawnych adekwatnych do obecnej sytuacji oraz wsparcia systemowego.
Autor: Adam Białas. Ekspert rynku nieruchomości, dyrektor BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy
