Zwyżkujące ceny mieszkań na wynajem spowodują koniec mody na ich zakup?

0
mieszkania

Czy warto wstrzymywać się z zakupem mieszkania na wynajem w związku z galopującym wzrostem cen nieruchomości? Czy jednak warto rezygnować z zakupu, skoro stawki wynajmu także rosną, w niektórych miastach, np. Łódź, nawet o 30%? Sprawdzamy, jak zmieniła się opłacalność inwestycji w lokal na wynajem dla metra kwadratowego, jak i dla różnej wielkości mieszkań. Wnioski zaskakują.

Ceny zakupu metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Równolegle urosły stawki najmu średnio o 8,57%, choć zdarzają się miasta, w których poszybowały aż o 30%, wynika z analizy blisko 50 tys. ofert sprzedaży i wynajmu lokali. Jednak średnia opłacalność inwestycji (ROI) odnotowała zaledwie delikatny spadek do poziomu 7,45%, choć w przypadku 30-40m2 lokali wzrosła do 8,49%. Nadal więc opłaca się kupować mieszkania na wynajem. Gdzie jest to obecnie najbardziej opłacalne?

Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości może wydawać się, że drastycznie spada opłacalność inwestycji (ROI) w lokale na wynajem oraz że przestanie być atrakcyjnym i alternatywnym instrumentem dla osób chcących pomnożyć swój kapitał w większym stopniu, niż to oferują np. lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. W przypadku tych pierwszych oprocentowanie najbardziej atrakcyjnych lokat 12-miesięcznych jest aktualnie na poziomie 2,85% brutto. Jeżeli chodzi zaś o obligacje dwu lub trzyletnie to poziom ich oprocentowania oscyluje wokół 2,1-2,2% brutto, w przypadku trzymiesięcznych jest to zaledwie 1,5%. A jak zmieniła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem na przestrzeni ostatniego roku?

Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez platformę Rentier.io, ceny sprzedaży jednego metra kwadratowego mieszkania, liczone dla 7 miast, tj. Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy zwiększyły się średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Jednak w tym samym czasie stawki najmu urosły średnio o 8,57%, choć zdarzały się także wzrosty na poziomie 13%, np. w Gdańsku. Przełożyło się to na obniżenie opłacalności – rentowności inwestycji w wynajem nieruchomości średnio o jedynie – 0,27%. Choć w analizowanych miastach, w przypadku Łodzi, odnotowano także wzrost ROI na poziomie 0,91%.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w wartości sprzedaży w czasie dla metra kwadratowego.

Miasto Zmiana ROI Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży dla m2
Gdańsk -0,23% 13% 16,28%
Katowice -0,55% 2% 8,67%
Kraków -0,67% 3% 13,39%
Łódź 0,91% 30% 16,32%
Poznań -1,00% 0% 16,58%
Warszawa -0,28% 7% 10,87%
Wrocław -0,04% 5% 5,34%
Średnia -0,27% 8,57% 12,49%

Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017

Z podobną zmianą trendów, choć w zakresie wartości, mamy do czynienia w przypadku wzrostu cen i stawek najmu dla mieszkań o różnej powierzchni. Średni wzrost cen sprzedaży dla lokali o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych, liczonych także do 7 największych miast, zwiększyły się w ciągu ostatniego roku o 8,99%. Jednak w przypadku mniejszych mieszkań, średnie stawki najmu urosły bardziej niż ceny sprzedaży. W tym przypadku bardzo duża dynamika wzrostu cen zakupu lokali została zrównoważona jeszcze wyższym (o 1,72%) wzrostem stawek najmu do poziomu  10,71%. To przełożyło się na wzrost średniego ROI – opłacalności inwestycji – o 0,11% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Największy wzrost opłacalności inwestycji (2,16%) odnotowano w Łodzi, gdzie w ciągu ostatnich miesięcy nastąpił spadek cen sprzedaży nieruchomości najmniejszych lokali.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 30-40 m2.

Miasto Zmiana ROI Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży mieszkań o pow. 30-40 m2
Gdańsk 0,85% 22% 11,09%
Katowice -1,32% -2% 13,58%
Kraków -0,32% 7% 10,94%
Łódź 2,16% 27% -1,42%
Poznań -0,09% 4% 5,31%
Warszawa 0,07% 9% 8,20%
Wrocław -0,56% 8% 15,20%
Średnia 0,11% 10,71% 8,99%
Czytaj również:  Rynek powierzchni magazynowych w Polsce po I poł. 2019 roku

 

Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017

W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50-60m2, wzrost ceny sprzedaży na przestrzeni ostatniego roku był najniższy – wzrosły jedynie o 6,75%. W przypadku stawek najmu mamy do czynienia z analogiczną sytuacją co w przypadku mniejszych mieszkań, tj. zwiększyły się one bardziej niż ceny sprzedaży i były wyższe o 1,11% od wzrostu cen zakupu. W konsekwencji średnia opłacalności inwestycji nie spadła, lecz wzrosła o 0,08%.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 50-60 m2.

Miasto Zmiana ROI Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży mieszkań o pow. 50-60 m2
Gdańsk -0,40% 5% 10,33%
Katowice 0,37% 15% 9,43%
Kraków 0,11% 5% 3,47%
Łódź 0,97% 20% 5,46%
Poznań -1,03% -5% 10,77%
Warszawa 0,08% 5% 4,32%
Wrocław 0,46% 10% 3,45%
Średnia 0,08% 7,86% 6,75%

Źródło: Rentier.io, dane za okres XI 2018 vs XI 2017

Aktualny rynek nieruchomości w Polsce w największym stopniu kształtują szybko rosnące ceny nieruchomości, zmiana przyzwyczajeń Polaków – większa otwartość na wynajem, zwiększająca się mobilność siły roboczej, postępujące zmiany demograficzne w społeczeństwie, a także zmiany na rynku pracy.

Millenialsi, którzy w coraz większym stopniu wchodzą na rynek pracy, w przeciwieństwie do osób z pokolenia X lub Baby boomers, są dużo bardziej elastyczni, mniej chętni do posiadania rzeczy i niechętni do ryzyka. Przejawia się to nie tylko w rosnącej mobilności, m.in. na rynku pracy, ale także w dużo większym zainteresowaniu wynajmem mieszkań w dogodnych lokalizacjach, niż ich zakupem i zaciąganiem w tym celu długoterminowych zobowiązań finansowych.

Dodatkowo, jak wynika z danych Eurostatu w Polsce odnotowuje się dotychczas bardzo niski odsetek, zaledwie 15,85%, wynajmu mieszkań i domów. Wypadamy nie tylko słabo na tle zachodnioeuropejskich nacji, np. Niemcy 48,6%, Francja 35,6%, Włochy 27,6%, Hiszpania 22,9%, ale także naszych sąsiadów z regionu, np. Bułgaria 17,1% czy Czechy 21,5%. Widać zatem, że wraz ze zmianą nastawienia, zwłaszcza młodszego pokolenia, Polacy będą coraz chętnie wynajmowali mieszkania.

Konstatując, zarówno strona podażowa, tj. w dalszym ciągu dość wysoka opłacalność inwestycyjna (ROI) mieszkań na wynajem w porównaniu do innych tradycyjnych instrumentów finansowych – lokaty i obligacje skarbowe, jak i strona popytowa tj. zmiana przyzwyczajeń, niski odsetek wynajmujących w naszym kraju – duży potencjał rozwoju tego rynku, a także większa mobilność młodego pokolenia w największym stopniu wpływają na atrakcyjność inwestowania w nieruchomości na wynajem, zarówno teraz, jak i w przyszłości. Zatem inwestorzy, którzy już zainwestowali, jak i Ci którzy dopiero rozważają inwestycje w mieszkania na wynajem mogą robić to ze spokojem inwestycyjnym w dalszym ciągu.

***

Jak liczono ROI, stawki najmu i wartość sprzedaży?

Dane analizowane przez platformę Rentier.io dotyczyły okresu XI 2018 i XI 2017, dla siedmiu polskich miast: Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy dla próby 19 607 mieszkań w przypadku wyników dotyczących ofert sprzedaży oraz 7594 dla ofert wynajmu dla jednego m2. W przypadku mieszkań 30-40 m2, liczba badanych ofert sprzedaży wyniosła 4638 oraz 2168 dla wynajmu, a dla mieszkań 50-60m2 liczba badanych ofert sprzedaży w polskiej sieci wyniosła 7060 i 3723 dla wynajmu.