W ubiegłym roku na polskim rynku przybyło 70 tysięcy wynajmowanych mieszkań – wynika z badań NBP. Rynek najmu i zakupów inwestycyjnych rośnie więc coraz bardziej dynamicznie, ale ma też swoje ograniczenia. Kończą się czasy, kiedy kupowano nieruchomości w oparciu o osobiste przekonanie dotyczące potencjalnej opłacalności. Obecnie zarówno wynajmujący, jak i sam rynek, są dużo bardziej wymagający niż jeszcze kilka lat temu. Inwestycje w mieszkania bardziej niż kiedykolwiek wymagają solidnych kalkulacji.
70 proc. zakupów za gotówkę, większość inwestycji pod wynajem
Z raportu Narodowego Banku Polskiego dotyczącego sytuacji na rynku nieruchomości wynika, że w 2017 r. liczba osób opłacających zryczałtowany podatek od wynajmowania lokali mieszkalnych zwiększyła się o około 70 tys. osób, sięgając liczby 575 tysięcy podatników. W 2016 r. osób rozliczających najem przybyło 50 tys. Dynamika wzrostu wynajmowanych lokali rośnie więc coraz szybciej, sięgając 40 proc., a całkowity zasób lokali oficjalnie wynajmowanych przez osoby fizyczne zwiększył się w ciągu roku o prawie 14 proc. Analitycy banku centralnego szacują, że gotówkowe zakupy mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach stanowią w ostatnich latach nawet ponad 70 proc. transakcji. To efekt utrzymujących się od 2015 r. rekordowo niskich stóp procentowych i wyjątkowo nieatrakcyjnego oprocentowania lokat bankowych. Oszczędności od dawna przepływają więc coraz szerszym strumieniem na rynek nieruchomości, oferujący stopy zwrotu znacząco wyższe niż oferują banki, czy obligacje skarbowe. Inwestycje w mieszkania są również znacznie bardziej stabilne, niż inwestycje w inne instrumenty finansowe, z akcjami włącznie.
Dominują indywidualni inwestorzy
Atrakcyjność kupna mieszkania w celu uzyskiwania przychodów z najmu, umożliwiającego osiąganie 4-6 proc. zysku w skali rocznej jest więc niezaprzeczalna, ale też nie należy zapominać o ograniczeniach oraz o tym, że każdy boom niesie za sobą pewną dozę ryzyka. W obecnych warunkach zdecydowanie dominującym modelem inwestycyjnym są indywidualne zakupy lokali i samodzielne zarządzanie nieruchomością. Nakłada to na właścicieli liczne obowiązki, czyniąc ich de facto bardziej mikroprzedsiębiorcami w branży nieruchomości, niż inwestorami w tradycyjnym rozumieniu, -czyli czerpiącymi zyski z własności, bez konieczności ich obsługi i zarządzania. Ten model charakteryzuje się także licznymi ograniczeniami, dotyczącymi skali działalności, jak i możliwości wynikających z wyboru najbardziej zyskownych lokalizacji. Przeciętny inwestor nie jest bowiem w stanie zarządzać więcej niż dwoma-trzema nieruchomościami, bez konieczności rezygnacji ze swych podstawowych źródeł dochodów, czyli z pracy zawodowej, bądź prowadzenia własnego biznesu.
Dobra koniunktura przynosi zmiany na rynku
Kupno mieszkania na wynajem to z reguły inwestycja długoterminowa. Z tym także wiąże się wiele czynników ryzyka. Warunki rynkowe w wieloletnim horyzoncie zwykle ulegają zmianom, nie zawsze korzystnym dla właścicieli nieruchomości. W grę wchodzą realne możliwości znalezienia solidnych, bezproblemowych najemców, uzyskania satysfakcjonujących stawek czynszu, zmieniających się regulacji prawnych, w tym podatkowych. A także wiele innych, jak choćby możliwości samodzielnego zarządzania nieruchomością, czy względna opłacalność najmu. W nieodległej perspektywie tego typu zmian szykuje się sporo.
Przybywa turystów, imigrantów i studentów
Na razie koniunktura jest bardzo dobra. Składają się na nią między innymi dynamiczny wzrost ruchu turystycznego, duża imigracja zarobkowa, niskie stopy procentowe i rosnące dochody społeczeństwa. Według najnowszych danych GUS, w pierwszym półroczu liczba turystów korzystających z noclegów zwiększyła się aż o 6,3 proc., przekraczając 15 milionów osób. Legalnie przebywających w Polsce imigrantów zarobkowych mieliśmy ponad milion, a w związku z sytuacją na rynku pracy ich liczba powinna jeszcze wzrosnąć. Wciąż duża jest liczba studentów, wynajmujących mieszkania, zwiększa się także mobilność Polaków poszukujących pracy poza miejscem zamieszkania. Na horyzoncie widać jednak już także zmiany mniej korzystne.
Ryzyk coraz więcej, konkurentów również
Rosnące szybko ceny nieruchomości ograniczają wysokość możliwych do osiągnięcia stóp zwrotu z nowo nabywanych nieruchomości. Na razie powoli, ale jednak, rusza rządowy program budowy tanich mieszkań na wynajem. Lokalnie może on zmieniać sytuację na rynku już w nieodległym czasie, a dotyczy to także większych miast. Plany zakładają budowę nawet ponad 100 tys. mieszkań. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu regulacji mających na celu ograniczenie możliwości oferowania najmu krótkoterminowego. Działalność mają rozpocząć fundusze inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe, a coraz więcej firm buduje komercyjne obiekty z lokalami na wynajem w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Należy się więc liczyć z rosnącą konkurencją, z jaką spotkać się mogą indywidualni inwestorzy.
Najem instytucjonalny będzie zyskiwał na znaczeniu
Z tych względów szczególnie interesujące są zakupy lokali typowo inwestycyjnych, zarządzanych przez profesjonalnych operatorów i firmy zarządzające, zdolne sprostać konkurencji w każdych warunkach oraz zdejmujących z inwestorów niemal wszystkie obowiązki związane z obsługą nieruchomości. Obecne warunki mogą sprzyjać inwestycjom w profesjonalnie przygotowane i zarządzane pokoje condohotelowe. Jednym z atrakcyjniejszych pod tym względem miast jest Wrocław, zajmujący bardzo wysokie pozycje w rankingach dynamicznie rozwijających się polskich metropolii. Inwestycja np. w 4-gwiazdkowym hotelu Best Western przy ul. Gwarnej 12 we Wrocławiu oferuje promocję, rotację gości i stały, pewny dochód z najmu zakupionego lokalu. Z kolei frekwencję w hotelu zapewnia ruch turystyczny i biznesowy prężnego ośrodka jakim jest Wrocław, a także lokalizacja tuż przy dworcu kolejowym.
Optymalizację korzyści inwestorów umożliwia model biznesowy tego projektu, zakładający w ciągu pierwszych trzech lat gwarantowaną stopę zwrotu w wysokości 6,5 proc. rocznie, a w kolejnych latach sięgający 85 proc. udział w przychodach uzyskiwanych z najmu. W ten sposób inwestor ma pewność zysków w pierwszym okresie użytkowania hotelu, zaś wraz z osiąganiem większej rozpoznawalności i renomy, możliwość partycypacji w rosnących przychodach.
JAKUB NIECKARZ, PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS
