Czy warto wstrzymywać się z zakupem mieszkania na wynajem w związku z galopującym wzrostem cen nieruchomości? Czy jednak warto rezygnować z zakupu, skoro stawki wynajmu także rosną, w niektórych miastach, np. Łódź, nawet o 30%? Sprawdzamy, jak zmieniła się opłacalność inwestycji w lokal na wynajem dla metra kwadratowego, jak i dla różnej wielkości mieszkań. Wnioski zaskakują.
Ceny zakupu metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Równolegle urosły stawki najmu średnio o 8,57%, choć zdarzają się miasta, w których poszybowały aż o 30%, wynika z analizy blisko 50 tys. ofert sprzedaży i wynajmu lokali. Jednak średnia opłacalność inwestycji (ROI) odnotowała zaledwie delikatny spadek do poziomu 7,45%, choć w przypadku 30-40m2 lokali wzrosła do 8,49%. Nadal więc opłaca się kupować mieszkania na wynajem. Gdzie jest to obecnie najbardziej opłacalne?
Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości może wydawać się, że drastycznie spada opłacalność inwestycji (ROI) w lokale na wynajem oraz że przestanie być atrakcyjnym i alternatywnym instrumentem dla osób chcących pomnożyć swój kapitał w większym stopniu, niż to oferują np. lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. W przypadku tych pierwszych oprocentowanie najbardziej atrakcyjnych lokat 12-miesięcznych jest aktualnie na poziomie 2,85% brutto. Jeżeli chodzi zaś o obligacje dwu lub trzyletnie to poziom ich oprocentowania oscyluje wokół 2,1-2,2% brutto, w przypadku trzymiesięcznych jest to zaledwie 1,5%. A jak zmieniła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem na przestrzeni ostatniego roku?
Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez platformę Rentier.io, ceny sprzedaży jednego metra kwadratowego mieszkania, liczone dla 7 miast, tj. Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy zwiększyły się średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Jednak w tym samym czasie stawki najmu urosły średnio o 8,57%, choć zdarzały się także wzrosty na poziomie 13%, np. w Gdańsku. Przełożyło się to na obniżenie opłacalności – rentowności inwestycji w wynajem nieruchomości średnio o jedynie – 0,27%. Choć w analizowanych miastach, w przypadku Łodzi, odnotowano także wzrost ROI na poziomie 0,91%.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w wartości sprzedaży w czasie dla metra kwadratowego.
Miasto | Zmiana ROI | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży dla m2 |
Gdańsk | -0,23% | 13% | 16,28% |
Katowice | -0,55% | 2% | 8,67% |
Kraków | -0,67% | 3% | 13,39% |
Łódź | 0,91% | 30% | 16,32% |
Poznań | -1,00% | 0% | 16,58% |
Warszawa | -0,28% | 7% | 10,87% |
Wrocław | -0,04% | 5% | 5,34% |
Średnia | -0,27% | 8,57% | 12,49% |
Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017
Z podobną zmianą trendów, choć w zakresie wartości, mamy do czynienia w przypadku wzrostu cen i stawek najmu dla mieszkań o różnej powierzchni. Średni wzrost cen sprzedaży dla lokali o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych, liczonych także do 7 największych miast, zwiększyły się w ciągu ostatniego roku o 8,99%. Jednak w przypadku mniejszych mieszkań, średnie stawki najmu urosły bardziej niż ceny sprzedaży. W tym przypadku bardzo duża dynamika wzrostu cen zakupu lokali została zrównoważona jeszcze wyższym (o 1,72%) wzrostem stawek najmu do poziomu 10,71%. To przełożyło się na wzrost średniego ROI – opłacalności inwestycji – o 0,11% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Największy wzrost opłacalności inwestycji (2,16%) odnotowano w Łodzi, gdzie w ciągu ostatnich miesięcy nastąpił spadek cen sprzedaży nieruchomości najmniejszych lokali.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 30-40 m2.
Miasto | Zmiana ROI | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży mieszkań o pow. 30-40 m2 |
Gdańsk | 0,85% | 22% | 11,09% |
Katowice | -1,32% | -2% | 13,58% |
Kraków | -0,32% | 7% | 10,94% |
Łódź | 2,16% | 27% | -1,42% |
Poznań | -0,09% | 4% | 5,31% |
Warszawa | 0,07% | 9% | 8,20% |
Wrocław | -0,56% | 8% | 15,20% |
Średnia | 0,11% | 10,71% | 8,99% |
Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017
W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50-60m2, wzrost ceny sprzedaży na przestrzeni ostatniego roku był najniższy – wzrosły jedynie o 6,75%. W przypadku stawek najmu mamy do czynienia z analogiczną sytuacją co w przypadku mniejszych mieszkań, tj. zwiększyły się one bardziej niż ceny sprzedaży i były wyższe o 1,11% od wzrostu cen zakupu. W konsekwencji średnia opłacalności inwestycji nie spadła, lecz wzrosła o 0,08%.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 50-60 m2.
Miasto | Zmiana ROI | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży mieszkań o pow. 50-60 m2 |
Gdańsk | -0,40% | 5% | 10,33% |
Katowice | 0,37% | 15% | 9,43% |
Kraków | 0,11% | 5% | 3,47% |
Łódź | 0,97% | 20% | 5,46% |
Poznań | -1,03% | -5% | 10,77% |
Warszawa | 0,08% | 5% | 4,32% |
Wrocław | 0,46% | 10% | 3,45% |
Średnia | 0,08% | 7,86% | 6,75% |
Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017
Aktualny rynek nieruchomości w Polsce w największym stopniu kształtują szybko rosnące ceny nieruchomości, zmiana przyzwyczajeń Polaków – większa otwartość na wynajem, zwiększająca się mobilność siły roboczej, postępujące zmiany demograficzne w społeczeństwie, a także zmiany na rynku pracy.
Millenialsi, którzy w coraz większym stopniu wchodzą na rynek pracy, w przeciwieństwie do osób z pokolenia X lub Baby boomers, są dużo bardziej elastyczni, mniej chętni do posiadania rzeczy i niechętni do ryzyka. Przejawia się to nie tylko w rosnącej mobilności, m.in. na rynku pracy, ale także w dużo większym zainteresowaniu wynajmem mieszkań w dogodnych lokalizacjach, niż ich zakupem i zaciąganiem w tym celu długoterminowych zobowiązań finansowych.
Dodatkowo, jak wynika z danych Eurostatu w Polsce odnotowuje się dotychczas bardzo niski odsetek, zaledwie 15,85%, wynajmu mieszkań i domów. Wypadamy nie tylko słabo na tle zachodnioeuropejskich nacji, np. Niemcy 48,6%, Francja 35,6%, Włochy 27,6%, Hiszpania 22,9%, ale także naszych sąsiadów z regionu, np. Bułgaria 17,1% czy Czechy 21,5%. Widać zatem, że wraz ze zmianą nastawienia, zwłaszcza młodszego pokolenia, Polacy będą coraz chętnie wynajmowali mieszkania.
Konstatując, zarówno strona podażowa, tj. w dalszym ciągu dość wysoka opłacalność inwestycyjna (ROI) mieszkań na wynajem w porównaniu do innych tradycyjnych instrumentów finansowych – lokaty i obligacje skarbowe, jak i strona popytowa tj. zmiana przyzwyczajeń, niski odsetek wynajmujących w naszym kraju – duży potencjał rozwoju tego rynku, a także większa mobilność młodego pokolenia w największym stopniu wpływają na atrakcyjność inwestowania w nieruchomości na wynajem, zarówno teraz, jak i w przyszłości. Zatem inwestorzy, którzy już zainwestowali, jak i Ci którzy dopiero rozważają inwestycje w mieszkania na wynajem mogą robić to ze spokojem inwestycyjnym w dalszym ciągu.
***
Jak liczono ROI, stawki najmu i wartość sprzedaży?
Dane analizowane przez platformę Rentier.io dotyczyły okresu XI 2018 i XI 2017, dla siedmiu polskich miast: Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy dla próby 19 607 mieszkań w przypadku wyników dotyczących ofert sprzedaży oraz 7594 dla ofert wynajmu dla jednego m2. W przypadku mieszkań 30-40 m2, liczba badanych ofert sprzedaży wyniosła 4638 oraz 2168 dla wynajmu, a dla mieszkań 50-60m2 liczba badanych ofert sprzedaży w polskiej sieci wyniosła 7060 i 3723 dla wynajmu.